http___hotelinvest.international_hr_slovenija__1.xml
1.1 2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 4.1 5.1 6.1 7.1 7.2 8.1 9.1 10.1 11.1 12.1 13.1 14.1 15.1 15.2 16.1 17.1 18.1 19.1 19.2 19.3 19.4 20.1 20.2 21.1 22.1 23.1 24.1 24.2 25.1 25.2 26.1 26.2 27.1 28.1 29.1 30.1 31.1 31.2 31.3 31.4 32.1 32.2 32.3 33.1 33.2 34.1 34.2 34.3 34.4 34.5 35.1 36.1 37.1 37.2 38.1 38.2 39.1 39.2 40.1 41.1 42.1 43.1 44.1 45.1 45.2 46.1 46.2 47.1 47.2 48.1 49.1 50.1 50.2 51.1 52.1 53.1 54.1 55.1 56.1 57.1 58.1 59.1 60.1 61.1 62.1 63.1 64.1 65.1
Introduction Slovenia is known as the last green jewel of Europe. It has spectacular mountains, lush thick forests, crystal clear lakes and rivers, a short Adriatic coastline, and Tuscan style vineyards. It is only 20,273 km2, and measures approximately 240 km east to west, and 130 km north to south. The population is a little over two million, of whom 350,000 live in the capital city of Ljubljana. Slovenia is situated to the north of the Adriatic sea, bordered by Italy to the west, Austria to the north, Hungary to the east and Croatia to the south. The country became part of the Federal People’s Republic of Yugoslavia in 1946, before declaring independence in 1991 and moving to market capitalism. Slovenia is the most affluent of the accession states with Income per capita forecast at €18,473 for 2015, according to Unicredit Bank. Home ownership is high almost 80% and because many homeowners acquired their properties during transition to a free market economy at low prices. Slovenia recorded a Government Debt to GDP of 83.56 percent of the country’s Gross Domestic Product in January 2015 reaching an all time high. Many luxury and mid level brands have good market penetration. Slovenia is considered an attractive investment destination for the following reasons: It was the first of the 10 EU accession countries to join the Euro zone, having adopted the currency on 1st January 2007. Slovenia joined the Schengen zone on 21st December 2007, and there are now no borders with Italy, Austria and Hungary. Tourism is the third largest sector of the economy and is predicted by the World Travel & Tourism Council to grow at an estimated 5% per annum 2008-2018, versus 3.5% EU and 4.4% annual global growth. Corporation tax was reduced from 21% to 20% in 2010. Slovenia is a member of NATO and the OECD. Economic Context Key economic indicators prepared by Unicredit Bank are shown in the table overleaf. The perceived strengths and weaknesses of Slovenia are as follows: Strengths – Recovery in export growth, manufacturing activity picking up and Government embarks on structural reform program. Weaknesses – Private consumption remains weak and wage trends potentially exceed productivity gains. While the headline fiscal deficit is expected to be above the targets due to the significant expenditures related to bank recapitalisation in 2013 and 2014, the deficit is also projected to exceed the target in 2015 under a no-policy-change scenario. Slovenia entered recession later than western European markets, and suffered only one year of economic decline during 2009. The economy was originally predicted to contract by only 2%, but the year ended up worse than anticipated at -4.7%. Economy is slowly catching up, but remains subdued due to weakened domestic consumption. A recovery is only expected in 2015, supported by strong net external demand and growing investment activity. Industrial production and merchandise export are the main positives in Slovenia. Signs of increasing recovery have been visible recently with 2% year-on-year increase in GDP. Pay in Slovenia rose by about one percent year-on-year in November, though it was significantly higher over the month before due to end-year bonuses. The average gross wage rose was 1% over the year, while the average net wage increased by 0.8%. Compared to the previous months net wages rose 4.6% and gross wages by almost 6% in nominal terms. The inflation rate in Slovenia was recorded at 0.20 percent in December of 2014. Inflation Rate in Slovenia averaged 5.69 percent from 1994 until 2014, reaching an all time high of 22.60 percent in August of 1994 and a record low of -0.60 percent in July of 2009. Slovenia recorded a Current Account surplus of 102 EUR Million in November of 2014. Current Account in Slovenia averaged -10.68 EUR Million from 1996 until 2014, reaching an all time high of 345.80 EUR Million in September of 2014 and a record low of -378.10 EUR Million in July of 2008. The regional outlook in Croatia, Bosnia and Serbia is improving which will provide a boost to Slovenia’s exporters. Serbs can now travel to Slovenia without visas and this is expected to help increase tourism, particularly to coastal and mountain regions. Market conditions have also improved significantly, while sovereign cash buffers remain large, allowing the sovereign to cover all of its financing needs. Although the budget deficit in Slovenia has increased, it is moderate compared to most other European Countries. Macroeconomic data and forecasts Industry Overview In the previous 15 years, the Slovenian tourist industry has registered an above-average growth; the number of foreign tourists has increased by 160%. Today, the tourist industry produces 3 million arrivals and 9 million overnight stays, and approximately €1.8 million of tourist revenues from outgoing tourism, which represents 40% of the export of services. Tourism is becoming an increasingly important industry, since it provides (directly and indirectly) jobs for every tenth employee, whereas its share in the GDP amounts to 12.3%. The ranking of Slovenian tourism in terms of global tourist competitiveness is also improving. The largest source market for international tourists to Slovenia is Italy (36 %), followed by Austria(13 %)and Croatia (8 %). All of these countries border Slovenia and so ease of access to the destination is a key influencing factor. Indeed, two-thirds of tourists arrive by car indicating the strong demand from neighbouring countries. Historically, the main attraction for Italian tourists visiting Slovenia was gambling. Over recent years this has become less popular as a result of the availability of on-line gambling and a loosening of the laws over gambling in Italy. Slovenia’s tourism assets are diverse and attract a range of different types of tourists, and facilitate a relatively long tourist season. The main purpose of visit is for leisure, accounting for over 75% of arrivals. Tourists can enjoy a range of winter sports in the mountains, while the 48km coastline provides an attractive summer and Autumn destination. The graph overleaf summarises the different types of destinations available within Slovenia and the popularity (by volume of overnights). Mountain and health resorts are the most popular destinations, followed by the coastal resorts. Slovenia’s coastal region gets 22% of all tourist arrivals to the country, ahead of Ljubljana with 9%, while most of arrivals are in the municipalities with Healt and Spa resorts, 32%. The monthly occupancy on the coast is also different to other regions in Slovenia, following the typical Mediterranean pattern of high occupancy from April to October. In 2012, for the second year running, tourist accommodation facilities recorded the most arrivals and overnight stays by tourists to date. Almost two thirds of overnight stays by tourists in 2012 were realised by foreign tourists. The average length of stay for tourists to Slovenia is three nights, reflecting the short-break / long-weekend demand from neighbouring countries and the growing importance of the domestic market. The everage length of stay is 2.8 nights. A significant focus over recent years has been on the promotion of health and wellbeing resorts and activities, and as a result, this has become one of the fastest growing sub-sectors within Slovenia fuelled by demand from Italians, Austrians and Slovenes. This sector has also fared better in the recession than conventional beach tourism and generates a longer length of stay than other types of tourism (4.0 nights in comparison to the national average of 3.0 nights). Destination within Slovenia (overnights) The number of tourist arrivals from key European markets in Slovenia The number of tourist arrivals from other European markets in Slovenia Slovenia has invested heavily in the development of hotels with good quality conference facilities and continues to attract an important market in terms of value. Together with its indirect impacts, tourism contributes 13% of total GDP. With it’s 40% export it is the largest exporter of services providing 12% of all jobs. This primarily reflects the economic activity generated by industries such as hotels, travel agents, airlines and other passenger transportation services. The Slovene Tourist Board aims to increase tourism’s contribution to GDP to 15% by 2015, which will place Slovenia in the top 25 countries worldwide, up from 36th place at present. Much of this growth is anticipated to come from a range of significant investments in the countries tourism infrastructure. Since 2007, approximately €500 million has been invested, made possible through EU grants, and matched by local and regional government financing. This investment has helped modernise and improve quality and standards but the challenge has and continues to be the sustainability of these new operations within a declining tourism market, along with the impact upon existing operations in Slovenia which are having to reduce pricing to maintain market share. Slovenian Hotel Market Latest official data indicates that there were some 43,000 rooms provided within tourist accommodation in Slovenia. The figure bottom right summarises the key categories of accommodation. As shown, between 2007 and 2008, there was a significant increase in the provision of accommodation, largely as a result of the EU grants and local government matched funding. Hotels in particular witnessed a significant increase, from 15,221 rooms to just under 18,000 rooms over this period – an 18% increase. There are 289 hotels in Slovenia registered with the national tourist office, broken down as follows: - Five-Star – 5% - Four-Star – 40% - Three-Star – 48% - Two-Star – 6% - One-Star – 1% Most hotels are owner operated, and there are only two international operators present in Slovenia, the Austria Trend, with a property in Ljubljana, and Kempinski, operator of the Kempinski Palace Hotel in Portorož. There are five hotel groups that dominate the hospitality industry: - Bernardin Group – owned by NFD Holding. - Hit Hotels – majority state owned gaming company with 11 hotels in Kranjska Gora, Nova Gorica and Bovec and one Resort & Casino development in Montenegro. - Sava Hotels – hospitality subsidiary of the Sava company that manufactures tyres (now owned by Goodyear), with 15 hotels near Lake Bled and in other locations in Slovenia. - Group Terme Čatež – owned by Terme Čatež d.d., with five spa hotels between Ljubljana and Nova Gorica. - Lifeclass Hotels – owned by Istrabenz Turizem, with 8 hotels on the Slovene, Croatian and Italian coastlines, including the Kempinski Palace Hotel. Other hotel properties in Slovenia are typically owned by individuals, families or companies.
1.1 2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 4.1 5.1 6.1 7.1 7.2 8.1 9.1 10.1 11.1 12.1 13.1 14.1 15.1 15.2 16.1 17.1 18.1 19.1 19.2 19.3 19.4 20.1 20.2 21.1 22.1 23.1 24.1 24.2 24.3 25.1 25.2 26.1 26.2 27.1 28.1 29.1 30.1 31.1 31.2 31.3 31.4 32.1 32.2 32.3 33.1 33.2 34.1 34.2 34.3 34.4 34.5 35.1 36.1 37.1 37.2 38.1 38.2 39.1 39.2 40.1 41.1 42.1 43.1 44.1 45.1 45.2 46.1 46.2 47.1 47.2 48.1 49.1 50.1 50.2 51.1 52.1 54.1 55.1 56.1 57.1 58.1 59.1 60.1 61.1 62.1 63.1 64.1 65.1
UVOD Slovenija je poznata kao posljednji zeleni dragulj Europe. Ima spektakularne planine, bujne guste šume, kristalno čista jezera i rijeke, kratku jadransku obalu i vinograde u toskanskom stilu. To je samo 20.273 km2, odnosno oko 240 km od istoka prema zapadu i 130 km od sjevera do juga. Broj stanovnika je malo veći od dva milijuna, od čega 350 tisuća živi u glavnom gradu Ljubljani. Slovenija se nalazi na sjeveru Jadranskog mora, graniči s Italijom na zapadu, Austriju na sjeveru, Mađarskom prema istoku i Hrvatskom na jugu. Država je 1946. godine postala dio Federativne Narodne Republike Jugoslavije, prije nego što je 1991. proglasila neovisnost i krenula putem tržišnog kapitalizma. Slovenija je najbogatija država nasljednica s prihodima po glavi stanovnika od 18,473 eura za 2015. godinu, prema Unicredit banci. Vlasništvo nad nekretninama je visoko i iznosi gotovo 80%i zbog toga što su mnogi vlasnici kuća stekli svoje vlasništvo pri prijelazu na slobodno tržišno gospodarstvo po niskim cijenama. Slovenija je u siječnju prošle godine zabilježila državni dug u BDP-u u iznosu od 83,56 posto bruto domaćeg proizvoda u zemlji, što je do sada najviša vrijednost ikad zabilježena. Mnogo luksuznih i robnih marki srednje kvalitete su imali dobar prodor na tržište. Slovenija se smatra atraktivnom investicijskom destinacijom iz sljedećih razloga: Prva je od 10 zemalja pristupnica EU-a pridružila se Eurozoni, usvojivši euro valutu 1. siječnja 2007. godine. Slovenija se pridružila Schengenskoj zoni 21. prosinca 2007. i sada nema granica s Italijom, Austrijom i Mađarskom. Turizam je treći po veličini sektor gospodarstva, a Svjetsko turističko vijeće predviđa njegov rast od oko 5% godišnje za razdoblje 2008-2018, nasuprot 3,5% i 4,4% europskog i svjetskog godišnjeg globalnog rasta. Porez na dobit je smanjena s 21% na 20% u 2010. godini. Slovenija je članica NATO-a i OECD-a. EKONOMSKI KONTEKST Ključni gospodarski pokazatelji koje je pripremila Unicredit banka prikazani su u tablici na kraju. Opažene jake i slabe strane Slovenije su kako slijedi: Prednosti – Oporavak u rastu izvoza, povećanje proizvodnje i Vlada otvara program reforme strukturnih reformi. Slabosti – Privatna potrošnja ostaje slaba, a trendovi plaća potencijalno premašuju produktivnost. Dok se glavni fiskalni deficit očekuje da će biti iznad predviđenog zbog značajnih rashoda vezanih za dokapitalizaciju banaka u 2013. i 2014. godini, predviđa se da će deficit također premašiti ciljani u 2015. godini u scenariju bez promjene dosadašnje politike. Slovenija je ušla u recesiju kasnije od zapadnoeuropskih tržišta te je pretrpjela je samo jednu godinu gospodarskog pada tijekom 2009. godine. Izvorno se predviđalo da će se gospodarstvo smanjiti za samo 2%, ali je godina bila gora od očekivane te je taj iznos bio -4,7%. Gospodarstvo polako ubrzava, ali i dalje ne tako brzo zbog ponešto zbog oslabljene domaće potrošnje. Oporavak se očekuje samo u 2015. godini, uz potporu snažne neto vanjske potražnje i rastuće investicijske aktivnosti. Industrijska proizvodnja i izvoz robe glavni su razlozi za optimizam u Sloveniji. Znakovi povećanja oporavka nedavno su bili vidljivi s 2% godišnjeg povećanja BDP-a. Plaćanje u Sloveniji poraslo je za oko jedan posto na godišnjoj razini u studenom, iako je u odnosu na isti mjesec prošle godine bilo znatno veće zbog krajnjih bonusa. Prosječna bruto plaća porasla je za 1% tijekom godine, dok je prosječna neto plaća porasla za 0,8%. U usporedbi s prethodnim mjesecom, neto plaće porasle su 4,6%, a bruto plaće nominalno gotovo 6%. Stopa inflacije u Sloveniji zabilježila u prosincu 2014. godine iznosila je 0,20 posto. Prosječna stopa inflacije u Sloveniji iznosila je u prosjeku 5,69 posto u razdoblju od 1994. do 2014. godine, dosegnuvši rekordno visoku od 22,60 posto u kolovozu 1994. Godine i rekordno nisku od -0,60 posto u srpnju 2009. Slovenija je u studenom 2014. godine zabilježila suficit od 102 milijuna eura. Na računima u Sloveniji bilo je je u prosjeku -10,68 milijuna eura od 1996. do 2014. godine, dosegnuvši najviši iznos od 345.80 milijuna eura u rujnu 2014. godine, a rekordno nizak od -378,10 milijuna eura u srpnju 2008. Regionalni aspekti u Hrvatskoj, Bosni i Srbiji se poboljšavaju što će potaknuti slovenske izvoznike. Srbi sada mogu putovati u Sloveniju bez viza, a to bi trebalo pomoći povećanju turizma, osobito u obalnim i planinskim područjima. Tržišni uvjeti također su značajno poboljšani, dok nezavisne zalihe gotovine ostaju visoke, omogućujući državi da pokrije sve svoje potrebe za financiranjem. Iako je proračunski deficit u Sloveniji porastao, umjeren je u usporedbi s većinom drugih zemalja Europe. MAKROEKONOMSKI PODACI I PROGNOZE PREGLED INDUSTRIJE U posljednjih 15 godina slovenska turistička industrija zabilježila je iznadprosječni rast; broj inozemnih turista povećan je za 160%. Danas turistička industrija ima 3 milijuna dolazaka i 9 milijuna noćenja te oko 1,8 milijuna eura turističkih prihoda od izvoznog turizma, što predstavlja 40% izvoznih usluga. Turizam postaje sve važnija industrija, jer osigurava (izravno i neizravno) radna mjesta za svakog desetog zaposlenika, dok njezin udio u BDP-u iznosi 12,3%. Također se poboljšava rang slovenskog turizma u smislu globalne turističke konkurentnosti. Najveće tržište za međunarodne turiste u Sloveniji je Italija (36%), a slijede Austrija (13%) i Hrvatska (8%). Sve ove zemlje graniče sa Slovenijom, pa je olakšan pristup odredištu ključni čimbenik koji na to utječe. Doista, dvije trećine turista dolazi automobilom, što ukazuje na snažnu potražnju iz susjednih zemalja. Povijesno gledano, glavna atrakcija talijanskih turista koji su posjetili Sloveniju bila je kockanje. Posljednjih godina to je postalo manje popularno zbog dostupnosti on-line kockanja i manje strogog zakona o kockanju u Italiji. Slovenska turistička imovina je raznovrsna i privlači razne tipove turista te omogućava relativno dugu turističku sezonu. Glavna svrha posjeta je za odmor, a čini više od 75% dolazaka. Turisti mogu uživati u nizu zimskih sportova u planinama, a 48km obale pruža atraktivno ljetno i jesensko odredište. Grafikon na kraju donosi sažetak različitih vrsta odredišta dostupnih u Sloveniji i popularnost (po broju noćenja). Planinski i lječilišni resorti su najpopularnija odredišta, a slijede ih primorska odmarališta. Slovenska obalna regija dobiva 22% svih dolazaka turista u zemlju, ispred Ljubljane 9%, dok je većina dolazaka u općinama s Healt i Spa resortima, 32%. Mjesečna popunjenost na obali također se razlikuje od ostalih regija u Sloveniji, prema tipičnom mediteranskom obrascu visoke zauzetosti od travnja do listopada. U 2012. godini, turistička ponuda već drugu godinu bilježi najveći broj dolazaka i noćenja turista. Gotovo dvije trećine noćenja turista 2012. godine ostvarili su strani turisti. Prosječno trajanje boravka turista u Sloveniji jesu tri noćenja, što uključuje kratka putovanja/ duge vikende koje zahtijevaju turisti iz susjednih zemalja te rastuću važnost domaćeg tržišta. Ukupna duljina boravka iznosi 2,8 noćenja. Značajan fokus posljednjih godina bio je na promicanju zdravstvenih naselja i aktivnosti, a kao rezultat toga, to je postao jedan od najbrže rastućih pod sektora unutar Slovenije potaknut potražnjom talijanskih, austrijskih i slovenskih turista. Ovaj je sektor također bio manje pogođen recesijom od konvencionalnog plažnog turizma i generira duži boravak od ostalih vrsta turizma (4,0 noćenja u odnosu na nacionalni prosjek od 3,0 noćenja). DESTINACIJE UNUTAR SLOVENIJE (NOĆENJA) BROJ TURISTIČKIH DOLASKA OD DRUGIH EUROPSKIH TRŽIŠTA U SLOVENIJI BROJ TURISTIČKIH DOLASKA OD DRUGIH EUROPSKIH TRŽIŠTA U SLOVENIJI Slovenija je jako uložila u razvoj hotela s kvalitetnim konferencijskim sadržajima i nastavlja privlačiti velika tržišta kako bi podigla vrijednost. Zajedno s njegovim neizravnim utjecajem, turizam pridonosi 13% ukupnog BDP-a. Od toga je 40% izvoza, to je najveći izvoznik usluga koji osigurava 12% svih poslova. To prvenstveno odražava gospodarsku aktivnost koju stvaraju industrije poput hotela, putničkih agencija, zrakoplovnih tvrtki i drugih usluga prijevoza putnika. Slovenska turistička zajednica želi povećati doprinos turizma u BDP-u na 15% do 2015. godine, što će pozicionirati Sloveniju u prvih 25 zemalja širom svijeta, za razliku od dosadašnjeg 36. mjesta. Očekuje se da će velik dio ovog rasta doći iz niza značajnih ulaganja u turističku infrastrukturu zemlje. Od 2007. godine uloženo je oko 500 milijuna eura, odobrenih iz EU fondova koji su usklađeni s financiranjem lokalnih i regionalnih vlasti. Ova investicija je pomogla modernizaciji i poboljšanju kvalitete i standarda, ali izazov je i dalje održivost tih novih poslova u uvjetima opadanja turističkog tržišta, uz utjecaj postojećih poslova u Sloveniji koji moraju smanjiti cijene kako bi zadržali svoj dio tržišta. SLOVENSKO TRŽIŠTE HOTELA Najnoviji službeni podaci upućuju na to da je u turističkom smještaju u Sloveniji bilo oko 43.000 soba. Slika na dolje desno sažima ključne kategorije smještaja. Kao što je pokazano, između 2007. i 2008. godine došlo je do znatnog povećanja smještaja, uglavnom kao rezultat potpore EU-a i lokalnih samouprava. Povećanje je naročito zabilježeno u hotelima oni su od 15.221 sobe došli do nešto manje od 18.000 soba u ovom razdoblju – porast od 18%. U nacionalnom turističkom uredu registrirano je 289 hotela u Sloveniji, razvrstanih kako slijedi: - Pet zvjezdica – 5% - Četiri zvjezdice – 40% - Tri zvjezdice – 48% - Dvije zvjezdice – 6% - Jedna zvjezdica – 1% Većinom hotela upravljaju vlasnici, a u Sloveniji postoje samo dva međunarodna operatora, Austria Trend, s nekretninom u Ljubljani i Kempinski, operator hotela Kempinski Palace u Portorožu. Postoji pet skupina hotela koje dominiraju ugostiteljskom djelatnošću: - Bernardin Group – u vlasništvu NFD Holdinga. - Sava Hoteli – ugostiteljska tvrtka Sava koja proizvodi gume (sada u vlasništvu Goodyeara), s 15 hotela u blizini jezera Bled i na drugim mjestima u Sloveniji. - Group Terme Čatež – u vlasništvu Terme Čatež d.d., s pet spa hotela između Ljubljane i Nove Gorice. - Hoteli Lifeclass – u vlasništvu Istrabenz Turizema, s 8 hotela na slovenskoj, hrvatskoj i talijanskoj obali, uključujući Kempinski Palace Hotel. Ostale hotelske nekretnine u Sloveniji obično su u vlasništvu pojedinaca, obitelji ili tvrtki.