بررسی و تحلیل حق شُفعه در فروش اجزای کاشانه ها

اخذ به شفعه از اسباب قهری تملک در فقه و حقوق موضوعه ایران است و در معاملات غیرمنقول و با تحقق شرایط قانونی امکان توسل به آن برای شفیع فراهم می شود. اشتراک در مالکیت مشاعی اموال غیرمنقول و مشترک بودن مالکیت ممر و مجری در فقه امامیه از عوامل پیدایش حق شفعه است. در فقه عامه علاوه بر این دو مجاورت دو ملک (همسایگی) نیز از اسباب دیگر تحقق حق شفعه می باشد. با توجه به افزایش جمعیت و نیاز روز افزون به مسکن موضوع ساخت و استفاده از کاشانه (آپارتمان) و معاملات آن نیز بین مردم روز به روز رونق بیش تری یافته است. همچنین تنوع نیاز ساکنین و مجاورین باعث انجام معاملات مربوط به اجزاء آپارتمان مانند انباری و پارکینگ شده است. مالکیت مشاعی آپارتمان در عرصه و اعیان و اشتراک در مالکیت ممر (راهرو و لابی و آسانسور) و مجری (لوله های آب وتاسیسات) باعث شده است که فرض استفاده از اخذ به شفعه در معاملات آپارتمان و اجزاء آن محتمل باشد. سؤال اصلی این مقاله در این رهگذر عبارت از این است که: «آیا می توان حق شفعه را در خصوص اجزای آپارتمان سازی و جاری دانست و حکم به اجرای این مورد وفق قانون تملک آپارتمان ها و مواد حاکم در قانون مدنی, مواد 808 به بعد, داد, یا خیر؟ » نویسندگان به این نتیجه دست یافته اند که امکان استفاده از حق شفعه در فروش واحدهای آپارتمانی و فروش اجزاء آن وجود دارد لیکن با توجه به ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن و همچنین دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها موضوع اعمال حق شفعه نسبت به سایر معاملات اموال غیرمنقول از محدودیت بیش تری برخوردار می باشد و مصادیق کم تری از اعمال حق شفعه در معاملات مربوط به کاشانه ها (آپارتمان ها) نسبت سایر املاک وجود دارد.