R-001 – ByggeAnsvar
+45 45480185
Byggeansvar
5 års eftersyn med Hygrodiode
VIDENSDELINGEN
Vær opmærksom på, at ved 5 års eftersyn, bør B-eftersyn som er gennemgangen af projektmaterialet, også omfatter byggemødereferater og at det, at overse projektændringer foretaget undervejs under opførelsen og som er nævnt i notat eller referat, kan være ansvarspådragende for den, der udfører 5 års eftersynet.
Projekt: Private boliger
Bygherre: Privat bygherre, grundejerforening
Byggeansvar: Rådgiver, der udførte 5 års eftersyn (ekstern)
Udført arbejde: 2008
Endelig ansvar: 2015
Kroner: 1,5 mio.
Vedhæftet filer: Ingen
Status: Afsluttet med forlig
BYGGEANSVARET
Tilbage i år 2008 fik LeanDesign ApS en henvendelse fra en grundejerforening i Søllerød. Vi blev spurgt om vi kunne lave et 5 års eftersyn, idet de 19 seniorboliger, som stod færdige i år 2003, skulle til at have gennemført deres 5 års eftersyn.
Byggeriet er tegnet af en arkitekttegnestue, som havde fået opgaven som en totalrådgivningsopgave for bygherren. Bygherren som var de kommende ejere af de nye 19 boliger, principielt 19 bygherre, var samlet i en grundejerforening, som en bygherre. Projektet blev i 2002-2003 udført i en totalentreprise, med en totalentreprenør fra Nordjylland. Denne entreprenør gik konkurs nogle år efter opførelsen, omkring år 2005/2006, men havde fortsat en sikkerhedsstillelse på 200.000,- stående tilbage til 5 års eftersynets gennemførelse år 2008.
LeanDesign ApS tilbudte gennemførelsen af 5 års eftersynet og foretog foråret 2008 en gennemgang og et eftersyn sammen med grundejerforeningen. Resultatet blev samlet i en beskrivelse af fejl og mangler fra besigtigelsen som et A-eftersyn, en opremsning af forhold fra det udleverede projektmateriale som et B-eftersyn samt en eftersynsprotokol. Der blev ikke foretaget destruktive indgreb. Konkursboet til totalentreprenøren valgte, at lade de påpegede fejl og mangler blive udbedret mod en frigivelse af sikkerhedsstillelsen. Ved årets udgang 2008 fandtes der enighed om, at fejl og mangler var udbedret, med få undtagelser som først blev klaret i starten af 2009. Undervejs blev der overfor totalrådgiver gjort reklamation på enkelte forhold, som af totalrådgivers forsikring blev afvist og af bygherre taget til efterretning hos bygherren. Hermed afsluttede 5 års eftersynet således.
I 2013 fik LeanDesign ApS en reklamation fra grundejerforeningen omkring det, at der i forbindelse med en udskiftning af tagbelægningen som er tagpap, var fundet anvendelse af anden fugtadaptive dampspærre, end den, der var foreskrevet i projektmaterialet. Det viste sig, at totalrådgiveren som havde hyret ekstern tilsyn under udførelsen, havde i et byggemødereferat, nævnt accept af, at totalentreprenøren anvendte en tysk produceret dampspærre i modsætning til den danske Hygrodiode, der ellers var beskrevet. Det var kendt af alle, at byggeriet siden opførelsen i 2003, havde haft problemer med brune fugtstriber på overfladen af lysninger (og i nogle af boligerne videre ned på underliggende vægge) omkring rytterlys. Denne fugt var årsag til, at der var blevet foretaget tagrenovering af en af boligerne allerede 10-11 år efter opførelsen, hvorefter flere fulgte med. Denne fugt og disse striber, som var nævnt ved 1 års eftersynet og 5 års eftersynet skyldes fugt i tagkonstruktionen, da den anvendte dampspærre ikke virkede efter hensigten.
Da LeanDesign ApS som del af 5 års eftersynet havde nævnt, at der skete en uhensigtsmæssigt kondensering omkring rytterlys, afviste LeanDesign ApS bygherrens reklamation og at dette var behandlet under 5 års eftersynet, men var blevet afvist af totalentreprenøren, som pegede på, at det var almindelig kondensering. Dette var taget til efterretning og der blev ikke gjort mere der grundet de givne omstændigheder.
Nogle måneder efter reklamationen fra bygherren til LeanDesign ApS og lige før 10 år efter afleveringsforretningens dato, fik LeanDesign ApS en sag fra grundejerforeningens advokat med krav om, at rådgiveransvaret skulle meldes til forsikringsselskabet. Forud for dette havde grundejerforeningen kørt en sag om samme overfor totalrådgiveren, men grundet forældelse jf. ABR, var denne blevet afvist. Herefter gik kravet om erstatning videre til LeanDesign ApS som havde bistået bygherren med 5 års eftersynet.
Først i 2015 tog LeanDesigns forsikringsselsskab, der fra starten havde afvist sagen som erstatningspligtig en beslutning om, at indgå et forlig til ca. 1,5 mio. kroner. Årsagen her var, at der rent faktisk fandtes et referat fra byggeriets opførelse, der trods, at det var et enkelt punkt i et referat af mange, der fortalte og beskrev ændring af den fugtadaptive dampspærre. “Faderen” til Hygrodioden var under syn- og skønsforretningen tilkaldt som ekspert og under denne forretning og besigtigelse med destruktive indgreb, kunne det konstateres, at årsagen til de brune striber skyldes fugt fra kondensering, som stammede fra brugen af den valgte dampspærre. Og den dermed anvendte tagkonstruktions opbygning.
På det tidspunkt, hvor forliget blev indgået, var tagene blev ombygget, så konstruktionen blev med ventileret hulrum. Ingen ej heller de mange bygningssagkyndige, der i årene fra 2003 til 2012 lavet tilsynstandsrapporter på solgte huse, havde peget på, at der kunne være mistanke til en forkert dampspærre. Af projektmateriale fra opførelsen kunne det dog læses, at der undervejs blev foretaget ændringer og konklusionen blev, at denne ændring skulle have medført en destruktiv inspektion for lokalisering og konstatering af, at den anvendte dampspærre rent faktisk var årsag til fugtstriberne på lysningerne af rytterlysene. Nedenfor er foto af rytterlys fra byggeriets ene bolig.
Jens Christian Christensen, LeanDesign ApS
jcc@leandesign.dk