Støjsager/Byggesager
af advokat Bent-Ove Feldung
Baseret på mange års erfaring med de mange reklamationer, der såvel i udlejningsejendomme som foreningsejendomme kan være vedrørende støj, lugt og ulempe, herunder fra byggesager, har jeg forsøgt at skabe et overblik over de forskellige regelsæt, som følger:
Byggesager, herunder i foreningsmedlemmets egen lejlighed
A) Generelt om mere omfattende byggesager
B) Krav til ombygning i foreningslejligheder
Hvad gælder i de forskellige kategorier af ejendomme?
A) Andels- og ejerforeninger
B) Erhvervsejendomme
C) Beboelsesejendomme
Røg og lugt er også ulemper
og her artiklens forfatter i indhyllet stand
Det er min erfaring, at klagere over støj, lugt og anden form for ulempe gerne ser, at ejeren eller en foreningsbestyrelse tager sig af det konkrete problem. Jeg kan derfor kun opfordre til, at den lejer/ejer/andelshaver, der mener, at der er grundlag for en klage over førnævnte gener, selv har forsøgt at så sige gøre noget ved problemet, idet klageren er den nærmeste til at bedømme og registrere generne.
I vores administration er vi jævnligt udsat for, at der blot sendes en mail med oplysning om, at en nabo eller en genbo er til stor gene for klageren. Dette er et alt for spinkelt grundlag, og er det en foreningsejendom, er mit råd, at klageren forhører sig hos andre i opgangen – og det samme gælder i en udlejningsejendom –, om der er andre beboere, der er generet af støj eller lugtgener eller andet, og er dette tilfældet, skal omfanget af generne noteres, og helst skal der være tiltrædelse fra flere klageres side.
Som administrator af foreningsejendomme retter vi ikke henvendelse til indklagede, før bestyrelsen har bedt os om det; allerede af den grund, at klager kan have karakter af chikane. En henstilling eller en advarsel kan have alvorlige konsekvenser for den indklagede, og der skal derfor foreligge et velbegrundet oplæg, før der gives en henstilling eller en advarsel.
Særligt om støjklager i Københavns Kommune og muligheden for at klage, se på www.kk.dk og om nabostøj, se på www.borger.dk. I Frederiksberg Kommune kan der henvises til www.frederiksberg.dk.
Der er udfærdiget en egentlig klageformular over støj, lugt eller støv.
Støj kan opfattes meget individuelt
Med hensyn til musikstøj kan en klager i givet fald få kommunens miljøudvalg ud med henblik på foretagelse af målinger.
Særligt om nabostøj henvises til www.borger.dk, hvor der er en detaljeret vejledning om, hvad der kan gøres ved nabostøj og hvilken lovgivning, der er relevant, og der er også en omtale af den såkaldte Ordensbekendtgørelse, § 3, stk. 1, der regulerer politiets muligheder for at gribe ind over for støjende adfærd m.v. Se også www.bolius.dk/maa-du-hoere-hoej-musik-i-din-have etc.
2. Byggesager
Ad 2 A - Generelt om mere omfattende byggesager
Hvad særligt angår gener fra byggesager, herunder opstilling af stillads ind over facaden på fremmed ejendom og brug af fortovet, henvises til reglerne i bygningsreglementet BR18, www.bygningsreglementet.dk (7/vejledning/generelt). Hos Københavns Kommune er det følgende afdeling, der uddeler tilladelser til byggepladser og stilladser: www.kk.dk.
Københavns Kommune har i øvrigt udsendt en såkaldt bygge- og anlægsforskrift i december 2016 og også gode råd til undgåelse af støjgener i form af forskrift med overskriften Indretning og drift af restaurationer.
Indretning af byggepladser reguleres også af Arbejdstilsynets regler. Særligt kan der henvises til bekendtgørelse nr. 117 af 5. februar 2013 om bygherrens pligter.
Jeg er jævnligt udsat for, at en ejer af en ejendom eller en forenings bestyrelse gør opmærksom på, at en naboejendom har foranlediget, at et stillads er sat op delvist ind på klientens ejendom. Dette kan naturligvis ikke passere, uden at der er meddelt tilladelse hertil, og typisk vil jeg forlange en sikkerhed for reetablering af eventuelle skader på facaden.
Ad 3 B - Krav til ombygning i foreningslejligheder
En forenings regulering af et enkelt medlems byggesag sker primært i henhold til vedtægten for foreningen. Sædvanligvis indeholder denne detaljerede regler, og under alle omstændigheder er det medlemmets ansvar, at en byggesag er lovlig; særligt i den forstand, at medlemmet på forhånd skal have undersøgt forholdene, jf. også bemærkningerne om bygningsreglementet oven for og min anden artikel om forandringer/ombygninger i andels- og ejerlejligheder (her skal der linkes til den). Sådanne enkeltstående medlemsombygninger kan være meget generende for medbeboerne i en opgang, og direkte ved støj- og lugtgener fører til, at der skal nedlægges et påbud.
Det er ofte set, at et medlems håndværkere slæber materialer op og ned af en hovedtrappe uden hensyntagen til risikoen for skader på denne og uden afdækning. Det er derfor vigtigt, at ombygninger med det samme registreres, og at der sker affotografering af opgangen, og at et medlem adviseres om et eventuelt erstatningskrav.
Et særligt forhold, jeg indimellem har været udsat for, er, at der sker skader på en overbos eller underbos lejlighed. Senest har jeg været udsat for et tilfælde, hvor en murer hos en underbo skulle fjerne en bærende væg med det til følge, at der skete skader på gulv og vægge i overboens lejlighed. Underboens forsikringsselskab havde henvist til, at foreningens forsikringsselskab – altså ejendomsforsikringen – skulle dække denne skade. Det er en misforståelse, når der er tale om, at en håndværker reelt er ansvarlig for skaden. I et sådant tilfælde er det ikke ejendomsforsikringen, der dækker. Førnævnte viser vigtigheden af at få registreret byggesager i lejlighederne.
3. Hvad gælder i de forskellige kategorier af ejendomme?
Ad 3 A - Andels- og ejerforeninger
Indledningsvis bemærkes, at andelsboligforeninger og ejerforeninger typisk på en generalforsamling har godkendt en husorden, som naturligvis skal overholdes. I begge slags foreningers vedtægter vil der også typisk direkte være indsat ordensbestemmelser.
I en andelsboligforening kan der i meget grove tilfælde ske eksklusion af medlemskabet, men som nævnt oven for skal der foreligge væsentlig misligholdelse, og det er en ”tung bevisbyrde” at løfte, før der kan ske eksklusion. I bogen Ejerlejligheder og andelsboliger har Kristian Dreyer og Ali Simiab på side 260 eksempler fra andelsboligforeninger på sådanne eksklusioner. Der kan kun ske eksklusion, såfremt der er givet mindst én advarsel.
Sanktionsmulighederne for at få en ejer af en ejerlejlighed fradømt retten til at eje ejerlejligheden er om ikke af teoretisk karakter, men så dog endnu mere problematisk at få gennemført end en eksklusionssag. Der findes dog domme herom og også en særlig bestemmelse i ejerlejlighedsloven. Peter Bloch har på side 193 og side 366 i 3. udgave af Ejerlejligheder en række uddybende bemærkninger herom.
Se i øvrigt TBB2001.103 ff. en artikel af Niels Grubbe med titlen Eksklusion og tvangssalg af andelsboliger og ejerlejligheder. Det eneste eksempel på en dom om en ejerlejlighedsejers tilpligtelse at fraflytte sin ejerlejlighed, jeg kender til, er en dom fra 4. januar 1989 fra Københavns Byret, sag BL 110/1989.
Ad 3 B - Erhvervsejendomme
I erhvervslejemål er det erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 3, der gælder, og en lejer kan opsiges, når denne – trods udlejerens påmindelse – ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse, og som eksempler anføres støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom, eller at lejeren på anden måde har været til ulempe for ejendommen eller personer, der færdes i denne.
I erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 7, er der hæveadgang i særligt væsentlige forhold. Her forudsættes naturligvis også, at der er givet én eller flere advarsler.
Ad 3 C - Beboelsesejendomme
Udgangspunktet i en beboelsesejendom er, jf. lejelovens § 27, at udlejer skal sørge for, at der hersker god ro og orden i ejendommen, og om fornødent kan et lejeforhold ophæves i medfør af lejelovens § 93, stk. 1, litra g og m.
Klage over en anden lejers adfærd skal naturligvis rettes til udlejer/administrator, og denne skal herefter reagere. Der skal som hovedregel virkelig meget til, før et lejemål kan ophæves, og under alle omstændigheder skal der være givet mindst én advarsel for et væsentligt forhold.
Min kollega Niels Anker Rasmussen repræsenterede i 2015 – var beskikket af retten - en andelshaver, som blev ekskluderet på grund af vanrøgt af en lejlighed, hvor der også var store lugtgener. Dommen er aftrykt i TBB2015 ØL s. 571 ff. Der er på side 575 en mildest levende beskrivelse af særligt lugtgenerne, som fører til, at landsretten godkender eksklusionen. Der bliver fastsat en passende frist til fraflytning.
Der er også i lejelovens § 79a mulighed for at få behandlet en sag ved Huslejenævnet, såfremt en lejer har tilsidesat god skik og orden.
Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.
Forandringer / ombygninger i andels- og ejerlejligheder (30. marts 2020)