Rammer for samarbejde i boligafdelingen - PDF
Download "Rammer for samarbejde i boligafdelingen"
1 Rammer for samarbejde i boligafdelingen
2 Bedre boliger for alle
3 Forord Det er en proces at nærme sig hinanden det har vist sig i forbindelse med fusionen, og det viser sig i det samarbejde, der hver dag udspiller sig i boligafdelingerne. Samarbejdet er udfordrende, fordi der er tre parter: afdelingsbestyrelsen, det lokale personale og den driftsansvarlige. Derfor har begge de to gamle forretningsførerorganisationer forholdt sig til det på hver deres måde: AKB med en formel samarbejdsaftale og KAB med en pjece. Vi er i det nye KAB-fællesskab godt i gang med at forene det bedste fra de to gamle organisationer i en ny samarbejdskultur. Dette sker ansigt til ansigt i det daglige arbejde, og er samtidig genstand for diskussioner på alle niveauer i boligorganisationerne og i det nye KAB. Samarbejdskulturen har blandt andet været på dagsordenen i Forvaltningsudvalget og i Strategiudvalget, og her har arbejdet med at formulere Rammer for samarbejde i boligafdelingen fundet sted. Undervejs er medarbejdere på alle niveauer, centrale og lokale, inddraget. Det er håbet, at Rammer for samarbejde i boligafdelingen kan hjælpe både nytilkomne og erfarne i KAB-fællesskabet med at udfylde deres roller bedst muligt. Lykkes det, kan afdelingsbestyrelsen fungere som igangsætter og katalysator for udviklingen i afdelingen, både hvad angår de fysiske rammer og det sociale liv beboerne imellem. Og de lokale og centrale medarbejderes rådgivning og daglige indsats kan medvirke til at visionerne føres ud i livet. Vi vil gerne takke alle, der har deltaget i at fastlægge rammerne for samarbejdet for deres konstruktive bidrag. Samarbejde er en kunst, der kræver indsats fra alle. Det er vores håb, at disse rammer for samarbejde kan inspirere alle til at få hverdagen til at fungere godt og tillidsfuldt, så vi i fællesskab kan levere Bedre boliger for alle i velfungerende boligområder. God læselyst! Finn Christensen Jesper Nygård Margrete Pump Formand for KAB s bestyrelse Administrerende direktør, KAB Kundedirektør, KAB 3
4 Indholdfortegnelse Indledning Grundlaget for samarbejdet Det formelle grundlag Den gode samarbejdskultur Ansvar og opgaver Budget og aktiviteter God orden Personaleledelse i afdelingen Samarbejde med øvrige områder i KAB Kommunikation og gensidig information Håndtering af konfl ikter Yderligere information KAB s værdier - Ansvarlighed - Gennemskuelighed - Dialog - Fornyelse 4
5 Indledning Rammer for samarbejde i boligafdelingen er skrevet til dig, der enten er beboervalgt, medarbejder på en ejendom eller medarbejder i KAB. Du er part i et samarbejde, der fungerer bedst, hvis der er enighed og klarhed om, hvilke rammer der skal gælde for samarbejdet. Formålet med at beskrive rammerne er at styrke samarbejdet mellem afdelingsbestyrelsen, de lokalt ansatte medarbejdere og medarbejdere i KAB. Fungerer samarbejdet dårligt, vil det gå ud over udvikling og drift i afdelingen og dermed i sidste ende beboerne. Fungerer samarbejdet derimod godt, vil det komme beboerne til gode gennem velfungerende boligområder og tilfredse medarbejdere. Rammer for samarbejde i boligafdelingen beskriver parternes roller og samarbejde. Der er også idéer til, hvordan man som beboervalgt eller medarbejder kan medvirke til at bevare og styrke samarbejdet. Det lokale personale Den driftsansvarlige Afdelingsbestyrelsen 5
6 Grundlaget for samarbejdet Det formelle grundlag Samarbejdet i en boligafdeling hviler på et formelt grundlag, som er beskrevet i lovgivningen om almene boligorganisationer. Det formelle grundlag består også af vedtægterne for boligorganisationen og af den administrationsaftale, der er indgået mellem boligorganisationen og KAB. Hver for sig er dokumenterne i det formelle grundlag med til at beskrive parternes formelle arbejdsområder og forpligtelser i forbindelse med driften og udviklingen af afdelingen. Beboerne i en almen boligafdeling har ret til medindflydelse på afdelingernes drift, og det fremgår af Lov om almene Boliger m.v., at Boligtagerne kan på et afdelingsmøde vælge en afdelingsbestyrelse til at udøve medindflydelse. Afdelingsbestyrelsens overordnede opgaver og virksomhed fastlægges i Lov om almene Boliger m.v. Afdelingsbestyrelsens opgaver: - Forelægge budgettet for afdelingsmødet - Forelægge arbejder og aktiviteter for afdelingsmødet, inden de iværksættes - Påse, at der er god orden i afdelingen - Orienteres om ansættelser og afskedigelser Afdelingsbestyrelsens opgaver er helt centrale for afdelingen: Budgettet er centralt, fordi det er her, aktivitetsniveauet i afdelingen udstikkes, og huslejeniveauet fastlægges. Til grund for budgettet ligger de vigtige langtidsplaner for vedligeholdelse af ejendommen og dens installationer. Budgettet er altså vigtigt både som kort- og langsigtet planlægningsredskab. I lighed med budgettet skal arbejder og aktiviteter forelægges og godkendes på et afdelingsmøde, inden de iværksættes. Afdelingsbestyrelsen skal også påse, at der er god orden i afdelingen. Afdelingsbestyrelsen skal ikke selv udføre kontrol, men skal overordnet følge med i livet i afdelingen og tage fat om de problemer, der opstår. Endelig skal afdelingsbestyrelsen orienteres om ansættelser og afskedigelser af medarbejdere tilknyttet afdelingen. Formelt er det boligorganisationen, som ansætter medarbejdere, og i praksis er det KAB, der har ansvaret for at ansætte, afskedige og lede medarbejderne. KAB s opgaver i samarbejdet er beskrevet i administrationsaftalen med boligorganisationen. KAB s overordnede opgave er at støtte og vejlede afdelingsbestyrelsen og sikre, at driften fungerer. Afhængigt af den driftsmodel, boligorganisationen har valgt, er der forskellige medarbejdere, der kan have ansvaret for driften i afdelingen. Det kan være en ejendomsleder, en driftschef, eller en driftsleder. For at gøre det nemmere kaldes de her den driftsansvarlige. Den driftsansvarliges tre vigtigste funktioner: - At være leder for medarbejderne på ejen - dommen - At have det overordnede ansvar for drift og vedligehold - At være afdelingsbestyrelsens vigtigste samarbejdspartner og indgang til KAB. Den gode samarbejdskultur Det formelle grundlag, som er beskrevet ovenfor, definerer nogle helt konkrete, men også overordnede forhold omkring afdelingen. Herudover er der et væld af konkrete arbejdsopgaver, der skal samarbejdes om. Her er det helt afgørende med en god samarbejdskultur. En god samarbejdskultur hviler på et værdimæssigt grund lag, fordi ikke alle situationer kan beskrives i love og regler. Det værdimæssige grundlag handler om måden, vi forholder os til hinanden på i det daglige. Følgende elementer er centrale for et godt samarbejde: Tillid og respekt Parterne holder, hvad de lover og er dermed troværdige. Parterne har respekt for hinandens arbejdsopgaver og arbejdsvilkår, og man møder hinanden med åbenhed og respekt. Parterne respekterer de beslutninger, der er truffet i fællesskab. Kommunikation og dialog Parterne lytter til hinanden og har respekt for hinandens synspunkter, selv om de måtte være forskellige. Man siger, hvad man mener, men på en ordentlig måde, og man melder tilbage indenfor aftalt tid. Parterne skal sørge for at informere hinanden, så alle parter i samarbejdet har den fornødne viden. Klar prioritering af opgaver Der skal være enighed og klarhed om, hvordan prioriteringen af opgaverne foregår. Som beboernes tillidsfolk har afdelingsbestyrelsen en berettiget interesse i driften af afdelingen. Samtidig er det vigtigt, at de lokalt ansatte medarbejdere og medarbejdere i KAB har mulighed for at tilrettelægge deres daglige arbejde. Derfor bør prioriteringen af opgaver foregå i samarbejde mellem afdelingsbestyrelsen, de lokale medarbejdere og den driftsansvarlige. 6
7 Ansvar og opgaver Budget og aktiviteter Afdelingsbestyrelsen forelægger budgettet for afdelingsmødet. Som nævnt ovenfor, er budgettet det primære planlægningsredskab for aktiviteterne i afdelingen. Derfor er afdelingsbestyrelsens rolle i udarbejdelsen af budgettet vigtig. Sammen med afdelingsbestyrelsen og ejendomsfunktionærerne gennemfører den driftsansvarlige hvert år en markvandring/vedligeholdelsesgennemgang. Herefter ajourfører den driftsansvarlige drifts- og vedligeholdelsesplanen, og vedligeholdelsesbudgettet fastlægges for det kommende år. Dernæst udarbejder økonomimedarbejderen i KAB sammen med den driftsansvarlige et udkast til driftsbudget for det kommende år. Budgettet kan herefter justeres i samarbejde med afdelingsbestyrelsen. Endelig forelægges budgettet på afdelingsmødet til godkendelse. Læs mere om budgettet i KAB s pjece Fremlæggelse af budget. Når budgettet er godkendt på afdelingsmødet, og afdelingen har truffet beslutning om arbejder og aktiviteter i det kommende år, er det den driftsansvarlige og ledelsen på ejendomskontoret, der i samarbejde med afdelingsbestyrelsen skal sørge for, at beslutningerne føres ud i livet. Aktiviteter godkendt på et afdelingsmøde kan ikke ændres på et møde i afdelingsbestyrelsen. Eventuelle ændringer kan kun ske på et nyt afdelingsmøde. Det er en god idé, at der, i samarbejde mellem den driftsansvarlige, ledelsen på ejendomskontoret og afdelingsbestyrelsen, udarbejdes en årsplan for de større arbejdsopgaver. Årsplanen kan være supplement til drifts- og vedligeholdelsesplanen, der fremgår af budgettet. I årsplanen klarlægges, hvilke opgaver der forventes løst hvornår. I forbindelse med udarbejdelsen af årsplanen får parterne også lejlighed til at prioritere opgavernes omfang og vigtighed, samt fastlægge hvem der har ansvar for de enkelte opgaver. Det er vigtigt at være opmærksom på, at afdelingsbestyrelsen ikke kan indgå juridisk eller økonomisk forpligtende aftaler, hverken i forhold til boligorganisationen eller i forhold til afdelingen. Det betyder, at det er den driftsansvarlige og ledelsen på ejendomskontoret, som rekvirerer alle eksterne ydelser til ejendommen. Det kan f. eks. dreje sig om igangsætning af håndværksarbejder i ejendommen eller bestilling af tekniske undersøgelser og rapporter. Al henvendelse til håndværkere og andre eksterne leverandører foregår også gennem ejendomskontoret eller den driftsansvarlige. Boligorganisationen kan i særlige tilfælde delegere til afdelingsbestyrelsen at rekvirere ydelser til afdelingen. Afdelingsbestyrelsens dispositioner skal altid ligge inden for rammerne af afdelingsmødets beslutning, og afdelingsbestyrelsen kan ikke tegne og forpligte afdelingen med sin underskrift. 7
8 Det er også altid den driftsansvarlige eller andre medarbejdere i KAB, der på boligafdelingens vegne tager kontakt til offentlige myndigheder, Landsbyggefonden, kreditforeninger, banker m.fl. Drejer det sig om mere overordnede spørgsmål som eksempelvis høringer i forbindelse med lokalplaner, er det boligorganisationens kompetence. Boligorganisationen vil dog normalt sørge for, at den berørte afdeling bliver hørt. Boligorganisationen kan også i forbindelse med bestemte sager delegere kompetence til at forhandle og udtale sig til afdelingen. Uanset hvad er boligorganisationen dog i sidste ende ansvarlig for dispositionerne. Afdelingsbestyrelsen kan deltage ved 1- og 5-årsgennemgange, der foretages efter større renoverings- eller forbedringsarbejder, og skal orienteres om resultatet af gennemgangen. Afdelingsbestyrelsen kan også, hvis fraflytter ønsker det, være til stede ved syn af lejligheder. Afdelingsbestyrelsen bør deltage i den årlige markvandring/vedligeholdelsesgennemgang. God orden Afdelingsbestyrelsen skal påse, at der er god orden i afdelingen. For at kunne varetage denne opgave i praksis er samarbejde og koordinering med ejendomskontoret og KAB nødvendig. Bliver afdelingsbestyrelsen opmærksom på forhold, som ikke er i orden, skal den underrette ejendomskontoret. Det er så ejendomskontorets opgave at sørge for, at der gøres noget ved problemet, eventuelt ved at inddrage den driftsansvarlige. Klager fra beboerne over f.eks. overtrædelser af husorden behandles enten af medarbejderne på ejendomskontoret eller den driftsansvarlige. Hvis afdelingsbestyrelsen modtager klage fra en beboer over andre beboere, skal klagen overdrages til KAB, og klageren skal oplyses om, at klagen behandles i KAB. Personaleledelse i afdelingen Formelt er det boligorganisationen, som ansætter medarbejdere, og KAB, der har ansvaret for at ansætte, afskedige og lede medarbejderne. De fleste organisationer har dog besluttet, at afdelingsbestyrelsen skal have indflydelse på ansættelse af ledende ejendomsfunktionærer og eventuelt andre personalegrupper. Indflydelsen kan ske ved, at afdelingsbestyrelsen deltager i et ansættelsesudvalg, men der er meget forskellig praksis i de forskellige boligorganisationer. Det er også vigtigt at være opmærksom på, at boligorganisationen har overgivet arbejdsgiverrollen til KAB. Det betyder, at KAB i sidste ende har ansvaret for at ansætte, afskedige og lede medarbejderne. At boligorganisationen har overdraget ledelsesopgaven til KAB betyder også, at spørgsmål om løn og arbejdsvilkår varetages af KAB, evt. efter nærmere aftale med boligorganisationen. Den overordnede ledelsesopgave varetages af den driftsansvarlige, og den daglige ledelse af de ansatte på ejendomskontoret varetages af ledelsen på ejendomskontoret. Afdelingsbestyrelsen skal altså ikke selv blande sig i den måde, ejendomskontoret arbejder på i det daglige, men skal i stedet kontakte den driftsansvarlige, hvis der er noget, den ikke er tilfreds med. Samarbejde med øvrige områder i KAB Afdelingsbestyrelsens indgang til KAB er som hovedregel den driftsansvarlige, men bestyrelsesmedlemmer kan henvende sig til øvrige områder og specialfunktioner i KAB med spørgsmål relateret til afdelingens forhold. Det gælder Beboerserviceområdet (spørgsmål om husleje og udlejning), Juraområdet og Byggeri- og Teknikområdet, der også har ansvar for spørgsmål om energi, samt forbrugsregnskaber. Afdelingsbestyrelsen skal være opmærksom på, at henvendelser til disse områder kan udløse et ekstra honorar og dermed medføre en ekstraordinær udgift for afdelingen. I tvivlstilfælde spørges den driftsansvarlige. 8
9 Kommunikation og gensidig information Nedenfor er oplistet nogle konkrete råd til, hvordan kommunikation i det daglige og på møder kan foregå, så alle får den fornødne viden, og misforståelser kan undgås. Kontaktpersoner Blandt det lokalt ansatte personale er det ledelsen på ejendomskontoret, der har kontakten til afdelingsbestyrelsen og den driftsansvarlige. Det kan være hensigtsmæssigt, at også afdelingsbestyrelsen udnævner en eller to kontaktpersoner. Således er det altid klart, hvem der varetager kontakten med det lokalt ansatte personale og den driftsansvarlige i det daglige. Afvikling af møder Forud for møderne i afdelingsbestyrelsen bør man udsende en dagsorden og skriftlige oplæg, så alle kan forberede sig. Det er vigtigt, at der bliver udarbejdet et referat, så alle parter ved, hvad der er besluttet. Et kortfattet beslutningsreferat er som regel tilstrækkeligt. Referatet sendes til alle relevante personer det vil som minimum sige mødedeltagerne og den driftsansvarlige, da det langt fra altid er sikkert at den driftsansvarlige deltager på møderne. Det anbefales, at afdelingsbestyrelsen vedtager en forretningsorden, der fastlægger retningslinjer for, hvordan møder skal afvikles. Aftaler Hvis der mellem møderne indgås aftaler, der er vigtige, er det en god idé at bekræfte dem skriftligt, gerne på . På den måde sikrer man, at alle involverede parter ved, hvad der er aftalt, og man kan senere vende tilbage, hvis der opstår tvivl om, hvad der blev aftalt. s kan med fordel gemmes, for eksempel i en specielt oprettet mappe. Henvendelser til og svar fra KAB KAB har fastsat en svarfrist på skriftlige henvendelser på fem arbejdsdage. Hvis den driftsansvarlige ikke kan nå at svare inden for fristen, skal der gives en tilbagemelding på, hvornår svaret forventes at foreligge. 9
10 Håndtering af konfl ikter Konflikt og uenighed kan opstå i enhver form for samarbejde. Et væsentligt middel til at forebygge konflikt findes i afsnittet ovenfor om kommunikation. Problemer og uenigheder bør håndteres hurtigt, efter de er opstået, og med det formål at opnå en konstruktiv løsning. Det vil ofte være den forurettede part, som må tage skridt til, at konflikten håndteres. Er der først opstået en konflikt, er der tre vigtige fremgangsmåder, man med fordel kan benytte, når konflikten skal løses: Tydelighed Hvis der er opstået uenighed om en sag, er det vigtigt at være tydelig omkring årsagen. Fremlæg din opfattelse af problemet klart og præcist for modparten. Det er en god idé at henvise til de konkrete hændelser, der var årsag til konflikten. Vær bevidst om, at modparten har brug for at kende din opfattelse for at kunne medvirke til en løsning. Først når parterne har den samme forståelse af, hvad problemet drejer sig om, kan der findes løsninger. Løsningsprincippet Gå i dialog med modparten om fremadrettede løsninger på problemet i stedet for at fokusere på det allerede passerede. Eksempler på årsager til konflikt i en bolig afdeling kan være: Aftaler og frister, der ikke overholdes Misforståelser Manglende information Fejl i administration og sagsbehandling Forskellige opfattelser af god opførsel Simpel uenighed om en sag Manglende respekt for hinandens roller Yderligere information KAB har udgivet Håndbog om almene boliger. Den indeholder nyttig information om alle aspekter af beboerdemokrati, forvaltning og drift i almene boligafdelinger og boligorganisationer. Derudover har KAB udgivet nogle pjecer til bestyrelser i beboerdemokratiet. Pjecerne findes på www. kab-fællesskabet.dk under menupunktet Publikationer. Nærhedsprincippet Forsøg altid at få løst problemet så tæt på årsagen som muligt. Det vil sige: Henvend dig først til den, der umiddelbart var årsagen, eller kan løse problemet. Har man været tydelig og forsøgt at nå frem til en løsning tæt på problemet, og har dette vist sig virkningsløst, er det til gengæld helt berettiget at gå et trin op ad stigen med problemet. En løsning kan også være at indbyde en person, som begge parter har tillid til, som mægler. 10
11 Udgivet januar 2009 Tekst og layout: KAB Fotos: Annette Sadolin, Marianne Svolgaard og Thomas Brolyng Steen Tryk: Oberthur Technologies Denmark A/S Oplag: Denne pjece fi ndes også i PDF-format på KAB's hjemmeside under Bestyrelser > Publikationer - bestyrelser > Pjecer for bestyrelser. Trykte eksemplarer kan bestilles hos dit forvaltningsområde i KAB. Alle er velkomne til helt eller delvist at kopiere fra denne pjece, hvis der angives kilde. KAB er professionel administrator af bl.a. alment og kommunalt byggeri og leverer en lang række relaterede ydelser. KAB er ejet af beboerne i ca. 60 boligorganisationer med over lejemål i hovedstadsregionen. Med engagement, aktivt beboerdemokrati og udviklingskraft arbejder KAB for at opfylde missionen om at skabe rammer for et godt liv. Se mere på
12 KAB Vester Voldgade København V T F