Boligmarkedet i Spanien er igen åbnet - Udvandrerne.dk
ARTIKEL Povl Dengsøe 23-02-14 ~4 minutters læsning · 792 ord
Drømmen om egen bolig under fremmede og måske mildere himmelstrøg end de danske har fået nyt liv. Efter årevis med kraftige fald er priserne på et af de foretrukne udenlandske boligmarkeder, Spanien, nu fladet ud og endda steget i visse områder tæt på kysterne, der traditionelt interesserer solhungrende udlændinge. Det får et flertal blandt toneangivende økonomer til at pege på landet som en god mulighed for at købe feriebolig – også fordi landet efter en række reformer har lagt fundamentet til at komme ud af finanskrisens skygge.
Massiv byggeaktivitet har øget udbudet af kystnære boliger, og det har været med til at sende priserne ned. Og der er ingen garanti for, at priserne ikke kan falde yderligere – heller ikke i de attraktive områder, påpeger flere af økonomerne.
»Som det absolut vigtigste vil jeg slå fast, at for de fleste almindelige danskere skal køb af bolig i udlandet primært være ud fra et ønske om at have et sted at bo i det pågældende land og kun i mindre grad ud fra et håb om, at boligen kan stige i værdi. Det er meget usikkert, hvordan priserne vil udvikle sig i de kommende år. Samtidig vil det ofte være et relativt stort beløb man køber bolig for, så investeringen fylder meget i køberens samlede investeringsportefølje. Derfor bør køb af bolig i udlandet for de fleste ikke primært ses som en investering,« lyder cheføkonom i Sydbank Jakob Gravens råd til køberene.
Professionelle dukker op
Områdedirektør i Nykredits internationale afdeling Hanne Egaa undrer sig over, at priserne i f. eks. Andalucien med det populære Costa del Sol-område fortsat falder.
»Vi hører ellers, at køberne på Costa del Sol ikke kan få store prisnedslag, og vi ser pæn omsætning. Men der ligger nogle meget store byggerier, som de spanske banker ejer, og som måske er sat til salg for nogle lave priser, og det får indflydelse på statistikkerne. Men det er ikke det, som vores kunder typisk går efter,« siger hun.
Hanne Egaa oplyser også, at professionelle investorer er begyndt at dukke op på markedet med penge til at opgradere de store, tomme byggerier.
»Min forventning er, at der fremover ikke kommer nævneværdige prisfald generelt for feriboligområder i Spanien, og det er blandt andet et tegn, at investorerne begynder at interessere sig for det,« siger hun.
Et tegn på at fokus lige nu retter sig mod Spanien er Nykredits udlånstal. Sidste år udstedte Nykredit 450 lån i Spanien og i alt godt 600 inklusiv Frankrig – det andet store mål for danske køb af feriehuse. Her er udviklingen dog helt anderledes end i Spanien med priser, der slet ikke faldt i samme omfang som andre steder under finanskrisen.
»I forhold til Frankrig holder folk vejret. Men tankegangen er nok lidt anderledes end i Spanien. Dels vil det være dyrere at købe i de mest populære områder, så der måske er flere overvejelser investeringsmæssigt, dels er der en stagnation af priserne. I forhold til Spanien skal man mange steder gange pris-lejet med to,« siger Hanne Egaa.
Nykredits udlån til køb af bolig i Spanien voksede med 800 mio. kr. ud af en samlet vækst på en mia. kr. i 2013.
Mange har planer
Et andet område, som også fortsat halter prismæssigt, er Catalonien med Barcelona som centrum. Området er generelt præget af en stor økonomisk afmatning, men omkring 2010 holdt priserne sig højere end de øvrige områder for til gengæld at falde nu.
»Markedet i Catalonien er ikke så drevet af ferieboliger, men mere af den indenlandske efterspørgsel. Det er ikke et område, hvor vi ser skandinaver i stort omfang, og det er egentlig overraskende, fordi mange danskere holder ferie i området – blandt andet på grund af de store kulturtilbud i Barcelona. Men ofte tiltrækkes købere af et dansk netværk af mæglere og advokater, og der er vist kun en enkelt eller to mæglere dernede,« siger Hanne Egaa.
Privatøkonomisk rådgiver Kim Valentin, Finanshuset i Fredensberg, får jævnligt planer om køb af udenlandske ferieboliger på bordet.
»Jeg begynder altid med at kigge på, om risikoen passer til økonomien, hvis renten skulle stige eller udgifterne blive større, end man regner med. Dernæst vil jeg kigge på de skattemæssige vilkår og konsekvenser i deres økonomi, og hvis de vil tjene penge på det, så skal skatteforhold ved både avance, udlejning og drift af ejendommen kigges igennem og opstilles i et regnskab. Endelig bør man kigge på konsekvenser af stigning og fald i markedet, og selv om det er gætværk, så er det alligevel en god idé at lave et kvalificeret gæt,« siger Kim Valentin.
I forhold til den økonomiske situation ser han også helst, at købere har 40-50 procent af købesummen på forhånd. For selv om renten er lav, så er en fuld finansiering alligevel dyr, mener han.
Tjekliste ved køb af udenlandsk bolig
Køb af en feriebolig i udlandet rejser en række spørgsmål, som ikke gælder køb af boliger i Danmark. Derfor råder cheføkonom Steen Bocian i Danske Bank til, at man gennemgår en række punkter inden købet.
Valutakurser. Køb af et sommerhus for en mio. kroner i udlandet kan blive markant dyrere eller billigere ved køb, salg og drift, hvis det pågældende lands valuta ændres med f.eks. 10 pct. Usikkerheden er meget lille ved køb i euroområdet, da fastkurspolitikken sikrer en rimeligt stabil valuta.
Rejseomkostninger. Det koster både tid og penge at få glæde af et udenlandsk sommerhus – mere end hvis det ligger i Danmark. Overvej derfor transporttid og -omkostninger. De fleste danskere med udenlandske feriehuse har valgt Sverige, Frankrig og Spanien.
Udlejning og skat. Man bruger næppe sit fritidshus i f.eks. Sydfrankrig hver weekend, og man bør derfor have styr på udlejningsmulighederne og skatteforholdene i det pågældende land.
Jura og arv. En del danskere har haft problemer ved køb af feriebolig i f.eks. Tyrkiet. Det er derfor vigtigt, at man har styr på både de juridiske aspekter og arveforhold i de enkelte lande.
Drift. Lav et budget over de løbende omkostninger til skatter, pasning mv.
Brugsværdi. Få afklaret om boligen passer til behov og lyst. Man kan ikke regne med, at det bliver et »godt køb« rent økonomisk, så det er i sidste ende brugsværdien, som skal retfærdiggøre et køb.
Konjunkturerne. Forhold dig til konjunktursituation og prisudviklingen, men vær opmærksom på, at ingen kender den fremtidige prisudvikling. Det er derfor svært at sige, hvor det er bedst at købe sommerbolig. Selv hvis man måske mener at vide noget om et enkelt lands boligmarked, skal man være opmærksom på, at der kan være store regionale forskelle.
- Prisstigninger på feriehuse i udlandet er gået i stå
Næste bidrag Tutors behandles som stjerner
Foregående bidrag Den fransk-marokkanske dobbeltbeskatningsoverenskomst