Valg af finansiering ved boligkøb | Boligassistancen
Fire vigtige forhold
Der er navnlig fire forhold, der spiller ind på valget af finansieringen:
Lav nettonutidsværdi
Lav risiko (rente eller restgældsrisiko)
Ydelsen efter skat er et udtryk for den reelle finansieringsudgift, når der tages højde for, at renteudgifterne er fradragsberettigede. Mange ønsker en lav ydelse efter skat. Det gælder f.eks. familier, som ønsker sig et så stort økonomisk råderum som muligt, så længe børnene er små. Der skal være penge nok – likviditet – til at klare de ekstraordinære udgifter, og fastholde et givet forbrug efter huskøbet. En lav ydelse efter skat er ikke altid ensbetydende med en billig finansiering. Hvis det er målet at sidde så billigt som overhovedet muligt, skal De se på nutidsværdien af ydelserne efter skat i hele lånets løbetid, dvs. nettonutidsværdien. For at beregne nettonutidsværdien af en finansiering skal De omregne alle ydelser efter skat til nutidskroner, dvs. et kronebeløb, der har samme købekraft. Finansieringen med den laveste nutidsværdi er den billigste finansiering. Det skal bemærkes, at nettonutidsværdien ikke er en entydig størrelse, men kan beregnes på flere måder. I denne opstilling beregnes nettonutidsværdien ud fra den effektive rente efter skat.
Forskellige lån indebærer forskellige risici
Et ønske om at minimere risiciene kan ligeledes indgå som kriterium i forbindelse med finansieringen.
Vælger De et fastforrentet lån, kender De den ydelse, De skal betale i hele lånets løbetid.
Vælger De i stedet et lån med en variabel rente, accepterer De også, at ydelsen kan ændre sig fra periode til periode.
Vælger De et lån med en høj obligationsrente, vil restgælden kun kunne stige lidt i tilfælde af rentefald.
Vælger De derimod et lavt forrentet realkreditlån, løber De den risiko, at værdien af obligationsrestgælden kan stige kraftigt ved rentefald. Herved bliver det dyrt at indfri lånet i forbindelse med et salg af boligen. Hvis De regner med at beholde lånet frem til udløb, spiller restgældsrisikoen ikke den store rolle.
Indenfor de seneste år er aktiv gældspleje blevet mere almindelig blandt boligejere. Ved at opkonvertere – det vil sige at omlægge til et lån med en højere pålydende rente i forbindelse med en rentestigning – og ved at nedkonvertere – det vil sige at omlægge til et lån med en lavere pålydende rente ved rentefald – søger låntageren dels at nedbringe sin restgældsrisiko, dels at nedbringe sin ydelse efter skat. En finansiering ved hjælp af obligationslån er en forudsætning for, at låntageren kan lægge lånet om til en højere rente uden at skulle betale skat af en evt. gevinst ved opkonverteringer. Udover de nævnte forhold kan der være en række individuelle forhold, som også spiller ind, når man vælger finansiering, f.eks. et ønske om at have betalt lånet betalt ud, når pensionsalderen indtræder.