Andelsbolig – køb ikke til over maksimalprisen
Salget af andelsboliger går stærkt på det københavnske boligmarked. Ejendomsforeningen Danmark, der repræsenterer landets ejendomsadministratorer, advarer boligkøbere om at købe andelsboliger, der sælges til mere end den lovlige maksimalpris. Foreningen anbefaler, at du følger en række vigtige råd, inden du beslutter dig for at købe.
Der er omkring 205.000 andelsboliger i Danmark og godt halvdelen af dem ligger i København og på Frederiksberg. Lige nu er omkring 80 andelsboliger i København til salg hos en mægler. Derudover sælges mange andelsboliger via selvsalg og foreningernes ventelister.
”Vi hører fra vores medlemmer, der administrerer andelsboliger, at de har rigtig mange overdragelser af andelsboliger for tiden”, siger Jane Qvist Lorenzen, juridisk konsulent i Ejendomsforeningen Danmark, der via sine medlemmer repræsenterer 54 procent af andelsboligmarkedet.
Mange andelsboliger sælges til den lovlige maksimalpris.
”Maksimalprisen fastsættes som værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesmæssige stand, der typisk vurderes af eksempelvis en vurderingsmand. Løsøre, der ikke er tilpasset boligen, indgår ikke i maksimalprisen, og du er som køber ikke tvunget til at købe disse løsøre med. Men hvis der er ti potentielle købere, vælger sælger sandsynligvis den køber, der vil købe løsøre med”, siger Jane Qvist Lorenzen.
Maksimalprisen opfattes af mange, som den pris en andelsbolig skal sælges til. Men den er ifølge reglerne udelukkende et loft for, hvad en andelsbolig maksimalt må sælges til. Andelsboligforeningen kan på en generalforsamling beslutte en lavere andelsværdi end den lovligt beregnede.
”Mange sælgere vil sikkert blive fristet til at overdrage en andel i en andelsboligforening til overpris – en pris over den lovlige maksimalpris. Sælgere skal dog være opmærksomme på, at køberen kan kræve prisen nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, hvis køber gør et krav om tilbagebetaling gældende. Det skal ske inden seks måneder fra det tidspunkt, hvor køberen får kendskab til eller burde kende sit krav. Herudover kan en sælger af en andelsbolig til overpris straffes med bøde eller fængsel i indtil fire måneder”, siger Jane Qvist Lorenzen.
Vigtige råd til køber
Du bør som andelsboligkøber være opmærksom på en række forhold, så du ikke ender med at gøre en dårlig handel. Ejendomsforeningen Danmark har udarbejdet otte råd til kommende købere af andelsboliger:
Overvej om du ønsker at bo i en andelsbolig. Når du køber en andelsbolig, bliver du medejer af en andelsboligforening. Du får en eksklusiv brugsret til den pågældende lejlighed, men du ejer den ikke.
Få det seneste årsregnskab fra sælger og undersøg, hvordan foreningens økonomi generelt har det.
Undersøg hvilke lån foreningen har optaget – oplysningerne vil fremgå af foreningens årsregnskab. Har foreningen eksempelvis optaget flekslån eller fastforrentet lån? Ved et flekslån kan en eventuel stigning i renten øge andelshavers boligydelse. Har foreningen indgået en renteswapaftale, så undersøg, hvilken indvirkning det kan have på andelskronen. Har foreningen et afdragsfrit lån, hvad skal der så ske, når afdragsfriheden udløber. Overvej, om det er konsekvenser, du kan leve med.
Sæt dig ind i, hvilke hæftelsesforhold der er i andelsboligforeningen. Hæftelsesforholdene afgør eksempelvis, hvordan du vil være forpligtet i forhold til den gæld, foreningen kan have. Hæfter den enkelte andelshaver ved sit indskud, pro rata, for eksempel fordelingstal, eller hæfter man solidarisk? Hæftelsesforholdene fremgår af foreningens vedtægter og årsregnskab, som kan rekvireres hos sælger.
Sælger er forpligtet til at udlevere nøgleoplysningsskema for både foreningen og andelen. Af foreningens nøgleoplysningsskema fremgår blandt andet oplysninger, om foreningen har servitutter, der fastfryser andelsværdien på et bestemt niveau.
Tag kontakt til foreningens administrator og få referatet fra den seneste generalforsamling. Her kan du for eksempel finde ud af, om der er vedtaget kommende vedligeholdelsesprojekter, der kan resultere i en stigning i boligydelsen med mere.
Find ud af, om foreningen har udarbejdet en vedligeholdelsesplan. I planen vil en række forslag til vedligeholdelsestiltag typisk fremgå, for eksempel vedligeholdelse af trapper og udskiftning af faldstammer, tag og vinduer. Planen giver dig et overblik over ejendommens tilstand og hvilke udgifter, der kan være i vente.
Tag kontakt til en uvildig rådgiver, selvom du nu har et godt udgangspunkt for din vurdering af andelsboligen. Det er i øvrigt værd at bemærke, at selv om en andelsboligforening eksempelvis har et flekslån, kan foreningen godt have så god en økonomi, at en stigning i renten ikke kommer til at få indflydelse på hverken boligydelsen eller andelsværdien. Herudover kan der være mange flere overvejelser, end dem der er beskrevet i de ovenstående punkter, så det er vigtigt med en professionel rådgivning i forbindelse med køb af andelsbolig.
Jane Qvist Lorenzen
Denne pressemeddelelse blev sendt den 13. juli 2016