Nu kan næsten alle investere i ejendomme | erhvervplus.dk
Hidtil har man været nødt til at lægge mindst 750.000 kroner på bordet for at blive investor hos Difko. Nu kan småsparere også være med side om side med virksomhederne, når mindste-indskuddet bliver sænket til 10.000 kroner. Investeringen vil typisk være i boliger til udlejning. Foto: Difko
Finanstilsynet har godkendt Difko til at håndtere indskud helt ned til 10.000 kroner i ejendomsprojekter. Så nu kan helt almindelige lønmodtagere investere side om side med millionindskud fra virksomheder og velhavende investorer.
20 nov. 2019 kl. 11:46
HERNING: Det historisk lave renteniveau er fantastisk for den, der skal låne penge. Men det er knap så sjovt at have penge stående i banken.
Stadig flere banker og sparekasser har indført minusrenter, så man nu skal betale for at have sin formue stående, og grænsen for de negative renter falder og falder.
Hos investeringsselskabet Difko vurderer administrerende direktør Niels Jørgen Pedersen, som selv er en erfaren bankmand, at vi kommer til at vænne os til at skulle betale for at have mere end 250.000 kroner stående på kontoen, simpelthen fordi det bliver dyrere for bankerne at opbevare vores penge.
Men Difko er klar med en god løsning til dem, der vil undgå at betale minusrenter:
- Vi er netop blevet godkendt af Finanstilsynet, så vi nu må håndtere investeringer helt ned til 10.000 kroner. Før var vi blot ”registreret” hos Finanstilsynet, og så lød kravet, at man skulle indskyde mindst 750.000 kroner, og de fleste skal altså samle sammen i mange år, inden man kan skrabe så mange penge sammen.
- Og selv hvis man kunne, så er det ikke sikkert, at man ville lægge hele sin formue i én investering. Nu har vi nye muligheder for, at man kan sprede sig for eksempel ved at have en del af sin formue i aktier og en del i ejendomme, forklarer Nils Jørgen Pedersen.
Fire gode råd om investering
Internettet bugner af annoncer med tilbud om investering i ejendomme, som lokker med meget højt afkast – ofte langt over, hvad man kunne få ud af en klassisk pensionsopsparing. Men tag det med et gran salt og husk at læse det med småt, lyder rådet fra Difkos adm. direktør Niels Jørgen Pedersen, som her giver fire gode råd, inden man køber en erhvervsejendom:
Vær sikker på, at der ligger erklæringer fra både revisor og advokat, så du ikke køber katten i sækken.
Ofte lokker udbydere med et meget højt afkast beregnet på, at der tjenes på at låne penge oven i de penge, investoren kommer med. Få det regnet grundigt igennem, inden du springer ombord.
Tænk over, hvor lang lejekontrakten er. Hvis ejendommen for eksempel er lejet ud til en industrivirksomhed, og den flytter om to år, kan du så genudleje bygningen? Og vil det i givet fald kræve ombygning, før en ny lejer kan overtage?
Er huslejen realistisk – også i de kommende år? Undersøg nøje markedet, så du ikke pludselig står med en tom bygning, fordi indbyggertallet falder, eller lejerne flytter ind i nye, billigere boliger.
Går efter lav risiko
Difkos nye investeringsform har bestået en såkaldt stresstest, hvor Finanstilsynet altså har vendt tommelfingeren opad. Det skyldes blandt andet, at Difko har valgt en investeringsform, hvor risikoen ikke er skruet helt i vejret.
- Boliger må belånes op til 80 procent, men vores projekter er typisk kun belånt 60-65 procent. Det gør det dels billigere at låne, dels sikrer det, at ejendomsselskabet har en bedre egenkapital, så man er mere robust, hvis for eksempel ejendomsvurderingen ændrer sig, eller hvis der i en periode er tomme lejligheder, fortæller Niels Jørgen Pedersen.
Difko er især glad for at investere i boliger, typisk større komplekser med lejligheder. Det er ifølge Difko-direktøren ”mindre risikofyldt” end for eksempel store bygninger, hvor virksomheder lejer sig ind.
Men han understreger samtidig, at ingen investering er helt risikofri.
- Vi køber typisk ejendomme, som er helt nye eller højst to år gamle. Så ved vi, at de har de rigtige energimærker, og det gør det også lettere at kalkulere driftsudgifterne, fordi bygningen er i meget god stand, siger Niels Jørgen Pedersen.
Derudover er der særlige kriterier for, hvor ejendommen skal være placeret for at sikre, at så få lejligheder som muligt kommer til at stå tomme, siger han og giver eksempler på analysen af nye projekter:
- Difko får tilbudt mange projekter, som vi må sige nej til. Vores medarbejdere må ikke selv investere i projekterne, men vi ville ikke købe noget, som vi ikke turde anbefale familie og venner at investere i. Minimumskravet for boligejendomme er, at de skal ligge i en by med mindst 25.000 indbyggere, og så ser vi blandt andet på markedet for lejeboliger i byen og på planer for området: Er der for eksempel ved at blive opført 500 nye boliger lige ved siden af, så man risikerer tomme lejligheder? Eller er der måske ved at blive etableret en motorvejstilkørsel tæt på, som gør lejlighederne endnu mere attraktive?
Stort kontrolapparat
Den nye investeringsform medfører i øvrigt også, at Difko har fået sin egen compliance-afdeling. Det engelske begreb ”compliance” kan ikke oversættes direkte til dansk, men dækker over, at man har en intern kontrolfunktion, der sikrer, at virksomheden overholder både lovgivning og virksomhedens egne regler.
Derudover skal Difko benytte sig af en ekstern depositar, som kontrollerer kapitalbevægelser. Det skal blandt andet beskytte investorer mod investeringsselskaber, hvor der bliver opkrævet urimelige gebyrer eller eksempelvis, at man (i værste fald) tømmer et selskab for værdier og lader det gå konkurs.
Difkos investeringsejendomme bliver typisk udbudt som A/S eller partnerselskaber (P/S). Dermed hæfter Difkos investeringskunder normalt ikke for mere end det indskudte beløb.
Et af de nyeste Difko-projekter er købet af Lagkagehusets bygning i Silkeborg, som er erhvervet for cirka 25 millioner kroner. Projektet tilbydes primært til investorer med midler i virksomhedsskatteordningen.
Difko udbyder og formidler investeringer i bolig- og erhvervsejendomme, vindmøller, solcelleparker og – som noget nyt – skov. Derudover håndterer Difko ejendomsadministration.
Selskabet er for nylig blevet godkendt af Finanstilsynet til at håndtere investeringer helt ned til 10.000 kroner. Hidtil skulle man ellers lægge mindst 750.000 kroner for at gå med i projekterne.
Difko blev stiftet i 1976 af en gruppe gymnasie- og handelsskolelærere, som mente, at almindelige lønmodtagere også burde få chancen for at investere sparepengene.
Før finanskrisen beskæftigede Difko 150 ansatte, som blandt andet investerede i skibsanparter. I dag er man gået i land og vendt tilbage til rødderne, nu med 25 ansatte med base i Herning.
Læs mere på www.difko.dk.
Administrerende direktør Niels Jørgen Pedersen, Difko, vurderer, at man i fremtiden må indstille sig på, at det vil koste penge at have mere end 250.000 kroner stående i banken. Så er det bedre at lade pengene arbejde som investering i nye boliger og erhvervsejendomme, mener han. Foto: Thomas Maxe