la 18.1. klo 23:46 Tietopalvelut Toimitilat
Sivut:105 [ Edellinen 1 ...95 96 97 98 99 100 ...105 | Seuraava ]
Kora 16.10.2017 16:46	vastaus nimelle: tarrakilpi
Epäilisin, että Investors House tekee uuden vaihtotarjouksen ja keräilee siis lisää osakkeita.
Hallitus menee vaihtoon ja hallintoyhtiö sekä toimitusjohtaja saavat kenkää.
tarrakilpi 16.10.2017 21:57	vastaus nimelle: Kora
Niin varmaankin käy. Kurre adminin tilalle tulee marginaalisesti pienemmin kuluin IH . Hallituksesta riivitään pois ns. riippumattomat jäsenet.
Sen jälkeen vasta alkaa tapahtua. Hallussa on yhtiökokous, hallitus ja toimiva johto täysin suvereenisti. Enemmistö eli piensijoittajat saavat esittää joulunäytelmässä litran mittaa.
Parasta hienoutta, että tasetta voi rullailla mielin määrin, arvostella omia ja toisten kämppiä sisään ja ulos omalla excelillä. Kuluja varten voi ostaa esim konsulentin hommia ih:lta.
Ja tuulipuvut maksaa lystin kiitollisina.
Justus Lipsius 7.11.2017 14:28	vastaus nimelle: tarrakilpi
Ruotsin asuntomarkkinat yskivät pahasti tulevaa tautiaaltoa enteillen. Näillä flunssilla on taipumus levitä lähialueille tartuntana.
Pahinta mitä Oravan pyramidi kaipaa, nyt kun sen hankkeet kääriä vanha shitti uuteen pakettiin ovat muutenkin jämähtäneet paikalleen.
KAUPPALEHTI, tänään:
Dagens industri -lehden haastattelemien asuntovälittäjien mukaan hintojen lasku ei koske pelkästään Tukholman keskustaa.
Useat Tukholman välittäjät sanovat, että asuntojen hinnat Ruotsin pääkaupungissa ovat pudonneet 10-15 prosenttia muutamassa kuukaudessa.
Välittäjiä jututtaneen Dagens industri -lehden mukaan asuntojen hintojen tippuminen tänä syksynä näyttää olevan merkittävästi kiivaampaa kuin tilastot osoittavat.
"Hintakuva on täysin erilainen kuin vielä kaksi kuukautta sitten. Hinnat ovat pudonneet 10-15 prosenttia sitten kesän", sanoo Carina Husgård välitysyhtiö BOSTHML:stä.
Justus Lipsius 14.11.2017 8:22	vastaus nimelle: Justus Lipsius
Hyvä kirjoitus Oravantaudista, joka voi olla edessä muissakin asuntosijoitusrahastoissa kunhan markkinat donkkaavat.
Se näissä vaan on, että esimerkiksi Oravan tapauksessa media ja suuri yleisö oivaltavat homman juonen vasta nyt, kun oravasijoittajat ovat jo menettäneet suuren osan sijoituksestaan:
HS 14.11.2017
Kiinteistösijoitusrahasto sijoittaa velkarahalla ja hitaasti realisoitaviin kohteisiin. Mitä tapahtuu, jos sijoittajat päättävät vetää pääomiaan nopeassa tahdissa pois?
Julkaistu: 14.11. 2:00 , Päivitetty: 14.11. 6:07
VUOKRA-ASUNTOIHIN ja muihin kiinteistöihin sijoittavat rahastot ovat olleet muutaman vuoden ajan pien- ja miksei suursijoittajankin unelmia.
Rahastojen riskit ovat ainakin esitteiden mukaan huomattavasti osakesijoituksia matalampia, mutta vuosituotot ovat silti nousseet jopa kymmeneen prosenttiin.
Se on lähes satumainen tuotto verrattuna matalariskisiin korkosijoituksiin.
Yleensä satumaiset sijoitusilmiöt eivät kestä kovin pitkään. Asuntosijoitusrahastojen tuotot ovatkin jo laskeneet selvästi huipuistaan.
Alan asiantuntijat varoittavat, että rahastoihin liittyy myös huomattavia riskejä, joista ei juuri ole puhuttu.
”Nämä rahastot eivät ole nähneet vielä yhtään kriisiaikaa, eikä yksikään sijoittaja ole saanut niissä siipeensä. Aika moni pitää niitä hyvin matalan riskin sijoituksina, mutta sitä ne eivät suinkaan ole”, pääekonomisti Juhana Brotherus Hyposta sanoo.
Asuntorahastojen korkeat tuotot ovat alkuvuosina perustuneet suurelta osin ostettujen asuntojen tukkualennuksiin ja tulokseen kirjattuihin arvostusvoittoihin. Harri Salo-Tuisko rakentaa OP Vuokratuotto -rahastolle taloa Tikkurilassa.
Asuntorahastojen korkeat tuotot ovat alkuvuosina perustuneet suurelta osin ostettujen asuntojen tukkualennuksiin ja tulokseen kirjattuihin arvostusvoittoihin. Harri Salo-Tuisko rakentaa OP Vuokratuotto -rahastolle taloa Tikkurilassa. (KUVA: KALLE KOPONEN / HS)
YLIVOIMAISESTI suurin osa asuntoihin ja muihin kiinteistöihin sijoittavista rahastoista on vain ammattisijoittajille tarkoitettuja kommandiitti- tai osakeyhtiömuotoisia rahastoja.
Piensijoittajille on tarjolla joitain avoimia erikoissijoitusrahastoja. Erikoisia niistä tekee se, että niiden ei tarvitse sijoittaa varojaan yhtä hajautetusti kuin tavallisten sijoitusrahastojen ja ne voivat ottaa velkaa sijoituksiaan vastaan.
Rahastot ovat suorastaan imeneet pääomia. Esimerkiksi OP-Vuokratuotto-rahasto on kerännyt muutamassa vuodessa miljardi euroa sijoituksia.
Vuokraturvan toimitusjohtajan, asuntosijoittamisen pitkän linjan asiantuntijan Timo Metsolan mukaan juuri näihin avoimiin rahastoihin liittyy kuitenkin vaiettuja riskejä. Ensinnäkin rahastot kertovat aivan liian vähän tuloksensa muodostumisesta. Toiseksi niitä uhkaa pääomapako.
Kummastakaan asiasta ei ole Metsolan ja Brotheruksen mielestä keskusteltu riittävästi.
JULKISUUDESSA on sen sijaan käsitelty paljon pörssiin listatun Orava-asuntorahaston ongelmia, joista HS:kin on kirjoittanut laajasti. Niitä on ollut mahdollista analysoida, koska pörssiyhtiönä Orava joutuu antamaan tarkat tiedot tuloksestaan.
Orava-rahaston pari vuotta kestänyt nousukiito katkesi runsas vuosi sitten. Rahaston hyvä tulos oli perustunut pitkälti siihen, että se osti suuria asuntomassoja edullisella tukkuhinnalla ja kirjasi ne sitten taseeseen sillä hinnalla, millä rahasto arvioi yksittäisten asuntojen olevan myytävissä.
Tämä täysin laskennallinen arvonnousu kirjattiin yhtiön tulokseksi. Kun sijoitusasuntojen kysyntä kasvoi, tukkualennukset loppuivat ja Oravan tulos romahti.
Hyvin vähän on puhuttu siitä, että aivan samalla tavalla ovat toimineet myös asuntosijoitusrahastot. OP-Vuokratuoton salkunhoitaja Antero Tenhunen kertoo, että alkuvuosien korkeat tuotot ovat osittain perustuneet juuri suurten ostojen tukkualennuksiin.
”Ulkopuolinen arvioitsija on arvioinut, mikä asuntojen käypä arvo yksittäin myytynä olisi. Erotus on voitu kirjata rahaston tulokseen”, Tenhunen sanoo.
Suuri osa tuotoista on siis täysin laskennallisia, eikä kassaan tullutta oikeaa rahaa. Tenhunen sanoo, että enää tukkualennuksia ei juuri markkinoilta saa.
Timo Metsolan mukaan pienten asuntojen hinnat ovat ylipäätään niin korkealla, että vuokratuototkin uhkaavat jäädä pieniksi.
RAHASTOJEN toinen riski on Metsolan mukaan vielä vakavampi, ja se liittyy rahastojen erityisluonteeseen. Mitä tapahtuisi, jos rahastojen tuotot putoaisivat vielä nykyisestä, markkinoilla alettaisiin puhua asuntojen hintojen laskusta jopa kasvukeskuksissa ja yhä useampi osuuden omistaja katsoisi parhaaksi vetää sijoituksensa pois?
Tavalliset osake- tai korkorahastot sijoittavat hajautetusti hyvin likvideihin arvopapereihin. Rahastossa olevat osakkeet tai joukkolainat ovat helposti myytävissä milloin tahansa. Sijoittaja voi siis luottaa siihen, että rahastosta saa koska tahansa rahansa pois.
Asunnot tai kokonaiset kivitalot sen sijaan liikkuvat hitaasti. Puhumattakaan keskeneräisistä vuokrataloista, joita asuntorahastot itse rakennuttavat. Jos iso joukko rahaston osakkaita päättäisi vetää rahansa pois, se ei välttämättä onnistuisi.
”Väitän, että rahastot eivät kestäisi edes sellaista tilannetta, joka tällä hetkellä on Ruotsissa. Siellä asuntojen hinnat ovat selvästi notkahtaneet. Analysoimme jo kymmenen vuotta sitten, että melko pienetkin markkinahäiriöt voisivat johtaa tällaisessa avoimessa rahastossa pääomien nostokierteeseen, joka kaataisi rahaston”, Metsola sanoo.
METSOLAN mukaan nimenomaan tietoisuus siitä, että rahaston omaisuus ei ole kovin likvidi voisi johtaa nopeaan pääomapakoon. Ihmisillä olisi kiire ehtiä nostamaan kassasta varoja, kun niitä vielä on.
Ilmiö muistuttaa pankkien talletuspakoja, jotka ennen luotettavaa talletussuojaa usein kaatoivat pankkeja. Jo huhu pankin vaikeuksista sai tallettajat ryntäämään nostamaan rahansa, koska he tiesivät, ettei pankilla ollut kuin pieni osa tallettajien varoista likvidissä muodossa nostettavaksi.
”Pääomapaon riskistä ei ole puhuttu juuri lainkaan”, Metsola sanoo.
Vuokraturva oli vuonna 2007 jo perustamassa asuntoihin sijoittavaa erikoissijoitusrahastoa yhdessä Aktia-pankin kanssa, mutta se luopui hankkeesta todettuaan pääomapaon riskin liian suureksi.
”Se on tällaisten avointen rahastojen rakenteellinen riski”, Metsola sanoo.
PIENSIJOITTAJILLE tarjolla olevat avoimet rahastot ovat jossain määrin suojautuneet äkillisiä nostoaaltoja vastaan. Nostoja saa tehdä vain kerran vuosineljänneksessä. Ensimmäisten vuosien ajan myös lunastuspalkkiot ovat korkeita, jopa viisi prosenttia.
Rahastojen vähimmäismerkintäsummat ovat myös melko korkeita, OP-Vuokratuotossa esimerkiksi 5 000 euroa.
”Tällä pyrimme siihen, että sijoittajat harkitsisivat vakavasti sijoitusta ja olisivat sijoittamassa pitkäaikaisesti”, Tenhunen sanoo.
OP-Vuokratuotto on myös käyttänyt velkavipua toistaiseksi vähän. Sillä on velkaa noin 15 prosenttia suhteessa rahaston pääomaan. Erikoissijoitusrahastolla voi olla velkavipua enintään 50 prosenttia suhteessa pääomaan.
”Meillä olisi siis varaa kasvattaa velkavipua merkittävästi ja maksaa myös sillä mahdollisia lunastuksia. Väliaikaisesti velkavipua voi olla ylikin 50 prosenttia”, Tenhunen sanoo.
Viime kädessä rahasto voidaan väliaikaisesti sulkea siksi aikaa, että omaisuutta saadaan realisoitua.
HYPON Brotheruksen mukaan asuntorahastojen roolin kasvu markkinoilla aiheuttaa myös muunlaisia riskejä.
Uusien vuokra-asuntojen tuotannosta jo noin puolet on neljän viime vuoden aikana mennyt usein rahastomuotoisille asuntosijoittajille.
”Myös taloyhtiöiden pitää ihan uudella tavalla pohtia, miten talon asioihin vaikuttaa se, että esimerkiksi puolet asunnoista omistaa sijoitusrahasto. Jos rahaston on pakko päästä eroon omistamistaan asunnoista, se vaikuttaa varmasti hintatasoon”, Brotherus sanoo.
Vaikeuksissa oleva rahasto voisi muutenkin johtaa taloyhtiön ongelmiin, jos se esimerkiksi jättäisi vastikkeet maksamatta. Muut osakkaat joutuisivat vastaamaan näistäkin riskeistä.
Neljä pointtia – ota nämä asiat huomioon, kun harkitset asuntosijoittamista
1 Asuntosijoittamisen tuotto muodostuu vuokratuotosta ja asunnon mahdollisesta arvonnoususta. Arvonnoususta ei ole takeita, joten vuokratuoton pitää olla riittävän hyvä. Vähintään viittä prosenttia pidetään usein sopivana tavoitetasona. Tuotto lasketaan jakamalla kuluilla vähennetty vuosivuokra asunnon ostohinnalla ja kertomalla lukema sadalla.
2 Ole realistinen. Vaikka asunto olisi uusi tai olisit maksanut siitä paljon, vuokra ei voi olla markkinoiden tasoa korkeampi. Tutustu siis alueen vuokratasoon. Laske tarkkaan myös remonttikulut ja taloyhtiön tulevat remontit ja varmista, että et maksa asunnosta liikaa. Jos haluat hyvän vuokralaisen, pidä vuokra kohtuullisena alueen vuokratasoon nähden.
3 Asuntosijoittamisen suosio on nostanut pienten asuntojen hintoja pääkaupunkiseudulla niin paljon, että riittävän vuokratuoton saavuttaminen voi olla monilla alueilla vaikeaa.
4 Samat haasteet koskevat myös asuntoihin sijoittavia erikoissijoitusrahastoja. Niiden tuotot ovat perustuneet viime vuosina paljolti ostettujen asuntojen tasearvojen korottamiseen.
Myös kulut ovat korkeita
Kiinteistösijoitusrahastojen kulut ovat selvästi tavallisia sijoitusrahastoja korkeampia. Niitä perustellaan asuntojen hallinnoinnin suurella työmäärällä. Rahastojen lunastuspalkkiot on yleensä porrastettu sijoitusajan mukaan.
Justus Lipsius 19.11.2017 9:54	vastaus nimelle: Justus Lipsius
Olisiko Orava alkanut säästää nettisivujen päivityksessä :-) , kovasti vanhentunutta tietoa niiden nettisivulla:
"Orava Asuntorahasto sijoittaa suomalaisiin vuokra-asuntoihin ja sen oman pääoman tavoitetuotto on 10 % vuodessa. Osinkoa pyritään jakamaan neljä kertaa vuodessa ja osinkotuottotavoitteeksi on asetettu 7-10 % nettovarallisuudesta laskettuna."
Tuo oli ennen, nyt on jäljellä enää romahtanut pörssikurssi ja tyhjäksi osoittautuneet puheet. Orava nykymuodossa ei saa enää rahoitusta toiminnalleen keneltäkään ammattisijoittajalta. Kukaan ei ole myöskään tarjonnut selvää rahaa Oravan osakkeista, erilaiset osakevaihtotarjoukset ja toiminnan muutos eri yhtiömuotoon on junnannut kuukausia ilman tuloksia.
Eri intressi- ja omistajaryhmien Joulushow on kuitenkin taatusti näyttävä, ja jos saan veikata , myös riitaisa:
~Ylimääräinen yhtiökokous 18.12.2017
Viestiä on muokannut: Justus Lipsius19.11.2017 9:58
Justus Lipsius 23.11.2017 10:13	vastaus nimelle: Justus Lipsius
Ei ihme, että tätä shittiä on koetettu kääriä uuteen pakettiin kovalla touhulla tänä vuonna (josta ei ole kuitenkaan tullut mitään aikaiseksi), yrittämällä muuttaa toiminta uuteen yritysmuotoon:
Taustalla oleva taloudellinen tulos heikkenee koko ajan:
"Oravalle tuli kolmannella kvartaalilla puolen miljoonan tappiot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista. Viime vuonna samaan aikaan näistä tuli 0,3 miljoonan euron voitot."
Shown maksumiehenä ovat sinisilmäiset kotitaloussijoittajat, tottakai, ja he ovat jo menettäneet paljon rahaa sijoitustensa kautta.
... Ja alla oleva disclaimeri löytyy osavuosikatsauksesta sille, että sinisilmäiset maksavat jatkossakin jos uskovat Oravan arvioita niin vastaavat siitä itse yrityksen johdoon sijaan, joka pesee kätensä jo etukäteen:
"....Asuntojen arvonmuutoksen heikon ennustettavuuden takia
tulosohjeistukseen sisältyy huomattavaa epävarmuutta."
Viestiä on muokannut: Justus Lipsius23.11.2017 10:21
Noidankehä 23.11.2017 10:24	vastaus nimelle: Justus Lipsius
Toiminta alkaa muistuttamaan Valoeta, mitä enemmän liikevaihtoa, sitä enemmän tulee lunta tupaan. Tämä puhtaana kunnianosoituksena luonnonvoimille tämän päivän myräkän suhteen, jota ilmeisesti talvimyrskyksikin voinee kutsua...
Justus Lipsius 23.11.2017 11:55	vastaus nimelle: Noidankehä
Onhan näitä ollut, Talvivaaraa ja Geocentriä vai mikä se oli se yksi kotimainen kännykkäviritys.
Orava osaa yllättää - negatiivisesti, ja se näkyy omistaja-arvon jatkuvana sulamisena.
Oravan pörssikurssi:
Vuoden alusta	-4.15%
1v. muutos	-16.38%
2v. muutos	-51.79%
3v. muutos	-61.81%
Justus Lipsius 23.11.2017 16:50	vastaus nimelle: Justus Lipsius
https://www.hs.fi/talous/art-2000005347546.html
Justus Lipsius 26.11.2017 21:40	vastaus nimelle: Justus Lipsius
Hitaasti mutta varmasti realiteetit kohdataan:
Oravan omistaja voi jäädä osingotta, omistajamäärä laskenut koko vuoden
https://www.arvopaperi.fi/kaikki_uutiset/oravan-omistaja-voi-jaada-osingotta-omistajamaara-laskenut-koko-vuoden-6688858
Justus Lipsius 1.12.2017 10:48	vastaus nimelle: Justus Lipsius
Orava asuntorahasto, kurssikehitys:
Vuoden alusta	-0.59%
1v. muutos	-10.97%
2v. muutos	-51.17%
3v. muutos	-59.76%
Iron-Investor 1.12.2017 11:20	vastaus nimelle: Justus Lipsius
> Orava asuntorahasto, kurssikehitys:
> Vuoden alusta	-0.59%
> 1v. muutos	-10.97%
> 2v. muutos	-51.17%
> 3v. muutos	-59.76%
Ja ajattele, samaan aikaan tuolla toisessa Orava-ketjussa joka ikinen Oravaan sijoittanut on tehnyt samaan aikaan kymmeniä, jopa satoja prosentteja voittoa tällä osakkeella! On ne melkoisia sijoitusguruja.
tarrakilpi 1.12.2017 16:24	vastaus nimelle: Iron-Investor
Muutos vuoden alusta on hämmästyttävän hyvä, kurrehan on suorastaan pitänyt arvonsa.
Millä tavalla puuhapetet saavat itselleen Oravan parhaat asunnot ja jätettyä tuulipuvuille ne huonoimmat?
Veikkaan että vanha kunnon 20/80 sääntö pätee, ja sen mukaisesti kohta valkoisella mersulla ratsastava ritari puuhapete tarjoaa 20% yhtiön market cappia vastaavan arvopläjäyksen (osakkeina tai jonain muuna kurana) sitä vastaan, että suostuu ottamaan vastaan 20% yhtiön asunnoista.
Puuhapeteillä on siis kaksi suurta haastetta:
1) miten ottaa edelleen kämppien nettovuokratuotto omaan pussiin
2) miten imuroida takaisin omaan salkkuun kurresta parhaat palat?
Ykköskohtaan ratkaisu on IH:n ottaminen hallintopalkkion nauttijaksi. Kakkoskohta on vaikeampi. Ehkä IH ostaa tase-eriä tukkualennuksella ja maksaa uusilla printatuilla omilla osakkeillaan.
Justus Lipsius 3.12.2017 12:04	vastaus nimelle: Iron-Investor
Suurelle osalle kotitalossijoittajia Orava on keskustelu-, väittely-, tai itsepetososake. Tuon kurssihistorian jälkeen strategia, joka on rakennettu toivon varaan jatkaa todenäköisesti tosiasioiden kieltämisen linjalla.
Tahtoo olla niin, että jos shitin käärii uuteen pakettiin niin ei se siitä miksikään muutu, vaan paketissa on edelleen sitä itseään.
Viestiä on muokannut: Justus Lipsius3.12.2017 12:05
Noidankehä 5.12.2017 17:03	vastaus nimelle: Justus Lipsius