Sadantonnin pommi - P.Ohatta
Julkaistu joulukuu 22, 2013 marraskuu 21, 2018
P.Ohatta » Blogi » Sijoittaminen » Sadantonnin pommi
P.Ohatta Sijoittaminen / 4 kommenttia
Tänä vuonna ajattelin etukäteen, että käytän säästeliäästi rahaa joululahjoihin. Tarkoituksena oli ostaa avopuolisolle muutama paketti ja muiden tuttujen kanssa sopia, että tänä vuonna ei osteta lahjoja lainkaan.
Lopputuloksena oli vähän alle 90 000 euron lasku.
Kaikki lähti siitä, kun satuin astumaan sisään naapuriasuntoon, jossa oli menossa asuntoesittely. Kämppä oli laitettu myyntiin ja mielestäni alle markkinahinnan. Tästä heräsi ajatus, että olisko aika hankkia toinen sijoitusasunto, kun edellisestä ostoksesta oli kulunut jo yli vuosi.
Naapuriasunto oli sellaisessa kunnossa, että se vaatisi täydellisen remontin ja myös putkiremontti olisi tulossa hyvin pian. Asuntoa myi perikunta ja ajattelin, että sen voisi saada hyvinkin edullisesti. Laskujeni mukaan olisin pystynyt pitämään asuntoa vaikka tyhjänä, kunnes putket olisivat tehty ja asunto olisi muutenkin kauttaaltaan remontoitu. Sitten olisin myynyt asunnon pois reilulla voitolla.
Pitkän pohdinnan jälkeen päädyin kuitenkin siihen, että tällaisessa ”flippauksessa” on suuremmat riskit kuin normaaleissa sijoituksissani. Olen tähänkin mennessä sijoittanut aina pitkällä tähtäimellä ja uskon, että vaurastuminen on pitkäjänteistä työtä. Ei tuo asunnon flippaus nyt ihan lottokuponkia olisi vastannut, mutta ainakaan vielä en uskaltanut tällaiseen lähteä.
Kipinä seuraavan sijoitusasunnon hankkimiseen oli kuitenkin jo syttynyt. Päätin etsiä asunnon, jonka tuotto perustuisi ensimmäisen tapaan vuokratuloihin ja positiiviseen kassavirtaan.
Yhden asunnon pitäminen on aina suurempi riski, kuin useamman asunnon omistaminen. Yhden kanssa ajautuu helposti vaikeuksiin, koska kassavirtaongelmia tulee heti, jos asunto jää edes väliaikaisesti tyhjilleen. Hajauttaminen kannattaa myös asunnoissa.
Löysin sopivan yksiön hyvien liikenneyhteyksien päästä, velaton myyntihinta oli neuvotteluiden jälkeen 85 000 euroa ja vuokratuottoja se tarjoaa noin 5 %. Asuntoon on tulossa putkiremontti, mutta uskon pystyväni lisäämään putkiremontin kustannukset lähes suoraan asunnon arvoon, jos päädyn myymään asunnon. Asunnon kunto on kohtuullinen ja voin vuokrata sen suoraan tekemättä remontteja.
Asunnon löytäminen oli melko mutkatonta, mutta pankin kanssa syntyi melkoista vääntöä. Kuvittelin itsevarmasti, että nykyisillä säästöilläni ja tuloillani voisin vain käydä hakemassa lainan. Pankissa ei oltu aivan samaa mieltä.
Nykyisessä sijoitusasunnossani omaa pääomaa on kertynyt noin 28 %, mutta pankissa ei oltu halukkaita ottamaan tätä huomioon. Olisin saanut lisää lainaa, mutta se ei olisi riittänyt valitsemani kohteen hankintaan. Myös uuden lainan hinta kuulosti melkoisen korkealta. Ensimmäisen sijoitusasuntolainani marginaali on 1,1 %, mutta tulevaan lainaan tarjottiin marginaaliksi 1,65 %. En vain voinut lähteä asuntokaupoille näillä ehdoilla.
Seuraavaksi kilpailutin lainat. Tämä olisi pitänyt tehdä heti, mutta kuvittelin saavani nykyisestä pankistani heti hyvän tarjouksen. HAH HAH. Vaihtoehtojen kartoittamisen jälkeen vaihdoin pankkia ja sain hilattua lainojen marginaalin 1,4 prosenttiin. Kummallekin asunnolle tuli siis oma laina.
Pelkästään marginaalilla laskettuna uudet lainat tulevat suhteessa kalliimmaksi kuin aikaisempi lainani. Paras puoli on kuitenkin se, että minun tarvitsee sijoittaa vain noin 15 000 euroa lisää. Saan käytännössä kaksinkertaistettua vuokratuloni suhteellisen pienellä sijoituksella.
Uudesta asunnosta tulee 1600 euron nettotuotto vuodessa verojen jälkeen. Tämä tarkoittaisi toisena vuonna noin 10,67 % tuottoa sijoittamalleni 15 000 eurolle. Ensimmäisenä vuonna lainan järjestelypalkkio vie melkoisen siivun tuotoista, mutta silti tuotossa päästään yli 8 %.
Lyhyellä tähtäimellä asunto näyttää kannattavalta. Oman arvioni mukaan tuotto pysyy pidemmällä aikavälillä kilpailukykyisenä indeksirahastoille, mutta tämä riippuu paljolti remonttien ja lainojen korkojen todellisista kustannuksista.
No, sainpahan kerrankin mieleiseni joululahjan! Ainiin, varmaan pitäisi ne avopuolisonkin lahjat vielä hommata.
4 Replies to “Sadantonnin pommi”
joulukuu 22, 2013 18:13
Oho, tulipa kallis joululahja. Mistäpäin tuo asunto on?
joulukuu 26, 2013 20:14
Suhteellisen lähellä pk seutua liikutaan, noin 30 km Helsingistä.
helmikuu 23, 2015 14:38
Kiitos hyvästä Blogista, kahlailen tuolta alkupäästä hiljalleen eteenpäin 🙂 Tässä jäin miettimään että oletko laskenut tuotoksi vastikkeen ylimenevän osan? onko vastikkeessa myös rahoitusvastike mukana taloyhtiön remonteista? Vai siis pelkästään ”fyysisesti” käteen jäävän osuuden vuodessa 1600€
helmikuu 23, 2015 16:32
Tuotoksi on laskettu vuokratulo – kaikki kulut (korot, vastikkeet, lainan lyhennyskulut, muut huoltokulut) – verot (30 %). Kulut sisältävät siis myös kaikki vastikkeet, koska kyseinen yhtiö tulouttaa ne eli kaikki on vähennyskelpoista. Käteenhän tuosta ei jää mitään vaan kaikki sitoutuu asuntoon. Käytännössä kassavirta päätyi 2014 hyvin lähelle nollaa. Toisaalta olin arvioinut, että kuluja olisi hieman enemmän, joten tuottoa tuli lopulta aavistuksen yli 2K verojen ja kaikkien mahdollisten kustannusten jälkeen.
Mukava kuulla, että löytyy jotain luettavaa!
Edellinen artikkeliEdellinen Indeksirahasto ja sijoittaminen
Seuraava artikkeliSeuraava Pyhien piinaksi