Valtion asuntorahaston (ARA) seminaari, Viking Mariella - Jan Vapaavuori
15.10.2007 Puheet
Valtion asuntorahaston (ARA) seminaari, Viking Mariella
Suomi ei ole yksi yhtenäinen asuntomarkkina-alue vaan valtakunnalliset asuntomarkkinat koostuvat lukuisista alueellisista asuntomarkkinoista, joiden rakenne ja kehitys poikkeavat huomattavasti toisistaan. Puhutaan asuntomarkkinoiden eriytymisestä alueittain: Helsingin seudulla on omat eritysongelmat liittyen asuntojen riittävään tarjontaan ja asumisen kalleuteen, on myös paljon varsin tasapainoisen asuntomarkkinatilanteen alueita ja alueita, joilla on selkeästi ylitarjontaa asunnoista.
Asuntojen tyhjilleen jääminen merkitsee usein selkeää taloudellista rasitetta omistajalle sekä usein myös vuokralaisille, jotka yleensä joutuvat maksamaan vuokrissaan myös tyhjistä asunnoista johtuvia kuluja. Rapistuvat tyhjät talot ovat ongelma myös hyvän elinympäristön ja asumisviihtyisyyden näkökulmasta.
Valtion asuntorahaston kaksi vuotta sitten käynnistämässä Käyttöaste paremmaksi –projektissa ollaan monessakin mielessä tärkeän asian äärellä. Tyhjien aravavuokra-asuntojen kokonaismäärän arvioidaan olevan ehkä noin 5 000 – 6 000 asuntoa. Sinänsä tarkalla tämän hetken luvulla ei ole suurta merkitystä. Merkitystä on sillä että ongelma koskee yhä suurempaa osaa kunnista ja tilanne vaatii määrätietoisia konkreettisia toimenpiteitä.
Kahdessa vuodessa on saatu aikaan paljon tuloksia ja Valtion asuntorahasto on tehnyt hyvää työtä yhdessä mukaan tulleiden kuntien kanssa. Projektin myötä ja siihen liittyvillä valtion tukimuodoilla on pystytty vähentämään tyhjien vuokra-asuntojen määrää, nostamaan vuokratalo-yhteisöjen käyttöastetta, parantamaan yhteisöjen taloutta ja estämään myös luottotappioiden syntymistä. Projektikunnista muutamat ovat jo päässeet tilanteeseen, jossa arava-vuokra-asuntoja ei ole enää tyhjänä. Muutos on saatu aikaan kunnan määrätietoisella sitoutumisella hankkeeseen ja käyttämällä yleensä useita erilaisia toimenpiteitä samanaikaisesti.
Projektissa on kehitetty ja markkinoitu kunnille työkaluja asuntokannan kiinteistökohtaiseen käytön arviointiin ja uudistamiseen liittyen. Keskeisenä ajatuksen on ollut kunnan vuokratalojen ��?salkuttaminen��? kysynnän ja kunnon perusteella pidettäviin, kehitettäviin, selvitettäviin ja niihin joista luovutaan. Vaikka ajatus kiinteistöjen ��?salkuttamisesta��? sinänsä ei ole uusi, niin sen tuominen myös kuntien asuinkiinteistöjen omistamiseen ja kehittämiseen nykyistä laajemmin on ollut tärkeä asia.
Projektin merkittävin saavutus on kuitenkin kunnissa tapahtunut ajatusmaailman muutos ja suhtautuminen kiinteistökannan aktiiviseen kehittämiseen. Monessa kunnassa myös aravarajoitukset ovat ehkä vaikuttaneet niin, että ei ole oikein uskallettukaan miettiä kiinteistöjen kehittämistä. Rajoitukset eivät luonnollisestikaan saa olla järkevän kiinteistönpidon ja kehittämisen esteenä. Projektin myötä asuntoja on vapautettu paljon myös käyttö- ja luovutusrajoituksista ja näin tullaan varmasti toimimaan myös jatkossa. On kuitenkin syytä korostaa, että yksistään rajoituksista vapauttaminen ei tilannetta yleensä sinällään muuta vaan sen lisäksi tarvitaan muita kehittämistoimenpiteitä.
Asuntojen tyhjilleen jäämisen riskitekijät liittyvät alueen yleisen asuntomarkkinatilanteen lisäksi myös talojen sijaintiin yhdyskuntarakenteessa. Keskustaajamien ulkopuolelle jääviin taloihin on aina keskuksia vaikeampi löytää asukkaita tai muuta käyttöä. Väestön keskittymistä tapahtuu myös paikallisesti kunta- ja aluekeskuksiin. Tämä voidaan nähdä myös mahdollisuutena uudistaa ja kehittää asuntokantaa. Myös ikääntyvän väestön muuta maata suurempi osuus näillä alueilla lisää asuntojen uudistamistarvetta.
1960- 70 -luvulla rakennettujen lähiöiden asuntokanta on tulossa tilanteeseen, jossa se vaatii suuria peruskorjauksia. Korjauskustannukset voivat suurimmillaan nousta samalle tasolle tai jopa korkeammiksi kuin uuden kiinteistön rakentaminen. Vaatimukset asuntojen ja elinympäristön suhteen ovat muuttuneet huomattavasti siitä kun talot on rakennettu. Varsinkin jos talojen huonoon kuntoon yhdistyy syrjäinen sijainti yhdyskuntarakenteessa, korjaaminen ei yleensä ole enää perusteltu ratkaisu. Tämän tyyppisiä taloja on purettu projektikunnissa ja näin voitu vähentää reuna-alueilla sijaitsevaa vuokra-asuntokantaa. Taloja purkamista on syytä tarkastella kunnissa jatkossakin ennakkoluulottomasti ja miettiä sitä osana koko kiinteistökannan kehittämistä niin väestötappioalueilla kuin myös muissakin kunnissa.
Tähän vuosittain järjestettyyn Käyttöaste-projektin seminaarin on kutsuttu projektikuntien lisäksi myös mukaan muita kuntia, jotka ovat olleet kiinnostuneita tyhjien asuntojen vähentämisestä. Tänä vuonna on mukana noin 50 sellaisen kunnan edustajaa, jotka eivät ole mukana varsinaisessa projektissa. Kiinnostus projektissa kehitettyjä hyviä käytäntöjä kohtaan on siis merkittävää ja tämä on erinomainen asia. Projektissahan on ollut keskeisenä ajatuksena muiden kokemuksista oppiminen ja verkostoituminen. Muiden onnistuneet kokemukset vahvistavat uskoa ja luottamusta siihen, että ongelmiin löytyy ratkaisuja ja ollaan menossa oikeaan suuntaan.
Laajemmin ajateltuna Käyttöaste -projektissa ei ole kyse pelkästään asuntojen tyhjilleen jääntiin reagoinnista vaan enemmänkin suhtautumisesta aktiivisesti kiinteistönpidon ja asumisen kehittämiseen. Kuntien vuokra-asuntokanta vaatii jatkuvaa kehittämistä ja erilaiset toimenpiteet tulevat varmasti koskemaan entistä suurempaa osaa vuokra-asuntokantaa. Tämä koskee niin väestöltään vähenevien alueiden kuin kasvukeskustenkin vuokra-asuntokannasta.
Kuntien asuntokannan ja asuntoalueiden kehittämistä ja uudistamista tulee jatkaa ja laajentaa uusiin kuntiin. Jos asukkaiden jatkuva väheneminen ei anna vuokrataloyhtiön toiminnalle kestävää pohjaa, niin hallittu luopuminen osasta tarpeettomasta vuokratalokannasta on monesti taloudellisesti kantavampi toimenpide ja kestävämpi ratkaisu kuin pitkäaikaisiin velkajärjestelyihin tai muihin vastaaviin tukitoimiin ryhtyminen.
Tavoitteena tulee olla taloudellisesti terveellä pohjalla olevat yhtiöt, jotka eivät jatkossa tarvitsisi velkajärjestelyjä tai muita erityisiä valtion tukimuotoja. Näin ne voivat tuottaa myös entistä parempia asumispalveluita kuntalaisille
Tässä vaiheessa myös tukia kuitenkin vielä tarvitaan ja hallitusohjelman mukaan käytössä olevia akordi- ja avustusjärjestelmiä tullaan kehittämään niin, että niitä voidaan käyttää mahdollisimman tarkoituksenmukaisesti. Tavoitteena on myös edistää vajaakäytössä olevien vuokratalojen muuttamista muuhun käyttöön. Lisäksi tarvitaan edelleen jatkuvaa yhteistyötä, ohjausta ja taloudellista neuvontaa. Sekä tietysti voimaa ja rohkeutta viedä uusia hankkeita eteenpäin.
Käyttöasteprojektiin mukaan tulleet kunnat ovat olleet etujoukkoa. Näillä kunnilla on ollut halu tehdä asialle jotain ja kehittää asumista kuntansa alueella. Toivon, että jatkossa vielä suurempi joukko kuntia aktivoituu asiassa ja lähtee mukaan aktiiviseen talojen ja asumisen kehittämiseen.