Asunnon myynti itse - ohjeita asunnon myyntiin - sopimuspohja.com
Asunnon myynti itse – ohjeita asunnon myyntiin
julkaistu joulukuu 13, 2016 lokakuu 19, 2017 kirjoittaja lakilaukko
Jonkun aikaa sitten sopimuspohja.comissa julkaistiin opas, jonka teemana on asunnon ostaminen. Oppaassa kerrottiin asioista, joita asunnon ostajan olisi hyvä ottaa huomioon harkitessaan seuraavan asunnon ostoa. Tämänkertaisena teemana puolestaan on asunnon myynti itse.
Tarkoitus on käydä läpi asioita, jotka ovat tärkeitä asuntoa itsenäisesti, ilman kiinteistönvälittäjää myyvälle myyjälle.
Oppaassa tarkastellaan samoin kuin ostajankin oppaassa käytetyn asunnon kauppaa. Opas keskittyy nimenomaan asunto-osakkeiden myymiseen, eikä tarkastelun kohteena ole esimerkiksi kiinteistöjen tai uusien asunto-osakkeiden myyntitilanteet.
Käytetyn asunnon kaupalla tarkoitetaan tässä oppaassa yksinkertaisesti sitä, että asunto myydään käytettynä.
Vaikka asuntokauppalain 6 luvun käytetyn asunnon kauppaa koskevat säännökset soveltuvat tuon luvun mukaan myös tilanteisiin, joissa muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen, ei tätä tarkastella tämän tarkemmin tässä oppaassa.
Oppaassa käydään läpi mm. seuraavia asioita:
mitä olisi hyvä ilmetä asuntoilmoituksesta?
esitteestä?
entä mitä asuntoesittelyssä on syytä muistaa?
ostajalle tärkeät asiakirjat
mitä tärkeitä tietoja näistä ilmenee?
miksi ostajalle tulisi varata tilaisuus tarkastaa asunto ennakkoon?
millainen on asunnon myyntiprosessi?
mitä tietoja ostotarjouksessa tulisi olla?
entä kauppakirjassa?
mitä tarkoitetaan ostotarjouksen vakuutena käsirahalla?
vakiokorvauksella?
mitkä ovat asuntokaupassa mahdolliset virheet?
mitä tarkoittaa laatuvirhe?
taloudellinen virhe?
oikeudellinen virhe?
minkälainen on myyjän tiedonantovelvollisuus?
mikä merkitys asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajan välisellä kunnossapitovastuulla on asuntokaupan virheiden kannalta?
mitä on huomioitava myytäessä useamman henkilön yhteisesti omistamaa asuntoa?
mitä veroseuraamuksia asunnon myynnillä voi olla?
Aiheen tarkastelu aloitetaan kuitenkin siitä, kun myyjä haluaa laittaa myynti-ilmoituksen ostajien näkyville.
Asunnon markkinointi – ilmoitus, esite, esittely, isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys
Nykypäivänä yksi helpoimpia tapoja saada asuntoilmoitus potentiaalisten ostajien nähtäväksi on julkaista oma asuntoilmoitus tähän tarkoitukseen varatuissa asuntoportaaleissa.
Näitä portaaleja on useampia ja myyjän on hyvä miettiä, haluaako hän julkaista ilmoituksensa yhdessä vai useammassa näistä.
Asunnon myynti itse voi tietysti onnistua muullakin tavoin, esimerkiksi markkinoimalla sitä erilaisten sosiaalisen median kanavien kautta.
Valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista koskee elinkeinonharjoittajia
Niin sanotussa asunnon myynti itse -tilanteessa myyjä ei ole velvoitettu noudattamaan valtioneuvoston asetusta asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista. Tuo asetus sääntelee sitä, mitä tietoja elinkeinonharjoittajien on annettava asuntoa markkinoidessa.
Näin ollen asetus koskettaa esimerkiksi kiinteistönvälittäjiä.
Vaikka asuntoa myyvä yksityishenkilö ei ole velvoitettu edellä mainittua asetusta noudattamaan, kannattaa asuntoa itsenäisesti myyvän huomioida, että asunnon ostajat voivat kuitenkin mielessään edellyttää, että heille annetaan samantasoista tietoa riippumatta siitä, myykö asuntoa yksityishenkilö vai kiinteistönvälittäjä.
Sen vuoksi asuntoa itsenäisesti myyvän on hyvä yrittää antaa yhtä kattavaa informaatiota, jollaista ostaja saa vaikkapa kilpailevasta kohteesta.
Kun asuntoa itsenäisesti myyvä yksityishenkilö julkaisee asunnostaan myynti-ilmoituksen, mitä tietoja ilmoituksesta olisi hyvä käydä ilmi?
Valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnista annettavista tiedoista
Valtioneuvoston asetuksen asuntojen markkinoinnista annettavista tiedoista mukaan olisi hyvä ilmetä seuraavat tiedot:
1) asunnon tyyppi, kuten pientalo-, kerrostalo- tai vapaa-ajan asunto taikka rakentamaton maa-alue
2) asunnon sijaintikunta sekä kylä, kaupunginosa tai muu asunnon sijaintia vastaavalla tavalla tarkemmin ilmaiseva tieto
3) asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta ja huoneistosta asuintilojen pinta-ala ja huoneluku sekä rakentamattomasta maa-alueesta ja vapaa-ajan asunnosta maa-alueen pinta-ala
4) suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon arvioitu valmistumisaika
5) markkinoinnista vastaavan elinkeinonharjoittajan nimi ja yhteystiedot.
Tämän lisäksi ilmoituksesta olisi hyvä käydä ilmi asunnon myyntihinta sekä velaton hinta, jos velaton hinta poikkeaa myyntihinnasta.
Myyntihinnalla tarkoitetaan sitä hintaa, jonka ostaja maksaa asunnosta myyjälle.
Velaton hinta tarkoittaa puolestaan sekä myyntihintaa että siihen lisättävää asunto-osakkeita rasittavaa osuutta yhtiön lainoista. Velaton hinta siis muodostuu kauppahinnasta sekä yhtiövelkaosuudesta.
Tämän osuuden suuruus puolestaan selviää esimerkiksi isännöitsijäntodistuksesta.
Joka tapauksessa myyjän on tärkeää ilmoittaa nämä tiedot ilmoituksessa, jotta ostajat voivat nähdä, mikä asunnon lopullinen hinta on.
Onko asunto vuokrattu?
Asunnon myyjän on hyvä ilmoittaa myös siitä, jos asunto on vuokrattu, sillä tämä tieto kiinnostaa varmasti tulevia ostajia.
Näiden asetuksessa mainittujen tietojen lisäksi myyjän on hyvä pyrkiä jo ilmoitusvaiheessa antamaan ostajille enemmänkin tietoa myytävästä kohteesta. Portaaleissa, joissa asuntoa myydään, kysytäänkin usein vielä paljon enemmän tietoa kohteesta, jota näytetään palvelussa mahdollisille ostajille. Myyjän on hyvä tällöin antaa tietoa mahdollisimman kattavasti.
Myynti-ilmoituksesta voi hyvin käydä ilmi esimerkiksi asunnon kunto, vapautumisaika, huoneiston varusteet, yhtiössä tehdyt remontit, yhtiössä tehtävät tulevat remontit, tontin omistusta koskevat tiedot, yhtiövastikkeet, talon rakennusvuosi, yhteiset tilat, yhtiön liiketilojen määrä, lämmitys, kuvaus alueen palveluista, kuvaus asunnosta jne.
Tarkoitus on se, että ostaja saisi jo ilmoitusvaiheessa mahdollisimman paljon tietoa myytävästä asunnosta, jotta hän voisi tehdä päätöksen siitä, kannattaako asuntoa tulla katsomaan.
Asunnon esittelyssä onkin oltava valtioneuvoston asetuksen asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista mukaan nähtävillä esite.
Asetuksen mukaisessa esitteessä puolestaan on oltava nähtävillä niitä asioita, joita nykyään julkaistaan jo monesti asuntoilmoituksissa.
Asetuksen mukaan esitteestä on ilmettävä:
2) onko myytävänä kiinteistö, kiinteistön määräosa tai määräala, vuokramaalla oleva rakennus, asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet, osaomistusasunto vai asumisoikeusasunto
3) miten asunto vapautuu ostajan käyttöön tai mikä on asunnon arvioitu valmistumisaika
4) asuinalueen kaavoitustilanne ja viranomainen, jolta voi saada siitä lisätietoja, jollei näiden mainitsemista voida asunnon sijainti huomioon ottaen pitää tarpeettomana
5) keskeiset liikenneyhteydet ja alueen palvelut, jollei näiden mainitsemista asunnon sijainti huomioon ottaen voida pitää tarpeettomana
6) 2 §:n 2 momentissa mainitut hintatiedot ja suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon maksuaikataulu
7) markkinoinnista vastaavan elinkeinonharjoittajan nimi ja yhteystiedot.
Kohdan 6 mukaisilla hinnoilla tarkoitetaan asunnon myyntihintaa ja velatonta hintaa sen poiketessa asunnon myyntihinnasta.
Esitteessä olisi edellä mainittujen lisäksi oltava nähtävillä myös seuraavat tiedot:
1) asunnon osoite ja kerrostaloasunnosta asuinkerros
2) yhteisön nimi ja myytävinä olevien osakkeiden tai osuuksien numerot tai muut yksilöintitiedot
3) isännöitsijän tai muun vastaavassa asemassa olevan henkilön nimi ja yhteystiedot
4) asunnon huoneluku sekä pinta-alat eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin
5) yhteisön hallitseman maa-alueen pinta-ala ja vuokramaasta vuokranantajan nimi, jäljellä oleva vuokra-aika ja vuokran suuruus
6) rakennuksen käyttöönottovuosi tai, jollei se ole selvitettävissä, arvio siitä, kerrosluku, pääasiallinen rakennusmateriaali ja lämmitysjärjestelmä
7) pientaloasunnosta kattotyyppi ja katon päällystemateriaali
8) yhteisön kaikkien huoneistojen lukumäärä ja muut tilat sekä asuinhuoneistojen ja liikehuoneistojen pinta-alat
9) yhteisölle kuuluvat asukkaiden käytössä olevat pysäköintitilat
10) yhteisöllä tai sen osakkaalla oleva oikeus lunastaa uudelle omistajalle siirtyvä osake tai osuus ja muut asunnon käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset
11) onko ostajalla mahdollisuus myöhemmin ostaa loppuosa osaomistusasunnosta ja loppuosan hinta tai sen määräytymisperusteet sekä muut kaupan keskeiset ehdot
12) asumiskustannukset, kuten vastikkeet, vesimaksut ja muut asunnon käytöstä perittävät korvaukset, taikka, jos esitellään suunnitteilla tai rakenteilla olevaa asuntoa, arvio niistä
13) asunnon osalle tuleva osuus yhteisön veloista ja mahdollisuus maksaa tämä osuus pois
14) yhteisön velvoitteet, jotka voivat myöhemmin aiheuttaa ostajalle kustannuksia
15) yhteisön päättämät tai muutoin varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset ja perusparannukset sekä arvio niiden toteuttamisajankohdasta ja niistä ostajalle aiheutuvista kustannuksista.
Asunnon myynti itse -tilanteessa voi olla hyvä tehdä esittelyyn kiinteistönvälittäjän tavoin esite, josta edellä mainitut tiedot näkyvät. Näin ostaja saa samat tiedot sekä myyjän kohteesta että mahdollisista kilpailevista kohteista.
Asunnon varsinaisessa esittelyssä puolestaan edellä mainitun asetuksen mukaan pitäisi olla nähtävillä seuraavat asiakirjat:
1) yhtiöjärjestys taikka osuuskunnan tai asumisoikeusyhdistyksen säännöt;
2) yhteisön viimeinen tilinpäätös sekä yhteisön taloudellisen aseman arvioimiseksi mahdollisesti tarvittavat muut selvitykset taikka, jos esitellään suunnitteilla tai rakenteilla olevaa asuntoa, yhteisön taloussuunnitelma;
3) suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon rakennustapaseloste;
4) asunnon pohjapiirros;
5) jos asunnon hallintaan saanti edellyttää kauppakirjan lisäksi muita sopimuksia, malli sopimuksista.
Näiden lisäksi esittelyssä pitäisi vielä olla nähtävillä energiatodistus.
Asuntoa itsenäisesti myyvän kannattaakin hankkia asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys ja isännöitsijäntodistus, joista on mahdollista jakaa kopioita asunnosta kiinnostuneille. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksestä ja isännöitsijäntodistuksesta ostaja saa hyvin paljon hänen kannaltaan merkittävää tietoa.
Yhtiöjärjestyksestä ostaja saa tietoa muun muassa yhtiövastikkeen määräämisen perusteista sekä siitä, kuka määrää vastikkeen suuruuden sekä maksutavan.
Isännöitsijäntodistuksessa on puolestaan oltava paljon ostajaa kiinnostavaa tietoa.
Tässä tuodaan luettelonomaisesti esiin se, mitä isännöitsijäntodistuksessa mainittavista asioista on säädetty valtioneuvoston asetuksessa osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta.
Tämä tarkastelu näyttää, kuinka paljon ostajalle olennaista tietoa isännöitsijäntodistuksesta selviää.
Todistuksen ja kohteen yksilöinti
Ensiksikin isännöitsijäntodistukseen on merkittävä todistuksen ja sen kohteen yksilöimiseksi seuraavat asiat:
1) yhtiön nimi, yritys- ja yhteisötunnus ja rekisteröintipäivä
2) kiinteistön sijaintipaikan osoite
3) yhtiöjärjestyksen mukaiset osakkeiden numerot ja lukumäärä sekä osakehuoneiston tunnus ja mahdollinen muu osakehuoneiston yksilöimiseksi tarpeellinen sijaintitieto
Toiseksi osakehuoneistosta isännöitsijäntodistukseen on merkittävä:
1) huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus ja siitä mahdollisesti poikkeava voimassa olevan rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus
2) huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala ja tieto siitä, onko pinta-ala mitattu 1 §:ssä tarkoitetulla tavalla
3) yhtiöjärjestyksen mukainen ja mahdollinen osakkeenomistajan ilmoittama huoneiden lukumäärä tarvittaessa eriteltynä
4) muut tilat, kuten varastotilat, autopaikka ja piha-alue, joiden hallintaan osakkeet oikeuttavat yhtiöjärjestyksen mukaan ja hallinnan peruste, sekä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään, näiden tilojen pinta-ala ja sijainti
5) osakeryhmän osakeluetteloon merkityn omistajan nimi ja merkinnän päivämäärä
6) maininta yhtiöjärjestyksessä olevasta lunastuslausekkeesta ja lunastukseen oikeutetuista, muusta yhtiöjärjestyksessä olevasta osakkeiden luovuttamista koskevasta rajoituksesta sekä osakeluetteloon merkityistä muista osakkeisiin tai osakehuoneiston hallintaan kohdistuvista käyttö- tai luovutusrajoituksista, kuten yhtiöjärjestykseen perustuvasta kunnan lunastusoikeudesta ja osakkeiden enimmäishinnoista annetun lain (235/1991) soveltamisesta yhtiöön ja yhtiön osakkeiden luovutuksen rajoittamisesta mainitussa laissa säädetyllä tavalla
7) maininta yhtiökokouksen tekemästä päätöksestä ottaa osakehuoneisto yhtiön hallintaan ja hallinnan kestoaika sekä tieto siitä, onko osakehuoneisto jo yhtiön toimesta vuokrattu
8) osakehuoneistosta suoritettavan yhtiövastikkeen määrä tarvittaessa eriteltynä ja vastikeperuste
9) yhtiölle suoritettavat muut maksut ja, jos yhtiöjärjestyksessä määrätään huoneiston hallintaan ottamista ja osakkeen uuden omistajan vastuuta koskevien asunto-osakeyhtiölain säännösten soveltamisesta maksuun, maininta siitä
10) maininta siitä, onko yhtiö hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi huoneiston osalta
11) osakehuoneistoa koskevat lainaosuudet, jos osakkeenomistajalla on oikeus maksaa lainaosuutensa pois, eriteltynä lainoittain ja ottaen huomioon pääomavastikkeeseen liittyvä maksuhetken alijäämä tai ylijäämä, sekä maininta sellaisista yhtiön päättämistä nostamatta olevista lainoista, jotka tulevat koskemaan osakehuoneistoa ja joiden osalta osakehuoneistokohtaisesta lainaosuudesta ei ole tietoa
12) osakkeenomistajan erääntyneiden, maksamatta olevien yhtiövastikkeiden määrä ja sellaisten muiden maksujen määrä, joihin sovelletaan yhtiöjärjestyksen perusteella asunto-osakeyhtiölain säännöksiä huoneiston hallintaan ottamisesta ja osakkeen uuden omistajan vastuusta
13) maininta yhtiön tiedossa olevista yhtiön tai osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista osakehuoneiston käytön tai käyttökustannusten kannalta olennaisista vioista ja puutteista
14) maininta yhtiön tiedossa olevista asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:ssä tarkoitetuista kunnossapitotöistä ja 5 luvun 2 §:ssä tarkoitetuista muutostöistä ja töitä koskevien ilmoitusten päivämäärät sekä vastaavat tiedot sellaisista yhtiön kunnossapito- ja muutostöistä, jotka koskevat osakehuoneiston sisäosia
Yhtiön kiinteistö ja rakennukset
Kolmanneksi yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista isännöitsijäntodistukseen on merkittävä:
1) yhtiön hallitseman kiinteistön tai kiinteistöjen kiinteistötunnukset ja pinta- alat
2) kiinteistön hallinnan peruste ja hallintaan mahdollisesti liittyvä lunastusoikeus
3) jos yhtiö hallitsee kiinteistöä vuokrasopimuksen nojalla, on mainittava myös vuokranantaja, vuokrasuhteen päättymisaika, vuosivuokran määrä ja tarkistusperuste sekä mahdollinen yhtiön tai osakkeenomistajan lunastusoikeus ja tieto lunastusoikeuden käyttämisestä sekä osakehuoneistojen erilainen vastuu vuokran maksamisesta
4) yhtiön rakennusten lukumäärä, käyttöönottovuosi, talotyyppi, pääasiallinen rakennusaine, kattotyyppi, kate, lämmitys-, jäähdytys-, ilmanvaihto- ja tietoliikennejärjestelmät ja tieto rakennuksessa olevista hisseistä
5) rakennuksen tai rakennusten kerrosala, tilavuus sekä kerrosten ja porrashuoneiden lukumäärä
6) jos kiinteistön tai rakennuksen hallinta perustuu yhteisomistukseen, on mainittava myös muut yhteisomistajat ja näiden omistusosuudet sekä yhteisomistuksen ehdot ja tiedot hallinnanjakosopimuksen rekisteröinnistä
7) osakehuoneistojen lukumäärä ja niiden yhteenlaskettu pinta-ala sekä yhtiön osakkeiden lukumäärä jaoteltuna asuinosakehuoneistojen ja muiden osakehuoneistojen hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin
8) yhtiön pysyvässä hallinnassa olevat huoneistot ja niiden yhteenlaskettu pinta-ala sekä yhtiön pysyvässä hallinnassa olevien autopaikkojen tyypit ja lukumäärä ja muut osakkeenomistajien käytössä olevat tilat
9) asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitettu selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta
10) maininta siitä, onko yhtiöllä yhtiökokouksen hyväksymä suunnitelma rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta ja uudistamisesta, ja mahdollisen suunnitelman pääasiallinen sisältö
11) maininta yhtiössä suoritetuista kuntoarvioista ja –tutkimuksista ja sellaisista muista yhtiöllä olevista yhtiön kiinteistöä ja rakennuksia koskevista selvityksistä ja tiedoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin
12) sellaiset yhtiön päättämät tai hallituksen ehdottamat korjaukset ja muutokset ja yhtiökokouksen jälkeen ilmenneet korjaustarpeet, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin
Yhtiön talous
Neljänneksi yhtiön taloudesta isännöitsijäntodistuksessa on oltava:
1) yhtiön nostamien lainojen määrä eriteltynä lainoittain ja siten, että erittelystä selviää, mihin hankkeeseen tai tarkoitukseen laina on tarkoitettu ja maininta siitä, voiko osakas maksaa osuutensa lainasta pois, sekä yhtiön päättämistä nostamatta olevista lainoista samat tiedot ja arvio siitä, milloin laina nostetaan
2) yhtiöjärjestyksen mukaiset yhtiövastikkeen määräämisen perusteet ja tieto siitä, kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan sekä vastikkeiden suuruus
3) maininta siitä, onko yhtiö hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi
Mitä isännöitsijäntodistukseen tulee liittää?
Isännöitsijäntodistukseen on vielä liitettävä viimeksi laadittu ja vahvistettu tilinpäätös, toimintakertomus, talousarvio ja, jos yhtiössä on oltava tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja, yhtiölle annettu tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus, sekä pyydettäessä yhtiöjärjestys.
Isännöitsijäntodistuksen merkitys asuntokaupassa
Edellä olevan perusteella voidaan tehdä se johtopäätös, että asuntokaupassa isännöitsijäntodistus on olennainen asiakirja, joka myyjän kannattaa antaa ostajan tutustuttavaksi.
Isännöitsijäntodistuksesta ilmenee niin paljon tietoa yhtiön talouteen, tehtyihin korjauksiin ja esimerkiksi vastikkeisiin liittyen, että ostajan on vaikea sivuuttaa tähän asiakirjaan tutustumista ennen minkäänlaisen ostopäätöksen tekemistä.
Ennakkotarkastus mahdollisuuden varaaminen ostajalle
Kun ostaja on saanut ilmoituksen, esitteen, yhtiöjärjestyksen, isännöitsijäntodistuksen ja muiden asiakirjojen perusteella riittävästi tietoa, on myyjän syytä varata ostajalle tilaisuus myös tutustua asuntoon.
Ostaja ei voi nimittäin virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyi olettaa tienneen asuntokauppaa tehtäessä.
Sen vuoksi ostajalle on asetettu asuntokauppalain mukaiseksi velvollisuudeksi tarkastaa asunto ennen kaupantekoa.
Jos ostaja täyttää velvollisuutensa eli tarkastaa asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättää käyttämättä myyjän tarjoamaa tilaisuutta tarkastaa asunto, ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi tuossa tarkastuksessa tullut havaita.
Myyjän antamien tietojen vaikutus sekä teknilliset toimenpiteet
Myyjän on kuitenkin syytä olla tietoinen, ettei ostaja ole ilman myyjän antamaa kehotusta tai muuta erityistä syytä velvollinen tarkastamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä, eikä ostajan tarvitse ulottaa tarkastusta koskemaan seikkoja, joiden tutkiminen edellyttäisi teknillisiä toimenpiteitä tai tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.
Ostaja ei käsitä merkitystä tai hänellä on aihetta olettaa oikaisua
Ostaja voi kuitenkin virheenä vedota tiettyyn seikkaan, vaikka ostaja siitä tietäisikin tai olisi sen tarkastuksessa havainnut, jos ostajan ei voida kaupantekoajankohtana edellyttää käsittäneen tuon seikan merkitystä tai jos ostajalla oli aihetta olettaa, että asia oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta.
Ostajalta ei siis voida edellyttää esimerkiksi rakennusalan erityisasiantuntemusta havaitakseen tietyn seikan johtuvan virheellisestä rakentamisesta. Samoin ostaja on saattanut jättää jostakin huomauttamatta, koska on saanut myyjältä yleisluontoisen, tarkemmin yksilöimättömän lupauksen jonkin asian saattamisesta kuntoon ennen ostajan sisäänmuuttoa.
Ostajan saatua riittävästi tietoa kohteesta ja päästyä näkemään kohteen voidaan olla piakkoin ostoprosessin seuraavassa vaiheessa eli ostotarjousvaiheessa. Tätä varten myyjällä voi olla hyvä olla valmiina esimerkiksi ostotarjouslomakkeita asuntoa ostajalle esiteltäessä.
Ostotarjouksessa ostajan tulisi ilmoittaa ne ehdot, joilla hän sitoutuu asunnon ostamaan. Ostotarjouksessa tulisi olla maininta ainakin seuraavanlaisista ehdoista:
1) sopimusosapuolet eli myyjä(t) ja ostaja(t)
2) kaupan kohde
3) kauppahinta (myyntihinta ja velaton hinta) sekä kauppahinnan maksamisen ajankohta
4) mistä lähtien ostaja vastaa yhtiövastikkeesta
5) omistusoikeuden siirtymisajankohta
6) huoneiston hallinnan siirtymisajankohta
7) onko huoneisto mahdollisesti vuokrattu sekä vuokratuoton siirtymisajankohta
8) huoneistosta ostajalle annetut tiedot
9) kohdistuuko kaupan kohteena oleviin osakkeisiin lunastusoikeus
10) käsiraha tai vakiokorvaus
11) tarjouksen voimassaoloaika
Käsirahasta ja vakiokorvauksesta voit lukea enemmän kirjoituksesta: käsiraha asuntokaupassa.
Käsirahan ja vakiokorvauksen osalta mainittakoon tässä kuitenkin se, että myyjän on huomioitava, että käsirahan ja vakiokorvaussitoumuksen antamisella on vaikutuksia myös asunnon myyjään.
Ostajasta johtuva syy
Ensiksikin, jos kauppa jää tekemättä ostajasta johtuvasta syystä myyjän jo hyväksyttyä ostajan ostotarjouksen, myyjä saa pitää käsirahan tai hänen tulee saada sovittu vakiokorvaus.
Myyjästä johtuva syy
Toisaalta jos kauppa jää tekemättä myyjästä johtuvasta syystä myyjän jo hyväksyttyä ostajan ostotarjouksen, tulee myyjän antaa ostajan maksama käsiraha takaisin ostajalle sekä tämän lisäksi maksaa käsirahan suuruinen summa ostajalle.
Mikäli käsirahan sijasta on sovittu vakiokorvauksesta, myyjän on suoritettava vakiokorvauksen suuruinen summa ostajalle.
Ostajan antama käsiraha ja seuraukset
Ostajan antaman käsirahan seurauksena myyjän on kuitenkin muistettava myös seuraava asuntokauppalain säännös:
Myyjän on siis hyvä miettiä, haluaako hän ottaa käsirahallisen tarjouksen vastaan.
Enimmäissumma, jonka voi menettää
Enimmäissumma, jonka myyjä tai ostaja voi käsirahana tai vakiokorvauksena menettää, on neljä prosenttia ostotarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.
Myyjällä olevat vaihtoehdot ostotarjouksen saatuaan
Myyjän saadessa ostajalta ostotarjouksen hän joutuu miettimään seuraavia vaihtoehtoja: hylätäkö tarjous, hyväksyäkö tarjous vai pitäisikö tehdä vastatarjous.
Kun myyjä hyväksyy ostajan tekemän ostotarjouksen, syntyy sitova sopimus asuntokaupasta. Tämän jälkeen molemmat osapuolet ovat velvoitettuja päättämään kaupan ostotarjouksesta ilmenevin ehdoin.
Jos tarjous puolestaan hylätään, se katsotaan rauenneeksi, vaikka aika, jonka ostotarjous olisi muutoin ollut voimassa, ei olisikaan vielä mennyt umpeen.
Mikäli myyjä hyväksyy tarjouksen, mutta tekee silti tarjoukseen lisäyksen, rajoituksen tai muun ehdon, jonka johdosta myyjän vastaus ei vastaa ostajan tarjousta, katsotaan myyjän vastauksen olevan kielteinen, johon liittyy uusi tarjous. Helpommin sanottuna tällöin puhutaan vastatarjouksesta, joka jälleen ostajan on hyväksyttävä.
Ostotarjous aina kirjallisena
Myyjän kannattaa vaatia ostajaa tekemään aina kirjallinen ostotarjous. Sitä, mitä ostaja on tarjonnut suullisesti, on hyvin vaikeaa näyttää jälkikäteen todeksi. Kirjallisen ostotarjouksenkin tulisi olla mahdollisimman kattava. Lopullisen kaupan ehdot tulisi olla mahdollisimman hyvin näkyvissä.
Milloin laaditaan kauppakirja?
Kun osapuolet pääsevät lopputulokseen, jossa toinen osapuoli on tehnyt tarjouksen ja toinen on tarjouksen hyväksynyt, on aika laatia kauppakirja.
Kauppakirjankin ehtojen tulisi mahdollisimman hyvin vastata sitä, mistä on sovittu hyväksytyssä ostotarjouksessa.
Helpointa asuntokauppa on tehdä silloin, kun kauppa tehdään niin sanottuna käteiskauppana. Tällöin kauppahinta maksetaan kerralla esimerkiksi kaupantekotilaisuudessa. Tällöin asunnon ostaja voi saada asunnon omistusoikeuden ja hallintaoikeuden heti kauppahinnan tultua kaupantekotilaisuudessa maksetuksi.
Jos ostaja ei pysty maksamaan kauppahintaa kerralla, joudutaan asuntokaupassa miettimään erilaisia vakuusvaihtoehtoja. Silloin asuntokaupan tekeminen voi muodostua monimutkaisemmaksi, ja myyjän on hyvä olla yhteydessä asuntokauppaa tunteviin tai esimerkiksi pankkiin, jotta vakuudet saadaan turvattua.
Ostotarjousten ehdollisuus
Myyjän on hyvä tietää, että ostotarjouksilla voi olla eroa myös sen suhteen, ovatko ne ehdollisia vai eivät. Jos ostotarjous on ehdollinen eli sen pysyvyys riippuu esimerkiksi siitä, saako mahdollinen ostaja pankkilainaa, on se erilainen verrattuna siihen, ettei tällaista ehtoa ole. Tällöin myyjän tulee miettiä, miten hän suhtautuu tällaisiin ehdollisiin ostotarjouksiin, joiden pysyvyydestä ei voi olla varma.
Asuntokauppa ja virheet
Asunnon myynti itse -tilanteissa myyjää tavallisesti kiinnostaa tietää, mistä hän on kaupassa vastuussa tai millä perusteella asunnossa voidaan katsoa olevan virhe, josta myyjä vastaa.
Tässä osassa käydään läpi erilaisia virhetilanteita asuntokaupassa.
Myyjän vastuu ja kiinteistönvälittäjän vastuu
Asuntoa itsenäisesti myyvän on hyvä tiedostaa se, että myyjän vastuu perustuu asuntokauppalakiin.
Näin ollen se, että myyjä käyttäisi kaupassa esimerkiksi kiinteistönvälitysliikettä, ei automaattisesti tarkoita sitä, että myyjä ei vastaisi enää asunnossa olevista virheistä.
Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu nimittäin ei perustu esimerkiksi asuntokauppalakiin vaan muihin säännöksiin.
Tässä kirjoituksessa ei kuitenkaan tarkastella tämän tarkemmin kiinteistönvälitysliikkeen vastuuta, vaan kirjoituksessa keskitytään nimenomaan myyjän vastuuseen asunnon virheistä.
Asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välinen kunnossapitovastuu
Myyjän on tärkeää olla tietoinen asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajan välisestä kunnossapitovastuusta, sillä tällä on suuri merkitys asuntokaupan kannalta.
Tästä kunnossapitovastuun jaosta voit lukea tarkemmin oppaasta, joka on aikaisemmin julkaistu tässä blogissa nimellä asunnon ostaminen.
Asian ydin on nimittäin se, että lähtökohtaisesti jos tietyn virheen korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle, ei myyjä vastaa kokonaisuudessaan virheestä johtuvasta korjaustarpeesta ostajalle. Myyjä vastaa tällöin virheen korjaamisesta vain siltä osin, kun virheen korjaaminen kuuluu kullekin osakkeenomistajalle asunto-osakeyhtiön osakkaina.
Käytetyn asunnon virheiden jaottelu
Käytetyssä asunnossa olevat virheet voidaan jaotella seuraavasti:
Puhutaan niin sanotuista:
laatuvirheistä
taloudellisista virheistä sekä
oikeudellisista virheistä
Tarkastelu aloitetaan laatuvirheistä.
Asunto ei vastaa sitä mistä on sovittu
Ensiksikin asunnossa on laatuvirhe, jos asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan kaupan osapuolten välillä katsoa sovitun. Tällöin katsotaan, mitä osapuolet ovat kaupasta kirjallisesti tai suullisesti sopineet sekä kiinnitetään huomiota seikkoihin, joita osapuolten voidaan katsoa edellyttäneen otettavan huomioon, muun muassa asunnon kauppahinta sekä muut kauppaan liittyvät olosuhteet.
Asunto ei vastaa tietoja, jotka myyjä ennen kaupantekoa antoi
Toiseksi asunnossa voidaan katsoa olevan laatuvirhe, jos asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut ja näiden tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tällöin arvioidaan muun muassa niitä tietoja, joita asunnon markkinoinnissa asunnosta on annettu. Tietojen antamistavalla ei kuitenkaan sinänsä ole merkitystä.
Virheen edellytyksenä kuitenkin on, että tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tällä tarkoitetaan sitä, että voidaan esimerkiksi olettaa, ettei ostaja olisi tehnyt kauppaa lainkaan tai ei olisi tehnyt sitä sovituin ehdoin, jos ostaja olisi saanut alun perin oikeat tiedot.
Myyjä ennen kaupantekoa jättää antamatta tiedon erityisestä seikasta
Kolmas virheperuste liittyy siihen, että myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon.
Myyjän on tämän perusteella velvollinen ilmoittamaan ostajalle tiedossaan olevista merkittävimmistä vioista ja puutteista, jotka eivät ole asunnon ennakkotarkastuksessa ostajan havaittavissa.
Myyjän onkin kerrottava ostajalle esimerkiksi seuraavanlaisista virheistä:
tietty asunnon tarpeistoon kuuluva kodinkone tai kauppaan sisältyvä laite ei toimi tai toimii huonosti
ulkokatto vuotaa vettä
asunnossa on havaittu rakenteellisia vikoja
on olemassa konkreettisia epäilyjä, että talon vesi- tai sähköjohtojen on todettu vaativan peruskorjausta lähiaikoina
Käytetyn asunnon kaupassa on kuitenkin vaihtelevanlaatuisia seikkoja, jotka saattavat aiheuttaa myyjälle tiedonantovelvollisuuden kaupan kohteesta ja konkreettisista olosuhteista riippuen. Näin ollen joudutaan jokaisessa yksittäistapauksessa tekemään erikseen ratkaisu sen osalta, miltä osin myyjän olisi pitänyt ennalta informoida ostajaa.
Tässä tilanteessa on huomattava, että arviointiin vaikuttaa myös se, mitkä ovat olleet ostajan mahdollisuudet havaita kyseinen seikka ostajan selonottovelvollisuuden piiriin kuuluvassa asunnon ennakkotarkastuksessa sekä myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista ja muut seikat.
Asunnon ennakkotarkastuksen osalta arvioidaan esimerkiksi sitä, onko myyjä tarjonnut mahdollisuutta asunnon ennakkotarkastukseen ja onko virhe ollut kohtuudella havaittavissa tässä tarkastuksessa. Ostajalla on käytetyn asunnon kaupassa uuden asunnon kauppaa laajempi tarkastusvelvollisuus.
Sellaisista seikoista puolestaan, joilla ei voida olettaa olevan merkitystä asunnon ostajille yleensä, myyjällä on velvollisuus oma-aloitteeseen tiedonantoon vain, jos hän on tietoinen ostajan erityistarpeista.
Tämän virheperusteen osalta on otettava huomioon myös se, että laiminlyönnin on voitava olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Neljännestä laatuvirheestä on toisinaan puhuttu myös niin sanottuna salaisena virheenä. Tällainen virhe on kyseessä, jos asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.
Tällaisessa tilanteessa asunnossa on virhe ilman että kyseessä olisi seikka, josta olisi sovittu tai josta myyjä olisi antanut tietoa tai josta hänen olisi pitänyt ostajalle kertoa. Tämä tarkoittaa myyjän kannalta sitä, että hän vastaa tällaisessa tilanteessa asunnossa olevista piilevistä eli salaisista virheistä eli virheistä, joista myyjä ei ole tietoinen.
Kyseessä on kuitenkin myös seikka, jonka osalta poikkeaman ostajan perustelluista odotuksista tulee olla merkittävä, jotta ostaja olisi oikeutettu esittämään myyjälle virhevaatimuksia. Ostaja ei siis voi vedota merkitykseltään vähäisiin vikoihin ja puutteisiin.
Ostajan on tämän osalta myös huomioitava, että mitä vanhempi asunto on kyseessä, sitä suurempi syy ostajalla on odottaa muun muassa kulumisesta johtuvia vikoja ja korjaustarpeita, ellei kyse ole kohteesta, joka on äskettäin kunnostettu.
Asunnossa voi olla virhe myös sillä perusteella, että myyjä on antanut asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka laiminlyönyt antaa tiedon niitä koskevasta asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta.
Tarvitsetko asuntokaupan asiakirjoja?
Myyjä antaa virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taloudellisista velvoitteista
Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe ensiksikin siinä tapauksessa, jos myyjä on ennen kaupantekoa antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Myyjä jättää antamatta tietoja
Toinen peruste, jonka mukaan asunnossa on taloudellinen virhe, liittyy siihen, että myyjä jättää antamatta tietoja edellä mainituista seikoista.
Myyjä on tällöin ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon edellä mainituista seikoista, joista myyjän täytyy olettaa tienneen ja joista ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Kun asuntoa myy yksityishenkilö ja ostaja on tietoinen siitä, että myyjä ei ole asuntokaupan ammattilainen vaan maallikko, ostajalta voidaan kuitenkin edellyttää laajempaa selonottoa asuntoyhteisön talouteen liittyvistä asioista kuin muutoin. Ostaja voi saada näitä tietoja esimerkiksi asunto-osakeyhtiön edustajilta, kuten esimerkiksi isännöitsijältä.
Taloudelliset velvoitteet puutteen vuoksi merkittävästi suuremmat
Kolmanneksi kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Tässä tapauksessa on kuitenkin kahden edellytyksen täytyttävä. Ensiksikin velvoitteiden ja vastuiden lisääntymisen perusteena tulee olla odottamaton vika tai puute.
Esimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka ovat rakennuksen iän perusteella ennakoitavia, eivät ole tässä kohdassa tarkoitettuja odottamattomia vikoja, vaikka niistä ei olisikaan kaupantekohetkellä vielä tietoa.
Odottamattomana vikana voidaan pitää sellaista vikaa, joka on rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumaton korjaustarve, kuten esimerkiksi perustusten uusiminen. Odottamattomana vikana voisi pitää myös esimerkiksi lähimenneisyydessä teetettyjen peruskorjausten uusimistarvetta yllättävien rakennusvirheiden johdosta.
Toiseksi on edellytetty sitä, että taloudellisen velvoitteen tulee olla merkittävästi suurempi kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vaikka siis vika olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole taloudellinen virhe, jos vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen ei nouse merkittäviksi. Merkittävyyttä arvioidaan esimerkiksi sen perusteella, poikkeaako vastikkeen korotus olennaisesti siitä, mihin asunto-osakeyhtiössä on syytä varautua.
Jos tällaisia vikoja on useampia, arvioidaan niitä kokonaisuutena.
Oikeudellinen virhe on kyseessä silloin, kun sivullinen omistaa asunnon tai osan siitä, tai jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin.
Ostaja voi vaatia oikeudellisesta virheestä johtuvia seuraamuksia myös silloin, kun sivullinen väittää, että hänellä on edellä tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.
Rehellisyys ja täsmällisyys
Edellä olevista virhesäännöksistä voidaan päätellä, että kun on kyseessä asunnon myynti itse -tapaus, on myyjän järkevää antaa asunnosta tietoa rehellisesti ja mahdollisimman täsmällisesti. Tällöin ostajan on helpompi tehdä ostopäätös oikeiden tietojen perusteella.
Myyjän virhevastuun osalta on asuntokauppalaissa jokaista myyjää kiinnostava säännös.
Siinä tapauksessa, että asunnon myyjä on joutunut virhevastuuseen sellaisen tiedon perusteella, joka on sisältynyt myyjän ostajalle esittämään isännöitsijäntodistukseen tai joka muuten on peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeita tai osuuksia kauppa koskee, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus kyseiseltä yhteisöltä tai henkilöltä, jollei tämä osoita, ettei todistusta tai tietoa annettaessa ole menetelty huolimattomasti.
Jos puolestaan myyjä tai hänen edustajansa on osaltaan ollut huolimaton antaessaan todistuksen tai tiedon ostajalle, vahingonkorvausta voidaan sovitella sen mukaan kuin olosuhteisiin nähden on kohtuullista.
Yhteisen asunnon myynti itse
Kun asunnolla on useampi omistaja, tulee asuntoa itsenäisesti myyvän, esimerkiksi jonkun yhteisomistajista, ottaa huomioon, mitä yhteisomistussuhteesta säädetään.
Lain eräistä yhteisomistussuhteista mukaisen pääsäännön mukaan oikeustoimeen, joka koskee esinettä kokonaisuudessaan, ei saa ryhtyä, elleivät kaikki yhteisomistajat siihen suostu. Näin ollen yksi asunnon omistajista ei voi myydä asuntoa ilman, että hän on saanut siihen muidenkin omistajien suostumuksen.
Laissa on kuitenkin vielä erityissäännöksiä esimerkiksi aviopuolisoiden ja jakamattoman kuolinpesän varalle.
Omaisuuden erillisyyden periaate
Avioliittolain mukaiset säännökset perustuvat ns. omaisuuden erillisyyden periaatteelle. Avioliittolain mukaan:
Tämä tarkoittaa sitä, että kun avioliitto solmitaan, kumpikaan puolisoista ei saa mitään automaattista omistusoikeutta toistensa omaisuuteen, vaan omaisuudet ovat erillisiä.
Omaisuuden erillisyyden periaatteen osalta on osattava erottaa omaisuuden erillisyys ja avio-oikeus, jotka ovat kaksi eri asiaa.
Avio-oikeus koskettaa ositustilanteita, joka tulee toimitettavaksi esimerkiksi toisen puolison kuoleman johdosta.
Avioliittolaki ja asunto-osakkeiden myynti
Koska avioliittolain säännökset rakentuvat omaisuuden erillisyyden periaatteelle, on tärkeää huomata, mitä avioliittolaki säätää asunto-osakkeiden myymisestä, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa, joka on tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina.
Avioliittolain mukaan:
2) osakeyhtiön osakkeita, vuokraoikeutta tai muita oikeuksia, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa, joka on yksinomaan tai pääasiallisesti tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina
Toisin sanoen vaikka toinen puolisoista omistaisikin asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa, jota yksinomaan tai pääasiallisesti on tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina, tarvitsee hän toisen puolison suostumuksen tuon yhteisen kodin myymiseksi.
Perittävän omaisuus siirtyy perintökaaren säännösten mukaisesti perillisille, testamentin saajalle tai mahdolliselle aviopuolisolle. Nämä henkilöt muodostavat niin sanotun jakamattoman kuolinpesän aina siihen saakka, kunnes perittävän omaisuus on jaettu.
Kuolinpesän osakkaita ovat perintökaaren mukaan:
Kuolinpesän osakkaita ovat perilliset ja yleisjälkisäädöksen saajat sekä eloonjäänyt puoliso. Milloin ositus on toimitettu tai puolisolla ei ole avio-oikeutta toisen puolison omaisuuteen, ei eloonjäänyt puoliso ole osakas, ellei hän ole perillinen tai yleisjälkisäädöksen saaja.
Perittävän kuoleman ja perinnönjaon välisenä aikana vallitsee kuolinpesän osakkaiden yhteishallinto. Kuolinpesän osakkaiden välinen yhteishallinto tarkoittaa sitä, että kuolinpesän osakkaiden on tehtävä kaikki päätökset yksimielisesti. Mitään päätöksiä ei siis tehdä esimerkiksi enemmistöpäätöksin, vaan jokaisen pesän osakkaan suostumus on saatava.
Tämä tarkoittaa kuolinpesän osakkaiden kannalta sitä, että jos he haluavat myydä esimerkiksi pesään kuuluvan asunnon, tarvitaan myyntiin kaikkien pesän osakkaiden yksimielinen päätös.
Kuolinpesässä voi olla osakkaita huomattavan paljon, ja tällöin suostumusten hankkiminen voi muodostua vaivalloiseksi. Tilanne on samanlainen, jos kuolinpesän osakkaiden välillä on paljon osakkaiden välisiä jännitteitä.
Asunnon myynti ja verotus
Asuntoaan myyvän kannattaa olla huolella perehtynyt myös asunnon myynnistä aiheutuviin veroseuraamuksiin. Huolellisesti tehtynä verotuksen voi suunnitella itselleen suotuisaksi.
Veronalainen pääomatulo
Tuloverolain mukaan omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on veronalaista pääomatuloa. Pääomatuloista suoritetaan veroa 30 % vuonna 2016. Siltä osin kuin verovelvollisen verotettavan pääomatulon määrä ylittää 30 000 euroa, pääomatulosta suoritetaan veroa 34 %.
Oman asunnon verovapaus
Oman asunnon osalta tuloverolaissa on kuitenkin verovelvollisen eduksi merkittävä poikkeus. Tuloverolain mukaan:
1) vähintään kahden vuoden ajan omistamansa sellaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet tai sellaisen rakennuksen tai sen osan, jota hän on omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona.
Oman asunnon myyntivoiton verotusta on käsitelty aiemmin kirjoituksessa asunnon myyntivoiton verotus ja halutessasi voit tutustua tähän kirjoitukseen. Kirjoituksessa perehdytään tarkemmin oman asunnon verovapauden edellytyksiin.
Jos oman asunnon verovapauden edellytykset eivät täyty, täytyy asunnon myynnistä suorittaa luovutusvoittoveroa siltä osin kuin asunnon myynnistä syntyy voittoa. Myyntivoitolla tarkoitetaan myyntihinnan ja hankintahinnan välistä erotusta. Hankintahintana voidaan käyttää myös ns. hankintameno-olettamaa, mutta hankintameno-olettama on haluttu jättää tässä käsittelyn ulkopuolelle.
Yksi esimerkkitapaus, jossa oman asunnon luovutuksen verovapauden edellytykset eivät täyty, on ainoastaan sijoituskäytössä olleen asunnon myynti. Ainoastaan sijoituskäytössä olleiden asuntojen myynnistä tulee asuntosijoittajan siis maksaa veroa.
Asuntosijoittajalla on kuitenkin tuloverolain mukaan seuraava oikeus:
Verovelvollisella on oikeus vähentää pääomatuloista niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot.
Pääomatuloista voidaan tehdä vähennyksiä, jotka ovat aiheutuneet esimerkiksi asunnon hankkimisesta. Menoja asuntosijoittajalle aiheutuu muun muassa varainsiirtoverosta, jonka hän on maksanut hankkiessaan asunnon omistukseensa. Vähennyskelpoista on myös kiinteistönvälittäjän palkkio.
Omaisuuden hankintamenoon taas katsotaan kuuluviksi myös perusparannusmenot tai rahastoitava pääomavastike.
Kun omaisuus on saatu vastikkeetta eli lahjana tai perintönä, katsotaan näin saadun omaisuuden hankintamenoksi perintö- ja lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo.
Asuntosijoittajan onkin hyvä perehtyä vuokratulojen ja asunnon luovutusta koskevaan verosääntelyyn, jotta hän voisi saada verotuksen toimitetuksi itselleen suotuisalla tavalla.
Asunnon myynti itse vaatii vaivannäköä, mutta toisaalta se voi olla hyvinkin kannattavaa, koska tällöin asunnon omistava henkilö voi säästää kiinteistönvälittäjälle maksettavassa välityspalkkiossa.
Asuntoa itsenäisesti myyvän on syytä laatia asuntoa koskevat ilmoitukset ja esitteet huolella ja antaa ostajaehdokkaille rehellinen kuva myytävästä asunnosta. Ostajille kannattaa antaa tutustuttavaksi myös asuntoa koskevat tärkeät asiakirjat, kuten esimerkiksi asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys sekä isännöitsijäntodistus.
Asuntoa myyvän on syytä antaa ostajalle tilaisuus tutustua asuntoon, jolloin ostajan tulisi itse asunnon ennakkotarkastuksessa tarkastaa asunto. Tällöin ostaja ei voi enää vedota virheisiin, jotka hänen olisi itse tullut tuossa tarkastuksessa havaita.
Asuntoa myyvän kannattaa perehtyä asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan väliseen kunnossapitovastuuseen, koska tällä on suoranainen vaikutus myös siihen, minkälainen on myyjän vastuu asunnon virheistä suhteessa asuntoa ostavaan.
Oman virhevastuun välttääkseen myyjän kannattaa antaa asunnosta mieluummin liian paljon tietoa kuin liian vähän. Omaa virhevastuutaan rajatakseen myyjän on syytä myös kauppakirjaan kirjoittaa selkeästi, miltä osin hän ei vastaa tietystä virheestä.
Ostotarjousten osalta myyjän kannattaa miettiä, milloin hän ottaa käsirahallisia ostotarjouksia vastaan, koska tällä on vaikutusta muiden tarjousten vastaanottamiseen ja siihen, mikä on myyjän vastuu, jos hän hyväksyy tarjouksen. Kauppakirjaan ehdot on syytä kirjata sen mukaisina, kuin ne ovat ilmenneet hyväksytyssä ostotarjouksessa.
Asunnon luovutusta koskevaan verosääntelyyn on syytä perehtyä, koska parhaimmillaan oman asunnon luovutuksesta ei ole suoritettava lainkaan veroa.
Jos tarvitset asunto-osakkeiden myyjänä kauppakirjaa ja kauppa tehdään ns. käteiskauppana eli ostaja maksaa kauppahinnan yhdellä kertaa, voit tehdä kauppakirjan sopimuspohja.comissa klikkaamalla alla olevaa nappulaa. Menestystä asunnon myyntiin.
Asunnon ostaminen – Lue vinkit asunnon ostoon
Asunnon kauppakirja – Kuinka laatia?
Vuokranantajan oikeus irtisanoa vuokrasopimus asunnon myymiseksi https://t.co/vQXLChCFVV