قراردادهای لازم قراردادهایی هستند که هیچکدام از متعهدین حق برهم زدن آنها را ندارند (مگر در موارد معدود و مشخص‌شده در قانون). در این قراردادها تا زمانی که سبب قانونی به وجود نیامده باشد، قرارداد پابرجاست و طرفین باید به تعهدات خود عمل کنند و نمی‌توانند به هیچ بهانه‌ای از انجام قرارداد سرباز زنند. از نمونه‌های این قراردادها می‌توان به قرارداد اجاره، نکاح و خریدوفروش اشاره کرد.

عقود جایز«عقود جایز» قراردادهایی هستند که در آنها، هر کدام از طرفین می‌توانند هر زمان که بخواهند بدون اینکه به دلیل یا هرگونه تشریفات خاصی نیاز داشته باشند، آن را برهم بزنند.

از نمونه‌های مهم عقد جایز، قرارداد وکالت است. وقتی شما به کسی برای انجام کاری وکالت می‌دهید، می‌توانید هر موقع که خواستید او را عزل کنید. وکیل هم هر موقع که خواست می‌تواند از وکالت استعفا بدهد و به‌ این‌ ترتیب، بدون هیچ دشواری خاصی رابطه‌ی قراردادی شما تمام می‌شود.

البته باید توجه کنید که منظور از عقد جایز این نیست که طرفین هر موقع خواستند به تعهدات‌شان عمل کنند، بلکه تا زمانی که رابطه‌ی قراردادی پابرجاست، طرفین ملزم به انجام وظایف خود مطابق با قرارداد هستند، اما هرزمانی که خواستند می‌توانند قرارداد را خاتمه دهند.

لازم به ذکر است که غالب قراردادها لازم هستند و تنها موارد معدودی از قراردادهای جایز داریم.
فسخ قراردادحال که با عقود لازم و جایز آشنا شدیم، می‌توانیم از فسخ قرارداد صحبت کنیم. فسخ قرارداد یکی از راه‌های ارادی انحلال و خاتمه‌ی قرارداد است: یعنی طرفین یا یکی از آنها این حق را دارند که درمورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم بگیرند.

گفتیم که در عقود جایز این حق و اختیار همیشه وجود دارد و هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کرد، به هر دلیلی قرارداد را فسخ نماید؛ اما در عقود لازم این‌طور نیست و برای برهم زدن و به اصطلاح فسخ قرارداد به سبب قانونی نیاز است و طرفین جز در موارد استثنایی و مشخصی که در قانون ذکر شده است، نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند.

در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می‌شود. واژه‌ی خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. درواقع خیار، حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آنها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند. این حق، نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد. به عنوان مثال اگر فردی در قراردادی دارای «خیار عیب» باشد (راجع به این خیار به زودی صحبت می‌کنیم)، می‌تواند یک‌طرفه و صرف‌نظر از رضایت یا عدم رضایت طرف مقابل، قرارداد را فسخ کند؛ به عبارت دیگر، فسخ قرارداد، برخلاف انعقاد قرارداد، تنها به یک اراده احتیاج دارد.

نمونه‌هایی از خیاراتگفته شد که فسخ قرارداد در عقود لازم، تنها در موارد مشخصی که در قانون بیان شده‌اند، ممکن است. در اینجا تلاش می‌کنیم تا به بعضی از این موارد که پرکاربردتر هستند و ممکن است در معاملات خود به آن برخورده باشید، اشاره کنیم و درخصوص آنها توضیحات مختصری بدهیم.

خیار شرط یا شرط خیارشما در هر قراردادی که منعقد می‌کنید (به استثنای عقد ضمان، نکاح و وقف) می‌توانید با طرف مقابل شرط کنید که ظرف مدت معینی (مثلاً یک هفته) بتوانید قرارداد را به هم بزنید. به عنوان مثال شما می‌خواهید ماشینی بخرید؛ در زمان انعقاد قرارداد با فروشنده شرط می‌کنید که یک هفته به شما مهلت دهد تا اگر به هر دلیلی از ماشین راضی نبودید، ماشین را به او بدهید و پول‌تان را پس بگیرید. قرارداد بسته شده است و شما مالک این ماشین هستید، اما شرط خیار گذاشته‌اید و اگر خواستید می‌توانید درطول این یک هفته قرارداد را به هم بزنید و پول خود را پس بگیرید.

شرط خیار می‌تواند مختص به یکی از طرفین قرارداد یا هر دوی آنها یا حتی شخصی ثالث باشد، اما حتما باید مدت محدودی داشته باشد.

خیار غَبنممکن است در گوشه و کنار نام این خیار را شنیده باشید. «غَبن» زمانی ایجاد می‌شود که در انجام معامله، بین ارزش آنچه که پرداخت یا انجام می‌شود و ارزش آنچه که در برابر آن دریافت می‌شود، تعادل اقتصادی وجود نداشته باشد و یکی از طرفین متضرر و در اصطلاح «مغبون» شود. این خیار در عقود مُعَوَض و قراردادهایی که افراد برای منافع مادی خود منعقد می‌کنند، مانند خریدوفروش و اجاره متصور است و نه در عقود رایگانی مانند هِبِه.

خیار عیباگر بعد از انعقاد قرارداد روشن شود که در موضوع قرارداد عیبی وجود داشته است، طرف قرارداد می‌تواند مابه‌­التفاوت مال معیوب یا سالم را بگیرد یا اینکه قرارداد را فسخ نماید. به این اختیار «خیار عیب» گفته می‌شود. برای اینکه خیار عیب برای کسی به وجود بیاید، دو شرط لازم است:

 عیب باید پنهان باشد: یعنی عیب مال موضوع معامله از دید مشتری پنهان مانده باشد و او به وجود این عیب آگاه نباشد. به عنوان مثال شما یک لپ تاپ خریده‌اید. بعد از خرید، متوجه می‌شوید که این لپ‌تاپ نقصی دارد و درست کار نمی‌کند. اگر شما در زمان خرید از این عیب باخبر باشید و مثلاً به دلیل وجود این عیب از فروشنده تخفیف گرفته باشید، دیگر بعداً حق فسخ قرارداد را نخواهید داشت.
 عیب باید در زمان انعقاد قرارداد موجود باشد: این شرط به این معنی است که قبل از انجام معامله یا در زمان انجام آن، موضوع معامله معیوب باشد و اگر عیب بعد از انجام معامله ایجاد شد، دیگر شما حق فسخ ندارید. در مثال قبل، اگر بعد از خرید لپ‌تاپ ضربه‌ای به آن وارد شده باشد که کارکرد لپ‌تاپ را مختل کرده است، شما دیگر حق فسخ این قرارداد را ندارید؛ چرا که عیب زمانی ایجاد شده است که مسئولیت مال بر عهده‌ی خود شما بوده است.

خیار تَدلیس«تدلیس» به معنای فریبکاری و پنهان کردن واقعیت است. اگر طرف قرارداد عمدا شما را فریب داده باشد که قراردادی را منعقد کنید، تدلیس اتفاق افتاده است. در این موارد قانونگذار برای جبران خسارت وارده، به طرف قرارداد حق داده است تا قرارداد خود را با شخص فریبکار فسخ نماید.

خیارات دیگری هم وجود دارند که به طرفین یا یکی از آنها حق فسخ قرارداد را می‌دهند که خارج از حوصله و مجال این نوشتار است.

آثار فسخ قرارداداثر فسخ، انحلال و از بین رفتن قرارداد است. باید توجه داشت که اثر فسخ ناظر به آینده است؛ یعنی تعهدات آینده (بعد از فسخ) را از بین می‌برد؛ اما تعهدات قبلی معتبر باقی می‌مانند.منبع: وبسایت چطور

"عقود جایز" قراردادهایی هستند که در آنها، هر کدام از طرفین می‌توانند هر زمان که بخواهند بدون اینکه به دلیل یا هرگونه تشریفات خاصی نیاز داشته باشند، آن را برهم بزنند.