از آنجایی که اصل و قاعده در قراردادها این است كه از چنان استحكام و استواری برخوردار باشند كه اراده یكی از طرفین نتواند آنها را بشكند، به همین جهت اگر مالی در ضمن عقد بیع به ملكیت دیگری درآمده است، باید ملتزم به ملكیت ایجادشده باشیم.
با وجود این، اگر طرفین قرارداد پس از انعقاد عقد دریابند كه به هدف مورد نظر خود دست نمى‌یابند یا به هر دلیلى از انعقاد عقد پشیمان شده‌اند، با توافق یكدیگر مى‌توانند عقد را برهم بزنند. 
به عبارت دیگر همان‌گونه كه اراده دو طرف در پدید آمدن عقد، عامل مهم تلقی می‎شود، در پایان دادن آن نیز تأثیر دارد.
لذا اگر طرفین به نتیجه انحلال عقد برسند، آثار آن از بین مى‌رود و به تعبیر دیگر اقاله می‎شود که عبارت از توافق طرفین عقد به انحلال و زوال آثار آن در آینده است.
 مبانی توجیهی اقالهبه گزارش روابط عمومی معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، امروزه در پیمان‌های فیمابین، عقل سلیم حكم می‌كند كه باید به آنها وفادار بود و از آنجایی كه انسان به اجتماع وابستگی خاصی دارد، همین وابستگی او را وادار می‌کند تا به قراردادهای خود ملتزم باشد. 
به همین جهت است كه معاملاتی مثل بیع، از جمله عقود لازم هستند و هیچ یك از طرفین بعد از انعقاد عقد حق برهم زدن آن را ندارند مگر اینكه قانون به آنها این اجازه را داده باشد یا اینكه طرفین راضی به انحلال آن عقد بشوند. ماده 219 قانون مدنی در این باره می‌گوید که عقودی كه بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اینكه به رضای طرفین، اقاله یا به علت قانونی فسخ شود. در واقع، با وجود همه دقتی كه اشخاص در هنگام تنظیم و انعقاد معامله به‌كار می‌گیرند، چه بسا اتفاق می‌افتد كه یكی از طرفین یا هر دو طرف قرارداد به نحوی از ادامه قرارداد و انجام تعهدات ایجادشده منصرف می‌‌شوند و همانطور كه اقدام به انجام معاملاتی می‌كنند، گاهی نیز به عللی از انجام معامله پشیمان می‌شوند و می‌خواهند با رضایت یکدیگر معامله را بر هم بزنند. 
مقنن به منظور احترام به اراده اشخاص و جلب اعتماد و اطمینان آنها نسبت به چارچوب‎های مورد قبول خود در ایجاد روابط حقوقی و تعهدات، به طرفین این امكان را می‌دهند كه چنانچه مایل به ادامه پایبندی خویش به قرارداد مورد ‎نظر نباشند، به اراده خویش آن را منحل کنند و خود را از زیر بار پیمان و انجام تعهدات رها سازند.
با این توصیف، اگر کسی از خرید یا فروش کالایی، پشیمان شده و از فروشنده یا خریدار درخواست بهم زدن قرارداد را کند و طرفین این درخواست را قبول کنند، طبق ماده 283 قانون مدنی، بعد از معامله طرفین می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ كنند.
البته ناگفته نماند هنگامی که بیان می‌شود عقود با اقاله فسخ می‌شوند این قاعده درباره تمام عقود صادق نیست. مثلاً در مورد عقد نكاح این اجازه داده نشده است که به موجب اقاله، آثار عقد زایل شود.

تفاوت فسخ و اقالهدر عرف حاضر، عموم مردم به جای اصطلاح اقاله یا تفاسخ کلمه فسخ را به کار می‎برند. در حالی که از منظر حقوقی معنای آن متفاوت است. 
زیرا فسخ، اختیار برهم زدن عقدی است که صحیحاً واقع شده و موضوع آن به علت قانونی از قبیل خیار عیب یا خیار غبن و خیار تخلف شرط، است و از آنجایی که ممکن است در آن رضایتی نباشد نوعی ایقاع (عقد یکطرفه) محسوب می‌شود که به طور کلی اجرای آن بعد از عقود لازم‎الاتباع مانند بیع، اجاره، معاوضه و اجاره اشخاص صورت می‎پذیرد. لذا در عقود جایز مانند وکالت و ودیعه کاربرد ندارد. 
به طور مثال در روابط موجر و مستأجر چنانچه حق انتقال به‎ غیر یا تغییر شغل در واحدی تجاری سلب شده باشد، مالک می‌تواند به مقامات قضایی مراجعه و فسخ قرارداد اجاره را تقاضا کند. 
این در حالی است که اقاله، عقدی محسوب می‌شود که موضوع آن از بین بردن آثار عقد نخست باشد و در آن رضایت و توافق به همراه اراده طرفین شرط است و به همین جهت اقاله عملی دوجانبه است. 
به عبارت دیگر با اراده و تصمیم دو طرف یک معامله دایر بر «برهم زدن» آن محقق می‎شود. 
لذا در صورتی ممکن است که یکی از طرفین معامله از انجام آن معامله یا قرارداد پشیمان شده باشد و از طرف مقابل تقاضای به هم زدن یا فسخ قرارداد را کند و طرف مقابل نیز بپذیرد اما فسخ به علت قانونی است و شاید رضایت طرف دیگر حائز اهمیت نباشد.

آثار اقالهحسب ماده 284 قانون مدنی اقاله که یکی از اسباب سقوط تعهدات است، به هر لفظ یا فعلی واقع می‌شود که دلالت بر به هم زدن معامله کند. 
لذا در خصوص غالب معاملات روزمره فاقد سند رسمی، از جمله خرید و فروش کالا یا خدمات گوناگون که مورد نیاز روزمره است، هیچ‌گونه تشریفات خاصی لازم ندارد و به صرف قصد و تراضی طرفین پس از مبادله بهای کالا (ثمن) و استرداد آنچه که موضوع معامله بوده (مبیع) واقع می‎شود. 
همچنین بر اساس ماده ۲۸۵ قانون مذکور موضوع اقاله ممکن است تمام معامله یا فقط مقداری از آن باشد‌.
لازم به ذکر است که حسب ماده ۲۸۶ قانون مدنی از بین رفتن کالای موضوع معامله و نیز کالایی که در قبال آن داده شده، مانع اقاله نیست. 
در این صورت به جای آن چیزی که از بین رفته، مثل آن در صورت مثلی ‌بودن و قیمت آن در صورت قیمی ‌بودن داده می‌شود.
به طور مثال اگر یخچال فریزری با یک ماشین لباسشویی کاملاً آکبند که هر دو دارای برند ایتالیایی بوده‎اند، معاوضه شده و در حین اقاله فرسوده یا از بین رفته باشند، بدیهی است برای اینکه مالک وضع پیشین خود را به دست بیاورد باید مثل آنها خریداری و مسترد شود. 
اما اگر به ‎لحاظ تعطیلی نمایندگی آن در ایران، دیگر امکان تهیه مثل مال تلف‌شده میسر نباشد، باید قیمت مال تلف‌شده پرداخت شود.
همچنین به موجب ماده ۲۸۷ قانون مدنی، منافع منفصله مانند تکثیر و زاد و ولد جوجه، که از زمان عقد تا زمان اقاله در مورد معامله پدید می‌آید، در مالکیت فردی است که به واسطه‌ عقد مالک شده است اما منافع متصله مانند ترقی قیمت کالایی که به تعبیر امروزی ارزش افزوده لقب دارد، متعلق به کسی است که در نتیجه‌ اقاله مالک می‌شود. در نهایت اینکه بر اساس ماده ۲۸۸ قانون فوق اگر مالک، بعد از عقد در مورد معامله تصرفاتی کند که موجب ازدیاد قیمت آن شود، به طور مثال خودروی خریداری‌شده را مجهز به تجهیزاتی کرده باشد، در زمان اقاله به مقدار قیمتی که به سبب عمل او زیاد شده است، مستحق خواهد بود.

پرسش‌های متداولپرسش: در گذشته، مغازه‌ای اجاره كردیم که اکنون اتحادیه به علت تخلف مالک، مغازه را بسته است. آیا اجاره به مالك تعلق می‌گیرد؟
پاسخ: با توجه به ملاک مواد 477، 481 و 483 قانون مدنی، اجاره‌بها به مالک تعلق نمی‌گیرد.
ماده 477: موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم کند که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را از آن بکند.
ماده 481: هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده باشد و نتوان رفع عیب کرد، اجاره فسخ می‌شود.
ماده 483: گر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف‌شده منفسخ می‌شود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط تقلیل نسبی مال‌الاجاره را مطالبه کند.
پرسش: اینجانب یک باب مغازه به‌صورت سرقفلی خریداری کرده‌ام. چنانچه کلیه حقوق سرقفلی به بنده واگذار شده باشد آیا برای اجاره دادن آن باید از مالک اجازه بگیرم؟
پاسخ: اگر رابطه استیجاری شما با مالک ملک مربوط به قبل از سال 1376 و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 باشد در صورت واگذاری مورد اجاره توسط شما به غیر، حق فسخ و تخلیه مورد اجاره برای مالک ایجاد می‌شود.
پرسش: شوهرم ویلایی از شخصی خریداری كرده که قولنامه به نام همسرم بوده اما سند این ویلا به نام من است. مدتی قبل فروشنده ادعا می‎كند كه همسرم خیار شرط به کار برده است. منظور از خیار شرط چیست و چه اقدامی باید انجام دهیم؟
پاسخ: اگر صاحب حق فسخ در مدت مقرر آن را اعمال کند، مبیع قابل استرداد است. زیرا خریدار نمی‌تواند در مدت شرط در مورد معامله تصرفاتی کند که منافی با حق فسخ فروشنده باشد بنابراین فروش مبیع در مدت حق فسخ با فرض اعمال آن از طرف کسی که حق فسخ داشته، فاقد اعتبار است.منبع: روزنامه حمایت

خداوند متعال در قرآن كریم با تنزیل آیاتی، وفای به پیمان را اصلی مسلم شمرده است و به انسان‌ها امر كرده كه باید به روابط حقوقی و مالی یكدیگر احترام بگذارند بنابراین وفای به عقود به عنوان اصلی پایدار در عالم حقوق پذیرفته شده و در مقابل، پیمان‌شكنی سخت مورد سرزنش قرار گرفته است.