در مورد اینکه قولنامه به چه معناست و چه اثری دارد، میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد که به‌طورکلی این نظرات را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد:

قولنامه به‌عنوان وعده انجام بیعهمان‌گونه که از اصطلاح قولنامه برمی‌آید، قولنامه یک «قول» است؛ به این معنا که خریدار و فروشنده با هم پیمان می‌بندند که در آینده ملکی میان خود معامله کنند بنابراین به‌موجب قولنامه، ملک منتقل نمی‌شود بلکه فقط برای دو طرف آن تعهدی در مورد انتقال ملک در آینده ایجاد می‌شود. بدین صورت که مالک ملک متعهد می‌شود که ملک را در قبال دریافت مبلغی مشخص به طرف مقابل منتقل کند و طرف مقابل نیز متعهد می‌شود که قیمت توافق‌شده را بپردازد. 

حقوقدانانی که به بیان این نظر پرداخته‌اند، معتقدند معمولاً افراد زمانی اقدام به انعقاد قولنامه می‌کنند که مقدمات لازم برای بستن قرارداد اصلی، که همان قرارداد بیع یا خریدوفروش است، فراهم نیست. مثلاً دو نفر قصد معامله ملکی را دارند و در مورد همه شرایط آن نیز به توافق رسیده‌اند اما خریدار پول کافی نداشته و برای تهیه آن نیاز به زمان دارد. 

از طرف دیگر، فروشنده نیز برای گرفتن مفاصاحساب مالیاتی و عوارض نوسازی مهلت می‌خواهد. در این شرایط برای اینکه طرفین، همدیگر را ملزم به انجام معامله اصلی کنند، میان خود قولنامه‌ای می‌بندند و مالک به‌ موجب آن تعهد می‌کند که اسناد لازم را مثلاً ظرف یک ماه تهیه کند و برای انتقال خانه در برابر مبلغ توافق‌شده در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود. 
خریدار نیز متعهد می‌شود که به همان دفترخانه در تاریخ تعیین‌شده با همراه داشتن مبلغ توافق‌شده حاضر شود. 
در حقیقت، بر اساس این نظر، هدف از بستن قولنامه، ایجاد تعهد یا دین برای دو طرف آن در خصوص انعقاد قرارداد خریدوفروش در آینده است.

قولنامه به‌عنوان قرارداد بیعبه گزارش مهداد، نظر دیگری که در مورد قولنامه وجود دارد، این است که قولنامه، وعده انجام خرید و فروش در آینده نیست بلکه خود نشان‌دهنده خرید و فروش است. بدین معنا که دو نفری که قصد معامله ملکی را دارند و بر تمام شرایط آن نیز توافق کرده‌اند، وقتی با یکدیگر قولنامه می‌بندند، در حقیقت، ملک را میان خود رد و بدل می‌کنند؛ مالک به‌عنوان فروشنده، مالکیت ملک را به خریدار منتقل کرده و خریدار نیز متعهد به پرداخت قیمت می‌شود. تفاوت این دیدگاه با نظر قبلی در این است که طبق نظر پیشین با بستن قولنامه، صرفاً تعهد به انتقال ملک ایجاد می‌شود حال آن که به ‌موجب نظر دوم، قولنامه سبب انتقال مالکیت ملک از فروشنده به خریدار می‌شود. اثر انعقاد قولنامه میان طرفین آن، با توجه به اینکه کدام یک ازنظرات بالا را بپذیریم، متفاوت خواهد بود.

 طبق نظر نخست، وقتی در مورد یک ملک ثبت‌شده، قولنامه‌ای بسته می‌شود، این قولنامه هیچ اثری بر انتقال مالکیت ملک به خریدار ندارد چرا که به‌موجب مقررات ثبتی (ماده ۲۲ قانون ثبت)، در خصوص ملک ثبت‌شده «دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … مالک می‌شناسد.» به ‌این ‌ترتیب، فروشنده تنها در صورت تنظیم سند رسمی، می‌تواند مالکیت مالک ثبت‌شده را به خریدار منتقل کند. در حالی که قولنامه یک سند عادی است بنابراین اثری در این انتقال نخواهد داشت. 

اما طبق نظر دوم، به ‌موجب سند عادی قولنامه هم می‌توان مالکیت ملک ثبت‌شده را به دیگری منتقل کرد. در حقیقت، کسانی که معتقد به این نظر هستند، این‌گونه بیان می‌کنند که از مقررات ثبتی باید در مرحله اثبات دعوا استفاده کرد. بدین معنا که اگرچه به ‌موجب ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی که ملک یا انتقال آن به اسمش ثبت شده است، به‌عنوان مالک می‌شناسد یا بر اساس ماده ۴۸ این قانون، «سندی که باید مطابق قانون به ثبت برسد اما ثبت نشده است، در هیچ‌ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد» اما این مواد به این معنا نیست که قولنامه نمی‌تواند موجب انتقال مالکیت شود بلکه منظور قانونگذار در این مواد این است که اگر برای املاک ثبت‌شده، سند رسمی تنظیم نشود، امکان اثبات مالکیت در ادارات یا دادگاه‌ها وجود ندارد. بنابراین اگر خریداری فقط یک قولنامه داشته باشد، در رابطه قراردادی میان خود و فروشنده، به‌عنوان مالک ملک شناخته می‌شود اما ازنظر دولت و دادگاه مالک رسمی ملک همچنان فروشنده خواهد بود. 

 با این حال، خریدار لازم نیست نگران باشد، چرا که اگر فروشنده از انتقال سند رسمی به نام او خودداری کند، او می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و با نشان دادن قولنامه بسته‌شده میان خود و فروشنده، اثبات کند که فروشنده ملک را به وی منتقل کرده است و به‌ این ‌ترتیب، درخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام وی را مطرح کند. در این مواقع، دادگاه پس از احراز ادعای خریدار مبنی بر وقوع معامله ملک میان او و فروشنده که به‌موجب قولنامه انجام شده است و پرداخت قیمت توافق‌شده یا بخشی از آن از سوی خریدار به فروشنده، رأی به نفع خریدار صادر کرده و فروشنده را ملزم می‌کند تا در دفترخانه حاضر شده و به نام خریدار سند رسمی تنظیم کند.

 آنچه در عرف و میان مردم نیز رایج شده، این است که آنها قولنامه را سبب انتقال مالکیت ملک می‌دانند و معمولاً بدین شکل قرار می‌گذارند که خریدار بخشی از قیمت ملک را در زمان بستن قولنامه می‌پردازد و بخش دیگری از آن را در زمان حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی پرداخت می‌کند. در همین ‌جاست که اگر مالک طبق تعهد خود در قولنامه، در محضر حاضر نشود، خریدار با استناد به قولنامه و اثبات وقوع بیع یا خرید و فروش در دادگاه، می‌تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی کند. در اینجا این پرسش مطرح می‌شود که کدام نظر را باید پذیرفت؟ در پاسخ باید گفت هر یک از دو نظر مطرح‌شده در جای خود صحیح به نظر می‌رسد و حتی این اختلاف دیدگاه در خصوص ماهیت و اثر قولنامه در میان دادگاه‌ها نیز مشاهده می‌شود. اما آنچه عمدتاً در رویه قضایی و میان دادگاه‌ها جاری است، اجرای نظر دوم است. 

دادگاه‌ها قولنامه را به‌عنوان یک سند عادی انتقال مالکیت میان خریدار و فروشنده به رسمیت می‌شناسند و در بیشتر موارد، خرید و فروش ملک را با قولنامه قابل تحقق می‌دانند و به ‌این ‌ترتیب، به خریدار حق اقامه دعوا به طرفیت فروشنده را می‌دهند. با این نظر، هم مقررات قانون ثبت رعایت شده و هم حق خریدار تضییع نمی‌شود زیرا از یک‌ طرف، بر اساس قانون ثبت، تا زمانی که سند رسمی تنظیم‌ نشده، از نظر دولت و محاکم، خریدار مالک رسمی ملک نشده است اما از سوی دیگر، به‌ موجب قولنامه، او مالک عادی ملک است و حق دارد برای احقاق حق خود به دادگاه رجوع کند. اگر غیر از این باشد، هیچ ‌یک از قولنامه‌هایی را که برای خرید و فروش ملک میان مردم منعقد می‌شود و تعدادشان هم کم نیست، نباید برای انتقال مالکیت ملک معتبر بدانیم و بنابراین، حقی در مورد اقامه دعوا در دادگاه برای خریدار قائل شویم؛ نتیجه‌ای که موجب متضرر شدن بسیاری از افراد جامعه خواهد شد. منبع: روزنامه حمایت

زمانی که دو نفر می‌خواهند ملکی را معامله کنند، معمولاً در بنگاه املاک حاضر شده و پس از توافق بر سر مسائل مختلف از جمله قیمت ملک، قولنامه‌ای میان خود منعقد می‌کنند.