[1] 시장·군수가 아파트 건물의 과세시가표준액을 결정함에 있어 신축가격을 기준으로 하여 구조, 지붕, 용도, 위치별 지수와 경과연수별 잔존가치율 및 규모, 특수부대설비 등 제반 요소들을 모두 참작하여 결정하였다 하더라도, 그 과세시가표준액이 시가나 기타 사정에 비추어 현저하게 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 그 과세시가표준액 결정은 위법한 것으로 보아야 한다.


[2] 경기도 고양시 마두동에 소재하는 64평형 아파트 건물의 과세시가표준액이 아파트 거래시세가 약 2배인 서울 강남구 압구정동 소재 65평형 아파트나 서울 영등포구 여의도동 소재 65평형 아파트의 과세시가표준액보다 높게 결정되었다 하더라도 이는 위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율, 지하주차장이나 지하대피소 등의 유무 등 제반 요소를 참작한 가감산율의 차이에서 비롯된 것으로 현저히 불합리하게 결정된 것이라고 볼 수 없다는 이유로, 이와 달리 그 과세시가표준액이 현저히 불합리한 것이라고 본 원심판결을 파기한 사례.
주문
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

이유
상고이유를 본다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고는 원고(선정당사자) 및 선정자 소외인이 재산세 과세기준일인 1994. 5. 1. 현재 각 소유하고 있는 경기도 고양시 (주소 생략) ○○마을 소재 △△아파트 206동 1602호 및 302호 건물의 과세시가표준액을 각 금 41,036,363원으로 결정하고 1994. 6. 16. 이를 과세표준으로 하여 재산세 각 금 778,840원, 도시계획세 각 금 82,070원, 공동시설세 각 금 44,450원, 교육세 각 금 155,760원(이하 위 4종의 조세를 재산세 등이라 한다)을 부과한 사실, 한편 64평형인 이 사건 아파트의 1994. 3. 현재 시세는 약 3억 원 정도이고 이에 부과된 재산세 등은 합계 금 1,061,120원인데 비하여 같은 시점의 시세가 약 6억 원인 서울 강남구 압구정동 소재 65평형 현대아파트 및 서울 영등포구 여의도동 소재 65평형 한성아파트에 부과된 1994년도 재산세 등은 각각 합계 금 611,470원, 금 661,470원인 사실, 피고는 1995년도에는 이 사건 아파트 건물의 과세시가표준액을 금 33,459,630원으로 결정하고 그에 대한 재산세 등으로 합계 금 510,810원을 부과한 사실을 인정한 다음 피고가 결정한 이 사건 아파트 건물의 과세시가표준액은 거래시세가 이 사건 아파트의 두배 가량인 위 압구정동 소재 현대아파트의 170%, 위 여의도동 소재 한성아파트의 160%를 각 초과하고, 이 사건 아파트 건물에 대한 1995년도 과세시가표준액의 120%를 초과하여 명백히 불합리하고 조세형평의 원칙에 반한다고 할 것임에도 이에 대한 변경조치를 취하지 아니한 채 이를 그대로 이 사건 아파트 건물의 과세표준으로 하여 재산세 등을 부과한 이 사건 과세처분은 위법하다고 판단하였다.
건물의 과세시가표준액 결정에 관한 규정인 구 지방세법시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14878호로 개정되기 전의 것) 제80조 제1항 제2호, 같은법시행규칙(1995. 12. 30. 내무부령 제668호로 개정되기 전의 것) 제40조의5 제1호에 의하면, 지방세법은 건물에 대한 각종 지방세의 과세표준이 되는 재산가액인 과세시가표준액을 시장·군수가 결정하도록 하면서 그 결정에 있어서는 철근콘크리트 스라브주택(아파트)의 신축가격을 기준으로 구조, 지붕, 용도, 위치별 지수와 경과연수별 잔존가치율 및 규모, 특수부대설비 등을 참작한 가감산율을 적용하도록 하는 한편 그 구체적인 기준에 대하여는 특별히 정하고 있지 아니하나, 종전에 결정한 과세시가표준액이 시가의 변동 또는 기타의 사유로 불합리하게 된 경우에는 이를 변경 결정할 수 있도록 하고 있는바, 이러한 규정 내용에 비추어 보면 시장·군수가 신축가격을 기준으로 하여 위와 같은 제반 요소들을 모두 참작하여 과세시가표준액을 결정하였다 하더라도 그 과세시가표준액이 시가나 기타 사정에 비추어 현저하게 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 그 과세시가표준액 결정은 위법한 것으로 보아야 할 것임은 원심이 판시한 바와 같다.
그런데, 원심이 인정한 바와 같이 이 사건 아파트의 시세가 같은 평형의 위 현대아파트 및 한성아파트 시세의 1/2에 지나지 않는다 하더라도 위에서 말하는 시세는 건물과 토지를 합한 액수라 할 것이므로 건물만의 시가가 같은 비율의 차이를 보인다고 할 수 없고, 기록에 의하면 이 사건 아파트와 위 현대아파트 건물은 위치별 지수에서는 현대아파트가 우세한 반면, 경과연수별 잔존가치율에서는 이 사건 아파트가 우세하고, 나머지 지수는 동일하여 가감산율 적용 전의 ㎡당 과세시가표준액은 이 사건 아파트가 금 137,000원, 현대아파트가 금 121,000원으로 큰 차이가 없음에도 이 사건 아파트에는 현대아파트에 없는 지하주차장, 지하대피소 등이 있어 그 면적이 건물면적에 합산됨으로써 전체 과세시가표준액 산정에 있어서는 보다 고율의 가산율이 적용된 데다가 재산세액 산정에서는 초과누진세율이 적용됨으로써 재산세 등의 세액에서는 원심 판시와 같은 비율의 차이가 나게 된 것임을 알 수 있는바(원심이 과세시가표준액에서 판시와 같은 비율의 차이가 난다고 한 것은 잘못이다), 이러한 점으로 미루어 보면 이 사건 아파트 건물의 과세시가표준액이 위 현대아파트나 한성아파트 건물의 과세시가표준액과 비교하여 현저히 불합리하게 결정되었다고 단정할 수는 없다. 뿐만 아니라 이 사건 아파트 건물의 과세시가표준액이 위 현대아파트나 한성아파트와 같은 다른 건물의 과세시가표준액과 비교하여 상대적으로 고액이라 하더라도(더욱이 이들 아파트는 이 사건 아파트와 같은 시 지역에 있지도 아니하다) 그와 같은 사정만으로 이 사건 아파트의 과세시가표준액이 현저하게 불합리한 것이라고 할 수도 없다 할 것이다. 또한 원심이 인정한 바에 의하면 이 사건 아파트 건물의 1995년도 과세시가표준액이 전년도의 그것보다 감액된 것은 가감산율을 변경하였기 때문이라는 것인바, 이와 같은 가감산율은 언제나 고정되어 있을 수는 없고 자연적·사회적 조건의 변화나 정책적 고려에 따라 변경할 수 있는 것이므로 변경 전의 가감산율이 불합리한 것이라고 볼 수 없는 이상 이 사건 아파트 건물의 과세시가표준액이 다음 연도의 그것보다 고액이라 하여 위 과세시가표준액이 현저하게 불합리한 것이라고 할 수도 없다 할 것이다.
결국 원심은 건물의 과세시가표준액에 관한 법리를 오해한 위법을 저질렀다 할 것이고, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관들의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.