[1] 연합주택조합의 설립경위와 목적, 그 구성원과 조직, 사업추진의 경과와 그 내용 및 각 분양계약의 체결경위 등에 비추어 보면, 연합주택조합이 수개의 직장주택조합 내지 지역주택조합의 단순한 업무집행기관으로 볼 수는 없고 독립한 비법인 사단으로서 각 분양계약에 관한 당사자 본인으로서의 지위를 가진다고 할 것이나, 한편 연합주택조합은 위 각 조합의 규모가 영세하여 각 조합이 각자 단독으로 조합아파트 건설사업을 추진하기가 어려워 오로지 위 각 조합이 공동으로 그 사업을 추진하기 위한 목적으로 설립된 것이고 그 구성원도 위 각 조합의 조합원 전원이며 그 임원진도 위 각 조합의 조합장 및 총무로 구성되어 있는 점, 이에 위 각 조합은 연합주택조합에게 아파트의 건축과 조합원분 아파트의 배정, 비조합원분 아파트의 분양 등 일체의 업무를 담당하도록 한 점, 다만 주택건설촉진법상 인가받은 조합은 위 각 조합이므로 연합주택조합은 사업계획승인이나 건축허가 등을 신청함에 있어 그 명의자는 위 각 조합으로 하였고 따라서 준공된 아파트에 대한 소유권보존등기도 건축허가명의자인 위 각 조합 명의로 경료되게 되는 점 등에 비추어 보면, 연합주택조합은 분양계약을 체결함에 있어서 당사자 본인으로서의 지위를 가짐과 동시에 보존등기명의자가 될 위 각 조합의 대리인으로서의 지위도 함께 가진다.


[2] 연합주택조합과 분양계약을 체결한 수분양자는 단위주택조합에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 효력을 주장할 수 있다.


[3] 연합주택조합은 이 역시 하나의 독립된 비법인 사단이고, 일반인에게 분양할 임의분양분 아파트는 연합주택조합 조합원 전원의 총유에 속한다고 할 것인데, 총유물인 임의분양분 아파트의 관리 및 처분에 관하여 조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여 할 것이므로 비록 대표자에 의한 재산의 처분이라고 하더라도 그러한 절차를 거치지 아니한 채 한 행위는 무효이다.
주문
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다.

이유
1. 원심이 인정한 사실과 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. 피고들은 1993. 10. 6.부터 1994. 2. 24.까지 사이에 송파구청으로부터 각 조합원을 20명 내지 47명으로 한 직장주택조합 또는 지역주택조합 설립인가를 받았으나 각 조합의 규모가 영세한 관계로 각자 단독으로 조합아파트 건축사업을 추진하기가 어려웠다.
나. 이에 피고들은 1994. 3.경 각 조합장이 조합원들의 위임을 받아 각 조합원 전원을 조합원으로 하는 가락우성아파트연합주택조합(이하 '우성연합조합'이라고 한다)을 결성하고, 서울 송파구 가락동 120의 4 외 10필지 상에 공동으로 조합아파트를 건축하는 사업을 추진하게 되었다.
다. 우성연합조합의 규약에 따르면, 조합의 목적사업은 조합아파트 건설의 종합적인 계획추진과 공급 및 이의 관리, 감독, 조합원 부담금의 관리운영, 조합원의 구성 및 관리 등이고(제5조), 피고들 각 조합장 및 총무로 임원회를 구성하여 임원회에서 선출하는 연합조합장과 총무 및 감사 등의 기관을 두며(제14조), 의사결정기관으로 총회와 임원회를 두되 조합원 전원으로 구성되는 총회는 분양가격의 추가인상, 사업규모의 변경 등 조합원 전체의 권리이익에 상당한 변경이 있는 안건에 관하여 의결권한을 가지며, 임원회는 조합장의 선임 및 사업계획에 관한 사항과 추진에 관한 사항 및 일반적인 규약제정 및 개정에 관한 사항 일체에 관하여 의결권한을 가진다(제18조).
라. 우성연합조합은 1994. 5. 3.경 송파구청으로부터 피고들 명의로 위 필지 상에 2동 162세대의 민영 아파트(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)를 건설하여 조합원들에게 148세대를, 비조합원들에게 14세대를 분양하는 내용의 사업계획을 승인받고, 같은 날 위 구청으로부터 피고들 명의로 이 사건 아파트에 관한 건축허가를 받았다.
마. 우성연합조합은 1994. 11. 27. 주식회사 우성건설과 이 사건 아파트에 관한 공사도급계약을 체결하였다.
바. 우성연합조합은 148세대의 조합원분 아파트에 대한 부담금의 관리운영 및 동, 호수 배정업무를 수행하고, 비조합원 분양분 14세대 아파트에 관하여는 조합아파트 건축사업 종료예정시에 서울 거주 1년 요건 및 무주택세대주로서의 3년 요건을 갖추게 되는 14명을 임시조합원으로 모집하여 이를 분양하였으나 그 중 4명이 자격미달 등으로 조합에서 탈퇴함으로써 다시 4세대의 아파트를 비조합원에게 임의분양하게 되었다.
사. 우성연합조합의 조합장 겸 아파트 건축사업 시행대행사인 전용건설의 대표이사 소외 1과 전용건설 고문이던 소외 2 등은 위 미분양된 4세대 아파트를 중복 분양하여 그 분양금을 편취하기로 공모한 후, 이른바 부동산 브로커인 소외 3 등을 동원하여 분양희망자를 모집하여 1996. 1.경부터 1997. 8.경까지 사이에 원고들을 포함한 108명에게 위 4세대를 중복 분양하여 그 분양금을 편취하였다.
아. 원고 2는 1997. 5. 22. 소외 3과 위 임의분양분 아파트 1세대를 분양받는 내용의 계약을 체결하고 계약금 30,000,000원을 소외 3에게 지급한 후 중도금 및 잔금 115,000,000원을 소외 2에게 지급하였으며, 원고 1, 원고 3은 1997. 5. 23. 소외 2와 위 임의분양분 아파트 1세대씩을 분양받는 계약을 체결하고 소외 2에게 분양금으로 원고 1은 145,640,000원을, 원고 3은 155,000,000원을 각 지급하였는데, 그 후 위 분양이 중복분양임을 알게 되자 위 소외 1을 찾아가서 항의한 끝에 그로부터 동, 호수가 특정된 우성연합조합장 명의의 이 사건 분양계약서와 이행각서를 교부받았다.
2. 원고들의 주장과 원심 판단의 요지
원고들이 우성연합조합은 피고들의 업무집행기관이거나 대리인이므로 우성연합조합 명의로 체결된 이 사건 분양계약은 그 효력이 피고들에게 귀속된다는 것을 전제로 피고들에게 원고들이 이 사건 아파트의 수분양자임을 확인하고 그 각 아파트에 대하여 위 분양을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구함에 대하여 원심은, 우성연합조합은 피고들과 별개의 독립된 비법인 사단이라고 할 것이어서 피고들의 업무집행기관이라고 볼 수 없고, 또한 우성연합조합은 조합주택건설의 종합적 계획추진과 공급 및 이의 관리, 감독, 조합원 부담금의 관리운영 등을 독립적으로 수행한 것이어서 피고들의 대리인이라고도 볼 수 없다는 이유로 원고들의 청구를 모두 배척하였다.
3. 대법원의 판단
그러나 원심이 이 사건 분양계약의 효력을 피고들에게는 주장할 수 없다고 한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.
위에서 인정한 우성연합조합의 설립경위와 목적, 그 구성원과 조직, 사업추진의 경과와 그 내용 및 이 사건 각 분양계약의 체결경위 등에 비추어 보면, 우성연합조합이 피고들 각 조합의 단순한 업무집행기관으로 볼 수는 없고 독립한 비법인 사단으로서 이 사건 각 분양계약에 관한 당사자 본인으로서의 지위를 가진다고 할 것이나, 한편 우성연합조합은 피고들 각 조합의 규모가 영세하여 각 조합이 각자 단독으로 조합아파트 건설사업을 추진하기가 어려워 오로지 피고들 조합이 공동으로 그 사업을 추진하기 위한 목적으로 설립된 것이고 그 구성원도 피고들 각 조합의 조합원 전원이며 그 임원진도 피고들 각 조합의 조합장 및 총무로 구성되어 있는 점, 이에 피고들은 우성연합조합에게 이 사건 아파트의 건축과 조합원분 아파트의 배정, 비조합원분 아파트의 분양 등 일체의 업무를 담당하도록 한 점, 다만 주택건설촉진법상 인가받은 조합은 피고들이므로 우성연합조합은 사업계획승인이나 건축허가 등을 신청함에 있어 그 명의자는 피고들로 하였고 따라서 준공된 아파트에 대한 소유권보존등기도 건축허가명의자인 피고들 명의로 경료되게 되는 점 등에 비추어 보면, 우성연합조합은 이 사건 분양계약을 체결함에 있어서 당사자 본인으로서의 지위를 가짐과 동시에 보존등기명의자가 될 피고들의 대리인으로서의 지위도 함께 가진다고 하여야 할 것이고, 따라서 수분양자인 원고들은 피고들에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 이 사건 분양계약의 효력을 주장할 수 있다고 할 것이어서 이와 다른 원심의 판단은 잘못이라 할 것이다.
그러나 한편, 우성연합조합은 이 역시 하나의 독립된 비법인 사단이고, 일반인에게 분양할 임의분양분 아파트는 우성연합조합 조합원 전원의 총유에 속한다고 할 것인데, 총유물인 이 사건 임의분양분 아파트의 관리 및 처분에 관하여 조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여 할 것이므로 비록 대표자에 의한 재산의 처분이라고 하더라도 그러한 절차를 거치지 아니한 채 한 행위는 무효라고 할 것인바( 대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다62582 판결 참조), 기록에 의하면, 우성연합조합의 규약에는 총유물의 처분에 관하여 아무런 정함이 없고 이 사건 아파트의 분양에 관하여 총회의 결의를 거쳤다고 인정할 만한 증거가 없으므로 이 사건 각 분양계약은 무효라고 할 것이고, 이에 따라 결국 원고들은 피고들에게 이 사건 각 분양계약의 효력을 주장할 수 없다고 할 것이다.
따라서 원심의 판단에는 위에서 본 바와 같은 잘못이 있으나 원고들의 청구를 모두 배척한 결론은 정당하므로, 원고들의 상고는 결국 받아들일 수 없다.
4. 결 론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.