가. 법인세법 제3조 제2항이 천명하고 있는 실질과세의 원칙에 비추어 법인세의 과세소득 또는 토지 등의 양도차익을 계산함에 있어서 구체적인 세법적용의 기준이 되는 과세사실의 판단은 당해 법인의 기장내용, 계정과목, 거래명의에 불구하고 그 거래의 실질내용을 기준으로 하여야 한다.


나. 콘도미니엄의 건축분양회사가 피분양자로부터 공유지분의 매매계약과는 별도로 시설관리운영계약에 기하여 수납한 20년 간의 시설관리료가 콘도미니엄의 분양대금의 일부에 해당한다고 본 사례.


다. 국세기본법 제15조, 제18조 제3항의 규정이 정하는 신의칙 내지 비과세관행이 성립되었다고 하려면 장기간에 걸쳐 어떤 사항에 대하여 과세하지 아니하였다는 객관적 사실이 존재할 뿐만 아니라 과세관청 자신이 그 사항에 대하여 과세할 수 있음을 알면서도 어떤 특별한 사정에 의하여 과세하지 않는다는 의사가 있고 이와 같은 의사가 대외적으로 명시적 또는 묵시적으로 표시될 것임을 요한다고 해석되며, 특히 그 의사표시가 납세자의 추상적인 질의에 대한 일반론적인 견해표명에 불과한 경우에는 위 원칙의 적용을 부정하여야 한다.
주문
상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.

이유
상고이유를 본다.
제1점에 대하여
법인세법 제3조 제2항은 "법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 그 명칭여하에 불구하고 거래의 실질내용에 따라 이를 적용한다"라고 규정하여 실질과세의 원칙을 천명하고 있는바, 이는 법인세의 과세표준을 계산함에 있어 과세물건 자체를 실질적으로 파악 인식함으로써 당사자에 의하여 선택된 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래 등의 명칭이나 형식에 구애받음이 없이 그 실질내용을 기준으로 하여 세법을 적용 해석하여야 한다는 것을 뜻하는 것이므로 법인세의 과세소득 또는 토지 등의 양도차익을 계산함에 있어서 구체적인 세법적용의 기준이 되는 과세사실의 판단은 당해 법인의 기장내용, 계정과목, 거래명의에 불구하고 그 거래의 실질내용을 기준으로 하여야 할 것이다.
원심판결은 그 이유에서 원고가 1983. 사업년도 기간중에 콘도미니엄 공유지분 총 422구좌를, 1984. 사업년도 기간중에 총 1,240구좌를 각 분양하면서 그 분양대금외에 별도로 시설관리료 명목으로 1983. 사업년도에 금 618,733,781원을, 1984. 사업년도에 금1,856,126,640원을 각 수령하였는데, 피고가 위 시설관리료 전액을 분양대금의 일부에 해당하는 것으로 보아 이를 분양목적의 콘도미니엄에 관한 양도가액에 합산하여 당해 각 사업년도 귀속분 특별부가세의 과세표준과 세액을 갱정결정하고 원고에게 이 사건 과세처분을 한 사실을 인정한 다음, 위 시설관리료는 원고가 콘도미니엄 수분양자와의 시설관리운영계약에 따라 20년간 분양된 콘도미니엄을 관리해 주는 대가로서 받은 것이므로 피고가 이를 분양대금에 포함시켜 과세한 것은 위법하다는 취지의 원고의 주장에 대하여, 그 거시증거에 의하여 원고가 위 콘도미니엄 분양시에 사용한 매매계약서 제4조에 매수인은 별도 계약하는 시설관리운영계약에 의거 일정금액의 콘도미니엄 시설관리료를 지급하고 시설손괴보증금을 예치하여야 하며, 위 시설관리료의 지급 및 시설손괴보증금의 예치는 시설관리운영계약에 따른다고 규정되어 있으나, 실제에 있어서는 매매계약과 시설관리운영계약은 동시에 체결되고 원고는 매매대금의 잔금수령시에 소정의 시설관리료를 일시불로 받아왔으며, 또 시설관리운영계약서에는 콘도미니엄 매수자는 원고에게 사용 및 관리규정에 정한 위탁관리기간의 시설관리료를 지급하고 콘도미니엄 시설물 사용권을 가진다고 정하고, 관리규정에는 위탁관리기간은 잔금납입일로부터 20년간으로 하되 당사자의 합의에 의하여 계약을 연장할 수 있다고만 규정하면서 계약이 연장되는 경우 시설관리료의 재납부의무에 관하여는 아무런 정함이 없었던 사실, 공유지분이 양도된 경우에 관련하여 처음에는 관리규정 부칙에서 매매가 있더라도 전소유자의 관리계약기간을 따름을 원칙으로 하되 신소유자는 관리회사와 잔여기간에 대한 시설관리운영계약을 별도 체결하여야 한다고 규정하면서도 시설관리료의 환불에 관하여는 명시적인 규정을 두고 있지 아니하다가 시설관리운영계약서의 내용을 일부 개정하여 미경과 기간의 시설관리료는 양도인에게 환불한다고 정하고 1985년경부터 전공유자에게는 잔여시설관리료를 환불하여 주고 그대신 신소유자로부터 그 환불액 상당의 시설관리료를 받아 온 사실, 위 매매계약서에서는 콘도미니엄의 사용 및 관리운영에 관하여는 별도 체결하는 시설관리운영계약과 사용 및 관리규정에 의한다고 규정하고, 이에 따라 시설관리운영 계약서에서는 매수자는 분양콘도미니엄의 소유권과 사용권을 혼합한 공유지분의 상호이용구조를 이해하고 매수자와 원고가 각기 소유하고 있는 재산권의 관리운영을 원고 또는 원고가 지정하는 제3자에게 위탁하며, 원고는 이를 보전하기 위하여 공평하고 원만하게 관리운영할 것을 목적으로 명시하고, 매수자의 재산권으로서의 법률상 보장은 확립되나 매수자의 소유권이 있는 시설물에 대한 점유(거주)와 타지분소유자의 권리가 침해될 성질의 행위는 금지되며, 공유자가 사용할 수 있는 사용권의 범위는 공유하는 객실뿐만 아니라 당해 콘도미니엄 시설물과 원고가 관리하는 다른 콘도미니엄의 모든 시설도 이용할 수 있되 1개 객실의 10인의 공유자는 연중 각 28일씩만 콘도미니엄 시설을 공유자로서 사용할 수 있고, 한편 원고는 위 콘도미니엄 시설물의 유지경영을 위하여 공유자가 사용하는 이외의 잔여박수에 대하여 숙박영업을 할 수 있다고 정하여져 있는 사실, 원고의 내부적인 시설관리료와 손괴보증금 운영규정에서는 납입된 시설관리료는 관리회사가 위탁관리기간 중 콘도미니엄의 기본시설을 유지, 보수하는데 사용하며, 그 수납액은 원고의 채무로 계상하고 위탁관리기간이 경과됨에 따라 수익으로 계상한다고 규정하고 있으나, 매매계약서, 시설관리운영계약서 및 관리규정등에서는 매수자는 시설관리료 이외에 일반관리비와 기타 부담금을 별도 사용 및 관리규정에 의하여 부담하여야 한다거나 지분소유권자는 자신이 직접 사용함으로써 발생하는 제반경비해당의 소모품비를 연납으로 납부하여야 하며, 그외에 공동으로 사용하는 전기료, 수도료, 급탕난방용 연료비, 일반관리비, 시설보수비, 감가상각비 및 기타 공동부분의 유지관리에 필요한 경비를 관리비로 정의하여 그 편성, 징수 및 집행에 관한 사항을 관리사무소장의 임무로 한다는 등으로 규정하고(다만 위 관리비관계조항은 나중에 삭제됨), 이에 따라 원고는 실제로 콘도미니엄을 운영하면서 공유자들로부터 위 시설관리료와 별도로 소모품비 또는 일반관리비 명목의 금원을 받아 온 사실등을 확정하고 나서 이에 터잡아 원고는 콘도미니엄을 건축하여 분양하는 것만으로 그 사업이 종결되는 건설업자가 아니라 관광숙박업의 필수적인 내용으로서 콘도미니엄을 건축하여 객실부분을 분양하는 이외에 부대시설을 그대로 소유하면서 콘도미니엄시설 전체를 관리운영하여야 하는 것이고, 반면 공유자들은 비록 공유지분을 가지지만 그 지분의 처분이 자유로울 뿐 사용권은 상당히 제한되고 운영수익권은 배제된 형태, 즉 소유권과 이용권이 혼합된 공유지분의 상호이용 구조로서의 권리만 가지고 있기 때문에 콘도미니엄의 건물 및 토지에 관한 공유지분권만의 매매는 인정되지 않고 콘도미니엄시설의 이용권과 결합하여서만 매매가 가능한 점, 원고는 공유자가 28일분의 사용권을 다 이용하지 않은 기간을 이용하여 객실판매수입을 얻고 있으면서도 그 수입을 당해 공유자에게 분여하지 아니하는 점, 원고가 분양계약시 또는 분양대금 잔액 지급시에 시설관리료를 일시불로 지급받았음에도 관리규정에서 원고가 위 시설관리료의 내용이라고 주장하는 대부분의 항목이 포함된 관리비를 관리사무소장으로 하여금 공유자들로부터 징수하도록 규정하고 있는 점, 위 시설관리료가 공유자들 소유인 콘도미니엄을 관리해주는 용역제공의 대가라면 그 수입지출이 공개되고 잉여수익은 공유자에게 귀속되어야 하며 부족한 소요비용은 공유객실의 면적비율에 따라 징수되어야 할 것인데도 원고는 그 정산에 관하여 아무런 절차를 마련하고 있지 않는 점, 원고가 공유지분의 양도에 따라 잔여기간에 대한 시설관리료를 양도자에게 반환하여 준다 하더라도 새로이 공유지분권자가 된 자로부터 그 반환한 액수의 돈을 다시 받기 때문에 원고가 받은 시설관리료 명목의 금액에는 증감이 없게 되는 점등 제반사정을 종합하여 위 시설관리료는 그 명목여하에 불구하고 실질적으로는 분양대금의 일부에 속한다고 봄이 타당하다고 판단하여 이에 관한 원고의 주장을 받아들이지 아니하였는바 기록에 비추어 원심의 판단은 옳게 수긍이 가고, 거기에 지적하는 바와같은 법리의 오해나 채증법칙을 어긴 위법이 없다. 주장은 이유없다.
제2점에 대하여
국세기본법 제15조, 제18조 제3항의 규정이 정하는 신의칙 내지 비과세의 관행이 성립되었다고 하려면 장기간에 걸쳐 어떤 사항에 대하여 과세하지 아니하였다는 객관적 사실이 존재할 뿐만 아니라 과세관청 자신이 그 사항에 대하여 과세할 수 있음을 알면서도 어떤 특별한 사정에 의하여 과세하지 않는다는 의사가 있고 이와같은 의사가 대외적으로 명시적 또는 묵시적으로 표시될 것임을 요한다고 해석되며, 특히 그 의사표시가 납세자의 추상적인 질의에 대한 일반론적인 견해표명에 불과한 경우에는 위 원칙의 적용을 부정하여야 할 것이다 ( 당원 1990.10.10. 선고 89누3816 판결; 1985.5.14. 선고 84누59 판결등 참조).
원심이 같은 취지에서 국세청장이 원고로부터 휴양숙박시설인 콘도미니엄업을 영위하는 회사가 가입자에게 콘도미니엄의 건물 및 토지를 공유지분별로 분양해주고 가입자의 자산관리와 부대시설 및 서비스를 제공하여 각 지역의 콘도미니엄 시설을 가입자로 하여금 상호이용하게 하는 구조로 관리운영하는 경우 일정한 관리운영기간에 해당하는 가입자의 자산(토지 및 건물)관리와 부대시설 및 서비스 제공의 대가로 지급받는 시설관리료를 위 콘도미니엄 분양에 따른 토지 및 건물의 양도가액으로 보아 특별부가세를 부과할 수 있는지의 여부에 대한 질의를 받고 위와 같은 시설관리료에 대하여는 특별부가세가 부과되지 않는다고 회답한 사실이 있으나 그것만으로는 그 과세대상에 관한 비과세의 관행이 확립표명된 것으로 볼 수 없다고 판단한 것은 기록에 비추어 정당하고 거기에 신의칙 내지 비과세관행에 관한 법리오해의 위법이 있다고 볼 수 없다. 주장은 이유 없다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.