가. 임차인이 누수현상이 있던 건물지하실을 인도받고 임대인과의 약정에 따라 지하실 사용에 필요한 전기, 전등공사와 방수시설보완공사를 완료한 다음 이를 의약품 및 의료기구 등의 저장창고 등으로 사용해 왔다면 다소의 누수현상이 있더라도 임대인에게 지하실을 사용수익할 상태를 유지할 의무위반이 있었다고 단정하기 어렵다.


나. 임대차계약에 있어서 목적물을 사용수익케 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나, 수선의무불이행으로 인하여 부분적으로 지장이 있는 상태에서 그 사용수익이 가능할 경우에는 그 지장이 있는 한도내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없으므로 그 한도를 넘는 차임의 지급거절은 채무불이행이 된다.


다. 임차목적물인 건물지하실부분의 사용불능으로 인하여 그 차임의 차액이 감액되었다면 보증금 중 지하실부분 상당액의 반환청구나 그 지연손해금청구는 허용될 수 없다.


라. 위약금약정을 간과한 위법이 있다 하여 원심판결을 파기한 사례


마. 건물을 병원용도로 임차한다는 것을 임대차계약내용으로 한 경우 건물의 준공이 54일이나 지연되어 그동안 임차인이 병원업을 하지 못하였다면 임대인의 귀책사유로 인한 영업수익손실이 없었다고 할 수 없다.
주문
원심판결의 본소에 관한 피고 패소부분 중 금원지급에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

이유
상고이유를 본다.
제1점에 대하여,
원심은 이 사건 건물의 지하실은 1982. 여름경부터 누수현상이 발생하였으나 피고가 별다른 지장없이 약품 및 의료기구 등의 저장창고 등으로 사용하여 오다가 1984.7. 초순경부터는 누수현상이 심화되어 이를 사용하지 못하게 된 사실을 인정하고 있는 바 원심이 위 사실을 인정함에 있어 거친 증거의 취사과정을 기록에 비추어 살펴보아도 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙위반의 위법이 없다.
임대인은 목적물을 인도할 때는 물론 계약존속중에도 사용수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다 함은 논지가 지적한 바와 같으나, 원심이 확정한 바와 같이 원고가 이 사건 건물의 용도를 병원으로 변경하여 피고에게 인도하고 인도받은 피고가 약정에 따라 지하실 사용에 필요한 전기ㆍ전등공사와 방수시설보완공사를 완료한 다음 1984.7. 초순경까지 위 지하실을 의약품 및 의료기구 등의 저장창고 등으로 사용해 왔다면 다소의 누수현상이 있었다 하더라도 임대인인 원고에게 지하실을 사용수익할 상태를 유지할 의무위반이 있었다고 단정하기는 어렵다 할 것이므로 원심이 같은 취지에서 피고가 위 지하실을 사용한 1984.7. 초순까지는 용도에 따른 사용이였다고 판단한 것은 정당하고 거기에 임대인의 의무에 관한 법리오해의 위법이 없다. 논지는 이유없다.
제2점에 대하여,
임대차계약에 있어서 목적물을 사용수익케 할 임대인의 의무와 임차인의 차임 지급 의무는 상호 대응관계에 있는 것이므로 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나 수선의무불이행으로 인하여 부분적으로 지장이 있는 상태에서 그 사용수익이 가능할 경우에는 그 지장이 있는 한도내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급은 거절할 수 없는 것이므로 위 한도를 넘는 차임의 지급거절은 채무불이행이 된다 할 것이다.
원심이 같은 취지에서 피고가 위 지하실 부분을 원래의 목적으로 사용할 수 없게 된 1984.7. 이후의 차임미지급부분에 대하여도 약정지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판시하고, 비록 원고가 당초에 약정한 전세권설정등기를 경료하여 주지 아니하였거나 상수도시설을 하여 주지 아니한 계약위반사실이 있었다 하더라도 피고가 이를 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구함은 별론으로 하고 이 사건 건물을 사용수익한 이상 이에 대한 차임지급의무와 그 이행지체에 따른 책임을 면할수 없다고 판단한 것은 정당하고 거기에 소론과 같은 법리오해나 신의성실의 원칙에 위반된 잘못이 있다 할 수 없다. 논지는 이유없다.
제3점에 대하여,
원심은 이 사건에서 감액할 차임에는 보증금의 해당부분이 포함되어 있으므로 임대보증금 중 지하실부분에 해당하는 금원에 대한 임대차 기간 동안 월 3푼의 이자는 당연히 감액될 차임에 포함시켜 산정하여야 한다는 피고의 주장에 대하여, 이 사건 건물의 지하실 부분의 사용불능으로 인하여 그 차임의 차액이 감액된 이상 보증금 중 지하실 부분 상당액의 반환청구나 그 지연손해금청구는 허용될 수 없다 하여 위 주장을 배척하고 있는 바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 위 조치에 수긍이 가고 거기에 보증금의 성질에 관한 법리오해나 심리미진의 위법이 없다.
제4점에 대하여,
원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고의 계약위반에 따른 이 사건 임대차계약의 계약금 20,000,000원상당의 위약금을 원고가 지급하여야 한다는 피고의 상계항변에 대하여, 계약금은 이른바 해약금의 성질을 가지는 것으로서 당사자간에 특단의 사정이 없는 한 이를 위약금으로 볼 수 없다 하여 위 주장을 배척하였다.
그러나 원심이 채용한 이 사건 건물임대차계약서(갑제1호증, 을제1호증과 같다) 제11조에 의하면, 본 계약내용은 상호 충실하게 이행키로 하며 만약 갑(원고)이 이행치 못할시는 계약금의 2배를 변상하고 을(피고)이 이행치 못할시는 계약금은 무효가 되고 갑의 손해를 배상해야 한다고 규정하여 위약금약정을 한 사실을 알 수 있다.
그러함에도 원심은 이 사건 계약금은 해약금의 성질을 가질뿐 위약금의 약정으로 볼 수 없다고 판단한 것은 위약금의 성질을 오해하거나 특별한 사정에 대한 심리를 제대로 하지 아니한 위법이 있다 할 것이니 이 점을 지적하는 논지는 이유있다.
피고가 원심에서 주장한 채무불이행으로 인한 손해배상청구에 대하여는 원심이 모두 판단하고 있음을 알 수 있으므로 이에 대한 판단유탈이 있다는 논지는 이유없다.
제5점에 대하여,
원심은 이 사건 건물의 준공이 약정기일보다 54일이나 지연됨으로써 피고가 그동안 병원을 운영하지 못한데 따른 수입상실금지급청구에 대해, 피고가 이 사건 건물입주이후 약정된 3년의 임대차 기간동안 위 건물을 사용, 수익하였음이 인정되는 이상 건물의 준공 및 입주가 다소 지연되었다는 점만으로는 그기간에 상당한 영업수입이 원고의 책임있는 사유로 인하여 상실되었다고 볼 수 없다 하여 이를 배척하였다.
그러나 원심이 채용한 위 임대차계약서 내용에 의하면, 피고가 이 사건 건물을 병원용도로 임차한다는 것을 그 계약내용으로 하고 있음을 알 수 있으므로위 건물의 입주가 약정기일 보다 54일이나 지연되어 피고가 그동안 병원업을 하지 못하였다면 이로 인한 영업수익손실이 없었다고 단정할 수 없음에도 불구하고 원심은 만연히 다소 지연된 점만으로는 원고에게 귀책사유가 없다고 판단한 것은 채무불이행으로 인한 손해의 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이니 이 점을 지적하는 논지는 이유있다.
제6점에 대하여,
원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 원고에게 지급한 공사지원금 12,500,000원은 원고가 이를 권리금으로 인정하여 건물명도시 임대보증금과 함께 피고에게 반환하여 주기로 약정하였다는 피고의 주장에 대해, 위 공사지원금에 대하여는 이 사건 임대차계약이 종료되고 이 사건 건물이 병원으로서 제3자에게 다시 임대될 경우 이를 권리금으로 인정하여 주기로 원ㆍ피고 사이에 약정된 사실은 인정되나 위 사실만 가지고서는 원고가 임대차계약의 증료로 건물을 명도받으면서 위 공사지원금을 직접 피고에게 반환하여 주기로 약정하였다고 볼 수 없다고 판시하고 있는 바, 기록에 비추어 보아도 원심의 위 조치는 수긍이 가고 거기에 소론과 같은 권리금에 관한 법리오해의 위법이 없다.
기록에 의하면, 피고는 원심판결 중의 패소부분 전부에 관하여 상고하였으면서도 반소부분에 관하여는 상고이유를 개진하고 있지 않으므로 이 부분은 상고이유서의 제출이 있었다고 볼 수 없다.
그러므로 상고논지는 그 제4점 및 제5점에서 이유가 있으므로 원심판결의 본소에 관한 피고 패소부분 중 금원지급에 관한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이판결한다.