건축도급계약에 있어서 미완성부분이 있는 경우라도 공사가 상당한 정도로 진척되어 그 원상회복이 중대한 사회적, 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우에, 수급인의 채무불이행을 이유로 도급인이 그 도급계약을 해제한 때는 그 미완성부분에 대하여서만 도급계약이 실효된다고 보아야 할 것이고, 따라서 이 경우 수급인은 해제한 때의 상태 그대로 그 건물을 도급인에게 인도하고 도급인은 그 건물의 완성도등을 참작하여 인도받은 건물에 상당한 보수를 지급하여야 할 의무가 있다.
주문
상고를 기각한다.
상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

이유
피고들 소송대리인의 상고이유를 판단한다.
1. 도급계약의 해석에 관하여,
원심이 적법하게 확정한 사실관계는 다음과 같다.
피고들과 소외 주식회사 남도상사(이하 소외 회사라 한다) 사이에 1979.9.21. 피고들은 토지 319평을 신축건물 부지로 제공하고 소외 회사는 그 지상에 광주시로부터 얻은 건축허가서에 의하여 성결기독회관을 총공사비 금 1,940,000,000원을 들여 건립하되 이 회관의 소유권은 피고들에게 귀속한다. 피고들은 소외 회사가 건립한 회관의 소유권을 취득한 대가로 회관 건립 준공후 피고들이 사용하기로 약정한 부분을 제외한 나머지 부분에 대하여 소외 회사에게 위 준공일로부터 15년간 무상으로 사용케 하되 소외 회사가 회관 건축허가일로부터 45일 이내에 착공하여 16개월 이내의 준공예정일에 완공하지 못할 때에는 지연된 기간만큼 위 사용대차기간은 단축한다. 단, 천재지변 등 불가피한 사유가 아닌 소외 회사의 고의로 공사가 중단되었을 때는 피고들이 임의로 이 계약을 해약할 수 있으며 그때까지 그 공사에 투입된 일체의 공사비는 포기하고 소외 회사는 변제를 청구할 수 없다는 내용의 도급계약이 체결된 사실, 소외 회사는 피고들과의 위 계약에 따라 위 회관을 건축하기 위하여 소외 합자회사 삼영토건사 등 15개 업체와 하도급계약을 체결하고 1979.9.말경에 착공하여 1981.5.12.까지 합계 금 1,472,448,486원을 투입하여 지상 15층, 지하 2층 규모의 회관공사를 공정 90퍼센트 정도 진척하였던 사실, 위 회사는 1981.5.12.에 이르러 그 대표이사인 소외인이 부정수표단속법 위반으로 입건되는 등 자금사정의 악화로 부득이 회관공사를 중단한 사실, 위와 같이 공사가 중단되자 피고들은 그해 5.19. 및 5.26. 공사의 속행을 촉구함과 동시에 이를 이행하지 아니할 때에는 계약을 해약할 뜻을 예고하고 그럼에도 위 회사가 공사의 속행을 천연하자 그해 7.26. 소외 회사에 대하여 위 계약을 해약한다는 의사표시를 한 사실, 그 후 피고들은 위 회사가 완성하지 아니한 잔여공사를 공사비 금 138,779,000원을 들여 마친 사실, 소외 회사는 피고들에 대하여 위 공사비반환청구권 또는 부당이득반환청구권이 있다하여 1983.1.25. 그 중 금 450,000,000원의 채권을 원고에게 양도하고 피고들에게 그 취지를 통지한 사실 등이다.
위에서 본바와 같이 피고들과 소외 회사 사이의 계약내용에 의하면 소외 회사는 그 자신의 비용부담으로 이 사건 회관을 건립하여 그 소유권을 피고들에게 귀속시키고 그 대신 소외 회사는 준공후 피고들이 사용할 일부분을 제외한 나머지 부분에 대하여 15년간 무상으로 사용한다는 약정이니 이 무상사용은 위 건축도급계약에 있어서의 보수금에 갈음하는 것임을 알 수 있다. 그런데 위 계약의 특약내용을 보면 천재지변 등 불가피한 사유가 아닌 소외 회사의 고의로 건축공사가 중단되었을 때 피고들이 임의로 해약할 수 있으며 소외 회사는 그때까지 그 공사에 투입된 일체의 공사비는 포기하고 변제를 청구할 수 없다고 되어 있는 바, 그 취지에 비추어 위의 특약조항에 의하여 해약되는 경우 소외 회사는 결국 그 공사비 보수는 물론 무상사용권까지도 주장할 수 없는 것으로 풀이하여야 할 것이다. 이 계약은 애당초부터 소외 회사가 투자비용을 회수할 수 없게 되어 있으므로 만일 그에 상응한 사용대차권을 주장할 수 있다고 해서는 위의 특약조항의 취지는 아무런 의미가 없게 되기 때문이다.
이와 같은 바탕에서 위의 특약조항을 생각해 볼때 이는 소외 회사에게 현저히 불리한 조항이므로 엄격히 해석할 필요가 있고 또 이 사건 계약서(갑 제11호증) 제18조에는 계약에서 미비된 사항은 사회통념에 따른다고 되어 있어 이를 종합하여 특약조항에서 말하는 “천재지변 등 불가피한 사유가 아닌 고의”라는 뜻을 합목적적으로 해석하면 이는 문자 그대로 고의로 공사를 중단하였을 경우만을 말한다고 보아야 할 것이다.
그리하여 원심이 소외 회사의 공사중단은 앞에서 본 사정 외에 속칭 1979년의 10.26사태, 그에 이은 1980.5.의 광주사태, 그에 겹친 석유파동 등으로 인한 경제의 불황과 침체로 인한 자금사정의 악화, 물가상승으로 인한 공사비의 증가 등 예기치 못한 사정의 발생에 의한 것이라 하여 소외 회사가 고의로 공사를 중단한 경우에 해당하지 아니한다고 판단한 것은 정당하다. 따라서 소론과 같이 그 특약조항은 고의뿐만 아니라 소외 회사의 귀책사유로 인하여 공사가 중단되었을 경우에도 포함한다는 취지로 해석할 수는 없으니 원심판결이 계약내용을 잘못 해석하였거나 심리미진, 판단유탈의 잘못을 저질렀다고 할 수 없다.
2. 계약해제와 그 효력에 관하여,
원심판결은 소외 회사가 고의로 공사를 중단한 것은 아니므로 위 특약조항에 의하여 피고들이 계약을 해제할 수는 없으나 소외 회사의 공사지체를 이유로 법정해제권을 행사할 수 있다 하여 이를 전제로 피고들은 소외 회사에 대하여 위 회사가 공사에 투입한 비용을 정산하여 지급할 의무가 있다고 판시하고 그 비용을 기준으로 소외 회사에게 반환할 금액을 산정하고 있다.
기록에 의하면 피고들은 소외 회사에 대한 계약해제의 의사표시는 특약조항에서 유보된 약정해제권을 행사한 것이라고 주장하고 있으나, 원고도 피고들의 해약의 의사표시로 인하여 계약이 소멸된 점을 전제로 하면서 다만, 위 특약에 기한 해약의 통고는 그 효력이 없다는 취지로 다투고 있고 피고들의 해약의 의사표시도 소외 회사의 귀책사유를 원인으로 위 도급계약의 효력을 소멸시키겠다는 점에서는 동일하고 또 피고들의 해약통고는 이행지체로 인한 계약해제의 통지로서의 요건을 갖추고 있는 점 등에 비추어 피고들의 법정해제권 행사로 인하여 이 사건 계약이 해제되었다고 본 원심의 판단은 수긍된다.
따라서 계약해제의 일반원칙으로 돌아가 그 계약의 해제로 인하여 계약의 효력은 소급적으로 소멸되어 상호 원상회복의무를 부담하게 되고 도급계약에 있어서는 수급인은 일이 완성되었을 때에만 보수를 청구할 수 있는 것이라고 하겠지만 건축도급계약에 있어서는 미완성부분이 있는 경우라도 공사가 상당한 정도로 진척되어 그 원상회복이 중대한 사회적, 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우에는 위와는 달리 다루어야 할 것이다. 다시 말하자면 수급인의 채무불이행을 이유로 도급인이 그 도급계약을 해제한 경우 미완성부분에 대하여서만 도급계약이 실효된다고 보아야 하는 것이다. 이는 건물 기타 토지의 공작물에 대한 도급인의 해제권을 부인한 민법 제668조 단서의 취지에 미루어 보거나 신의칙에 비추어 보더라도 그렇다.
따라서 이와 같은 경우에는 수급인은 해제한 때의 상태 그대로 그 건물을 도급인에게 인도하고 도급인은 그 건물의 완성도 등을 참작하여 인도받은 건물에 상당한 보수를 지급하여야 할 의무가 있는 것이다.
이 사건의 경우 원심이 확정한 바에 의하면 수급인인 소외 회사는 이 사건 회관 건립에 있어서 90퍼센트 정도 그 공사를 진행하였고, 현재 피고들이 위 회관을 점유사용하고 있다는 것이니 위에서 본 바와 같은 이유로 피고들은 소외 회사에 대하여 기성고에 상응하는 보수를 지급하여야 할 의무가 있다고 할 것인 바, 나아가 원심은 그 채택증거에 의하여 소외 회사가 위 회관 건립에 투입한 금 1,472,448,486원의 채권이 있음을 전제로 이 금원에서 소외 회사와 제3자 사이에 체결된 임대차계약을 피고들과의 사이의 임대차계약으로 갱신하므로서 인수한 임차보증금을 비롯하여 피고들이 지급하거나 지급보증한 소외 회사부담의 광고료, 전기료, 제세공과 등을 합한 금원을 공제한 잔액이 소외 회사가 원고에게 양도한 이 사건 청구금원을 초과하고 있다하여 원고의 청구를 일부인용한 원심판결은 수긍되고 거기에 소론과 같은 위법이 없다. 논지는 이유없다.
이에 상고를 기각하고, 상고비용은 피고들의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.