[1] 불법행위로 인하여 물건이 훼손·멸실된 경우 그로 인한 손해는 원칙적으로 훼손·멸실 당시의 수리비나 교환가격을 통상의 손해로 보아야 하되, 건물이 훼손되어 수리가 불가능한 경우에는 그 상태로 사용이 가능하다면 그로 인한 교환가치의 감소분이, 사용이 불가능하다면 그 건물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고, 수리가 가능한 경우에는 그 수리에 소요되는 수리비가 통상의 손해일 것이나, 훼손된 건물을 원상으로 회복시키는 데 소요되는 수리비가 건물의 교환가치를 초과하는 경우에는 그 손해액은 형평의 원칙상 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 한다.


[2] 주택의 균열 등으로 인한 붕괴를 방지하기 위하여 응급조치공사비를 지출한 경우, 이는 주택을 원상으로 회복시키는 데 드는 수리비와는 그 성질을 달리하는 것으로 볼 여지가 있다는 이유로 위 응급조치공사비를 원상회복을 위한 수리비와 동일한 성질의 것으로 판단한 원심판결에 건물 수리비에 대한 법리오해 및 심리미진의 위법이 있다고 한 사례.


[3] 건물의 교환가치는 그 구조, 위치, 면적, 용도, 경과기간 등을 참작하여 산출한 감정가격으로 산정함이 원칙이고, 건물을 훼손함으로 인하여 입은 건물 소유자의 손해를 배상하기 위하여 그 건물의 시가를 평가할 경우에 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 복성식 평가법에 의하는 경우에는 그 건물 부지가 도시계획에 저촉되는 여부는 고려할 성질의 것이 아니다.
주문
원심판결 중 원고의 피고 삼양건설 주식회사에 대한 재산상 손해에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송한다. 원고의 피고 1에 대한 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

이유
상고이유를 본다.
1. 피고 1에 대하여
원고는 피고 1에 대하여도 상고를 제기하였으나, 그에 대하여는 상고장과 상고이유서에 상고이유의 기재가 전혀 없다.
2. 피고 삼양건설 주식회사(이하 피고 회사라 한다)에 대하여
가. 원심의 판단
원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고 회사가 1992. 3.경 원고 소유의 이 사건 주택과 인접하여 있는 피고 1의 신축건물 공사현장에서 지하굴착공사를 시행하는 과정에서 이 사건 주택에 피해를 주지 아니하도록 안전조치를 취하지 아니한 잘못으로 이 사건 주택에 바닥과 벽의 균열, 기둥의 침하, 창호의 뒤틀림 등의 하자가 발생되는 피해를 입힌 사실을 인정한 다음, 그로 인한 손해의 범위에 관하여, 원심 감정인 소외인의 감정 결과에 따라 1996. 12. 20. 현재 이 사건 주택은 일반 주거용 건물로서 그 시가가 금 23,805,800원 정도인데, 이 사건 주택의 훼손 당시 시가도 그 상당이라는 점을 피고 회사가 자인한다는 점을 근거로 원고의 손해액을 그 감정가액 상당이라고 판단하고, 그 밖에 원고가 피고 회사의 신축공사로 발생한 이 사건 주택의 하자로 인하여 붕괴할지도 모를 위험에 대비하기 위한 응급조치로 지출한 공사비 금 1,820,000원의 배상을 구하는 것에 대하여는 수리비가 주택의 시가를 초과하는 이상 교환가격을 넘는 부분을 손해배상으로 청구할 수 없다는 이유로 기각하였다.
나. 상고이유에 대한 판단
(1) 불법행위로 인하여 물건이 훼손·멸실된 경우 그로 인한 손해는 원칙적으로 훼손·멸실 당시의 수리비나 교환가격을 통상의 손해로 보아야 하되, 건물이 훼손되어 수리가 불가능한 경우에는 그 상태로 사용이 가능하다면 그로 인한 교환가치의 감소분이, 사용이 불가능하다면 그 건물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고, 수리가 가능한 경우에는 그 수리에 소요되는 수리비가 통상의 손해일 것이나, 훼손된 건물을 원상으로 회복시키는 데 소요되는 수리비가 건물의 교환가치를 초과하는 경우에는 그 손해액은 형평의 원칙상 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 할 것이다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94다3964 판결, 1994. 3. 22. 선고 92다52726 판결, 1987. 11. 24. 선고 87다카1926 판결, 1970. 9. 22. 선고 70다649 판결 등 참조).
그런데 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 채택한 이 사건 주택의 교환가격에 관한 감정은 그 기준시점을 불법행위시인 1992. 3.경이 아닌 1996. 12. 20.로 잡고, 감정방법은 가격기준시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재가격을 산정하는 복성식 평가법으로 평가하였다는 것인바, 원심은 감정의 기준시인 1996년도의 물가가 불법행위시인 1992년도보다 상승하였을 것이라는 전제에서 이 사건 주택의 훼손 당시 시가가 감정가격 상당이라는 점을 피고 회사 측에서 자인한다는 이유로 그 감정가격을 이 사건 주택의 훼손으로 인한 손해액으로 인정하여도 원고에게 불이익이 없을 것이라고 판단한 것으로 짐작되나, 감가누계액은 시일이 경과함에 따라 증가하는 것임에 비추어 불법행위시인 1992년 당시의 재조달원가를 밝혀 보지 아니하고서 단지 물가의 상승추세만을 근거로 이 사건 주택의 1992년도 시가가 1996년도의 그것보다 낮거나 같다고 단정할 수는 없을 것이다. 결국 훼손된 주택을 원상으로 회복시키는 데 소요되는 수리비가 주택 자체의 교환가치를 초과할 경우 주택의 시가를 한도로 하여 그 훼손으로 인한 손해액을 산정하여야 한다는 원심의 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하나, 그 손해액 산정을 위한 주택 시가의 산정에 관하여서는 심리를 다하지 아니하거나 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있고, 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.
(2) 그리고 원고가 주장하는 응급조치공사비는 이 사건 주택의 균열 등으로 인한 붕괴를 방지하기 위하여 지출하였다는 것이므로, 이는 이 사건 주택을 원상으로 회복시키는 데 드는 수리비와는 그 성질을 달리하는 것으로 볼 여지가 있으므로, 원심으로서는 원고가 주장하는 응급조치공사의 필요성과 그 내용 등에 대하여 심리해 보았어야 함에도 불구하고, 이를 원상회복을 위한 수리비와 동일한 성질의 것으로 보아 배척하고 말았으니, 원심판결에는 건물수리비에 대한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분 또한 이유 있다.
(3) 또한 원심이 채택한 감정 결과에 의하면, 이 사건 주택의 시가를 산정하면서 이 사건 주택의 대지 일부가 도시계획시설(도로)에 저촉된다 하여 그 제한의 정도를 감안하여 시가의 80%로 낮추어 평가한 사실을 알 수 있다.
그러나 건물의 교환가치는 그 구조, 위치, 면적, 용도, 경과기간 등을 참작하여 산출한 감정가격으로 산정함이 원칙이고(앞서 본 대법원 94다3964 판결 참조), 이 사건과 같이 건물을 훼손함으로 인하여 입은 건물 소유자의 손해를 배상하기 위하여 그 건물의 시가를 평가할 경우에 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 복성식 평가법에 의하는 경우에는 그 건물 부지가 도시계획에 저촉되는 여부는 고려할 성질의 것이 아니라 할 것임에도, 원심이 도시계획에 저촉된다는 점을 이 사건 주택의 시가를 낮추는 사유로 본 것은 건물의 시가 평가에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분 역시 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결 중 피고 회사에 대한 재산상 손해에 관한 원고 패소 부분을 파기하여 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 원고의 피고 1에 대한 상고를 기각하며, 이 부분 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.