가. 불교재산관리법 제11조 제1항 제2호에 의하여 관할청의 허가를 받아야만 양도 또는 담보에 공할 수 있는 부동산이라 함은 사찰 또는 불교단체가 소유하는 부동산을 말하고 여기서 사찰 또는 불교단체소유 부동산이라 함은 관할청에 불교재산으로 등록되어 있는 것만으로는 부족하고 민법 제186조에 의하여 사찰 또는 불교단체의 명의로 등기되어 있는 부동산을 뜻한다.


나. 실질상은 사찰 또는 불교단체소유의 부동산이라 하더라도 그것이 등기부상 제3자에게 명의신탁되어 있는 경우에는 명의신탁의 일반법리에 따라 신탁자와 수탁자와의 대외적 관계에서는 소유권이 신탁자인 사찰 또는 불교단체에게 유보된다고 할 것이지만 제3자에 대한 대외적 관계에서는 수탁자인 제3자만이 소유자로 된다 할 것이므로 명의수탁자로부터 소유권을 양도받거나 담보권을 취득한 제3자는 관할청의 허가없이도 유효하게 그 권리를 취득한다.


다. 불교재산관리법이 일정한 사찰재산의 처분에 관할청의 허가를 받도록 한 것은 사찰재산을 보호유지하게 하므로써 사찰로 하여금 그 본래의 존립목적과 아울러 사회문화 향상에 기여케 할 목적을 이룩하게 하기 위한 것이므로 그 재산의 처분에 관하여 관할청의 허가를 얻은 여부에 관계없이 사찰의 목적을 이탈하거나 사찰의 존립을 위태롭게 하는 결과를 초래할 위험이 있는 정도의 재산처분은 무효이다.


라. 당해 재산이 실질적인 사찰소유로서 이를 처분하는 것이 사찰목적의 수행을 불가능하게 하거나 사찰자체의 존립을 위태롭게 할 우려가 있는 경우라면, 비록 그 재산이 제3자에게 명의신탁 되어 있다고 하더라도 명의수탁자인 제3자의 동 재산 처분행위는 무효이다.
주문
원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원에 환송한다.

이유
원고 소송대리인의 상고이유를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 1982.11.19. 피고에게 금 110,000,000원을 이자약정 없이 변제기는 1983.3.31.로 정하여 대여하고, 같은 달 30. 위 대여금 채무의 담보목적으로 이 사건 각 부동산에 관하여 매매예약을 체결하여 같은날 원고명의의 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기를 각 경료하고, 피고가 변제기까지 위 채무를 변제하지 아니하면 위 매매예약 완결의 의사표시가 있은 것으로 하기로 약정한 사실을 다툼이 없는 사실로 확정하고, 그 거시증거를 종합하여 이 사건 각 부동산은 대한불교 원효종 소속사찰인 소외 ○○○(1906년 창건, 1967.1.19. 부산직할시에 사찰등록)의 부지 및 경내지로 사용되고 있는 실질적인 사찰소유 부동산인 사실 및 피고가 위 매매예약 및 담보목적의 가등기 당시 관할청의 허가를 받지 아니한 사실을 각 인정한 다음, 불교재산관리법 제11조 제1항 제2호의 규정에 의하면 불교단체인 사찰소유의 부동산을 양도 또는 담보에 공하고자 할 경우에는 관할청의 허가를 받아야 하므로 그와 같은 허가없이 체결된 위 매매예약은 무효이고 따라서 위 가등기 또한 원인무효의 등기라고 하여 원고의 이 사건 가등기에 기한 본등기청구를 기각하였다.
2. 살피건대, 불교재산관리법 제11조 제1항 제2호에 의하여 관할청의 허가를 받아야만 양도 또는 담보에 공할 수 있는 부동산이라 함은 사찰 또는 불교단체가 소유하는 부동산을 말하고 여기서 사찰 또는 불교단체소유 부동산이라 함은 관할청에 불교재산으로 등록되어 있는 것만으로는 부족하고, 민법제186조에 의하여 사찰 또는 불교단체의 명의로 등기되어 있는 부동산을 뜻한다 고 할 것이며, 비록 실질상은 사찰 또는 불교단체의 소유라고 하더라도 그것이 등기부상 제3자에게 명의신탁되어 있는 경우에는 명의신탁의 일반법리에 따라 신탁자와 수탁자와의 대내적 관계에서는 소유권이 신탁자인 사찰 또는 불교단체에게 유보된다고 할 것이지만, 제3자에 대한 대외적 관계에서는 수탁자인 제3자만이 소유자로 된다고 할 것이므로( 당원 1979.9.25. 선고 77다1079 판결 참조) 명의수탁자로부터 소유권을 양도받거나 담보권을 취득한 제3자는 관할청의 허가없이도 유효하게 그 권리를 취득한다고 해석하여야 할 것이다.
그러나 다만, 불교재산관리법이 일정한 사찰재산의 처분에 관할청의 허가를 받도록 한 것은, 사찰은 불교의 전법, 포교, 법요의 집행 및 신자의 교화를 목적으로 하는 불교단체로서 그 소유재산은 이러한 사찰의 목적구현과 승려의 생활유지를 위하여 필요한 건물, 토지 등 부동산과 불상, 화상, 석물 기타 불교의 의식행사와 승려의 일상생활을 위하여 필요한 동산으로 구성되며, 한편 이와 같은 재산은 때로는 미술고고학의 자료가 되는 문화재적 가치를 지니기도 하고 사찰의 존엄과 아울러 그 풍치의 보존을 위하여 보호유지할 필요가 있는 경우도 있으므로, 이와 같은 사찰재산을 보호유지하게 하므로써 사찰로 하여금 그 본래의 존립목적과 아울러 사회 문화향상에 기여케 할 목적을 이룩하기 위하여 이를 규제하는 것이라고 할 것이고, 따라서 그 재산의 처분에 관하여 관할청의 허가를 얻은 여부에 관계없이 사찰의 목적을 이탈하거나 사찰의 존립을 위태롭게 하는 결과를 초래할 위험이 있는 정도의 재산처분에 관한 것이라면 이는 무효라고 함이 당원의 판례( 당원1981.12.22. 선고 81다731, 732 판결 및 1976.4.13. 선고 75다2234 판결 등 참조)이므로, 이와 같은 판례의 취지에 비추어 볼때, 당해 재산이 실질적인 사찰소유로서 이를 처분하는 것이 위에서 본 바와 같은 사찰목적의 수행을 불가능하게 하거나 사찰자체의 존립을 위태롭게 할 우려가 있는 경우라면, 비록 그 재산이 제3자에게 명의신탁되어 있다고 하더라도 명의수탁자인 제3자의 재산처분행위는 이를 무효라고 하여야 할 것이다. 왜냐하면, 거래의 통념상 부동산을 매수하거나 이에 대한 권리를 취득하는 사람으로서는 그 부동산의 현 상태가 어떠한가를 조사하여야 할 일반적인 주의의무가 있다고 할 것이므로 위와 같이 해석한다 하더라도 그것이 명의수탁자로부터 권리를 취득한 제3자의 보호를 외면하는 것이라고는 보여지지 아니하고, 또한 이와 같이 해석함으로써 불교재산관리법상의 사찰재산보호에 관한 법리와 명의신탁에 관한 법리를 조화시킬 수 있는 것이라고 생각되기 때문이다.
기록에 의하면 이 사건 각 부동산은 위 ○○○의 부지 및 경내등으로 사용되고 있는 실질적인 사찰소유 재산으로서, 관할청에 불교재산으로 등록되어 있으며[단, 부산 동구 (주소 1 생략) 임야만은 등록되지 아니하였다] 그 중 (주소 2 생략) 및 (주소 1 생략), (주소 3 생략)은 피고와 소외인의 공유명의로, (주소 4 생략)은 피고명의로 각 명의신탁에 의한 소유권이전등기가 경료되어 있는 사실은 원심이 적법히 인정한 바와 같으나, 한편 이 사건 각 토지를 하나 하나 살펴 볼때 (주소 3 생략)은 그 지목이 종교용지로 되어 있고 그 지상에 ○○○의 대웅전, 상서전, 사리탑등이 건립되어 있으며, (주소 4 생략) 임야는 위 종교용지와 인접하여 있는데, ○○○로서는 적어도 위 종교용지의 처분만은 사찰목적의 수행을 불가능하게 하거나 사찰자체의 존립을 위태롭게 할 우려가 있는 사실을 알 수 있다할 것이고[인접된 (주소 4 생략)에 대하여는 기록만으로는 위와 같은 사실을 판단하기 어렵다], (주소 2 생략)과 (주소 1 생략) 임야[그 중 (주소 1 생략) 임야는 불교재산으로 등록되지 않았음은 앞에서 본바와 같다]는 위 종교용지와는 상당한 거리에 있는 사실을 인정할 수 있는 바, 그렇다면 원심으로서는 이 사건 각 부동산에 관하여 위에서 본 바와 같이 사찰목적의 수행을 불가능하게 하거나 존립을 위태롭게 할 우려가 있는 재산인지의 여부를 가린 다음 이에 따라 위 매매예약 및 가등기의 유효여부를 판단하였어야 할 것임에도 불구하고 이에 이르지 아니한 채 위 매매예약 및 가등기가 모두 관할청의 허가를 얻지 못하였다는 이유만으로 무효라고 판단한 원심판결은 결국 불교재산관리법에 대한 법리를 오해하므로써 판결에 영향을 미친 위법을 범하였다고 할 것이므로 이 점을 다투는 논지는 이유있다.
3. 따라서 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.