임차인이 거실 및 부엌을 설치하여 개조한 결과 비주거용 건물이 주거용 건물에 해당하게 되었다고 하더라도 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법을 적용할 수 없다.
주문
1. 원심판결을 취소한다.
2. 원고의 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 1, 2심 합하여 모두 원고의 부담으로 한다.

이유
1. 갑 제1호증 내지 제3호증, 갑 제5호증의 1 내지 3, 갑 제6호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 1996. 3. 하순경 소외 황효일과 대구 북구 고성동 2가 2의 1 지상 철근콘크리트조 슬래브 지붕 3층 다방, 소매점, 사무실(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 중 2층 사무실 86.24㎡(이하 '이 사건 건물부분'이라 한다)를 임대차보증금 25,000,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임차하는 내용의 부동산 임대차계약을 체결하고, 같은 달 23. 전입신고를 마친 후 같은 해 4. 8. 그 곳에 입주하여 그 다음날인 1996. 4. 9. 위 임대차계약서에 확정일자를 받은 사실, 피고는 1997. 2. 27. 이 사건 건물의 소유자인 위 황효일의 납부기한이 1996. 8. 31.인 종합소득세 및 이에 대한 가산금 26,936,440원의 체납을 이유로 이 사건 건물 및 그 대지에 대하여 소외 성업공사에 공매 대행을 의뢰하였고, 위 성업공사는 위 부동산들을 206,660,000원에 매각하여 1997. 10. 30. 위 매각대금에서 제1순위로 피고에게 체납처분비 3,626,720원, 제2순위로 1994. 3. 17. 설정등기된 근저당권자인 칠성2가 1 동북성새마을금고에게 채권 129,936,039원, 제3순위로 1995. 8. 23. 설정등기된 근저당권자인 대구고성신용협동조합에 채권 34,499,639원을 각 교부하고, 제4순위로 위 체납국세채권자인 피고에게 29,266,040원을 교부한 후 잔여금 9,331,562원을 체납자인 위 황효일에게 지급한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다.
2. 원고는 이 사건 청구원인으로서, 원고가 임차한 이 사건 건물 부분은 주택임대차보호법상의 주거용 건물로서, 피고의 위 황효일에 대한 국세체납채권은 이 사건 건물에 부과된 국세(이른바 당해세)가 아니며 그 법정기일이 원고가 주택임대차보호법 소정의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 1996. 4. 9.보다 뒤이므로 원고의 임대차보증금채권이 피고의 위 국세체납채권보다 선순위이어서 이 사건 건물에 대한 매각대금에서 원고의 위 임대차보증금이 피고의 위 국세체납채권보다 우선 배분되어야 함에도 불구하고 피고가 먼저 이를 교부받음으로써, 위 임대차보증금 25,000,000원을 교부받아야 할 원고가 이를 교부받지 못하여 원고는 위 임대차보증금 상당의 손해를 입고 피고는 동액 상당의 이익을 얻었으므로 피고는 원고에게 부당이득금 25,000,000원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
그러므로 먼저, 원고가 임차한 이 사건 건물 부분이 과연 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당되는지 여부에 관하여 보건대, 갑 제1호증 내지 제3호증, 을 제2호증 내지 제4호증, 을 제6호증, 을 제7호증의 1의 각 기재와 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제5호증의 각 영상, 원심 증인 곽창영의 일부 증언(뒤에서 배척하는 부분 제외) 및 원심법원의 현장검증 결과에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 건물은 대로변 상가지대에 위치하고 있으며 지층은 주점, 1층은 한식점, 3층은 사무실이고, 이 사건 건물 부분은 부동산등기부등본과 건축물관리대장의 용도란에 2층 사무실로 기재되어 있으며 원고가 이 사건 건물 부분에 관하여 임대차계약을 체결함에 있어 작성한 임대차계약서에는 철근콘크리트 육즙 3층건 사무실용 일동 내라고 기재되어 있고, 건물 외벽의 창문과 출입문에는 대구복음교회라는 간판이 붙어 있는 사실, 원고는 이 사건 건물을 전도활동을 위한 교회로 사용하며 기거하기 위하여 임차하였으며, 위 황효일과 약 86.2㎡ 넓이의 이 사건 건물 부분에 대하여 임대차계약을 체결할 당시에는 그곳 안쪽 구석에 약 3평 정도의 방 1개와 화장실이 있었고 나머지 부분은 넓은 홀로 이루어져 있었으나 그 후 원고는 이 사건 건물 부분 한쪽에 부엌과 거실을 설치한 사실, 홀에는 한쪽 구석에 1인용 소파 1개와 수십개의 방석이 놓여 있어 교인들이 모여 예배보는 장소로 사용되고 있으며 홀의 면적이 그 외 부분의 면적에 비하여 훨씬 넓은 사실, 이 사건 건물 부분은 원고 혼자서 거주하고 있고 방은 교회에 오는 교인들과 손님들의 접대장소로 사용하고 있으며 이곳에 설치된 전화는 선교회장인 소외 이종섭 명의인 사실을 인정할 수 있고 이에 어긋나는 갑 제8호증의 1의 기재와 위 곽창영의 일부 증언은 믿지 아니하며 반증이 없는바, 위 인정 사실에 의하면 원고가 임대차계약을 체결할 당시 방 1개와 화장실만이 있었던 이 사건 건물 부분은 교회활동을 위한 비주거용 건물이라고 보여지며 설사 피고가 그 후 거실과 부엌을 설치하여 주거목적에 사용될 수 있는 공간이 다소 확장되었다고 하더라도 이는 어디까지나 위 교회활동에 부수적으로 사용되는 공간으로서 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없고, 가사 원고가 거실 및 부엌을 설치하여 개조한 결과 이 사건 건물 부분이 주거용 건물에 해당되게 되었다고 하더라도 이 경우 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법을 적용할 수 없다 할 것인바, 원고가 이 사건 건물 부분에 입주하기 이전에 임대인인 위 황효일로부터 개조의 승낙을 얻었다는 취지의 위 곽창영의 증언은 을 제7호증의 기재에 비추어 이를 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없어 이 사건 건물 부분은 주택임대차보호법 소정의 주거용 건물에 해당된다고 볼 수 없으므로, 이를 전제로 한 원고의 위 주장은 나머지 점에 대하여 더 살펴 볼 필요없이 이유 없다.
3. 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 이를 취소하고, 원고의 청구를 기각하며, 소송비용은 1, 2심 모두 합하여 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.