[1] 임대차계약서상 임차인이 임차보증금의 납부조건을 위반할 경우 계약금이 임대인에게 귀속되도록 한 위약금 약정에 따라 임차인도 임대인에게 채무불이행을 이유로 계약금 상당의 위약금의 지급을 구할 수 있다고 본 사례.


[2] 임차보증금 16억 5천만 원 중 6억 5천만 원을 실제로 지급하고 나머지 10억 원은 이에 대한 월 2%의 비율에 의한 이자 상당액인 금 2천만 원을 차임으로 지급하기로 한 임대차계약에서 위약금으로 정하여진 계약금 1억 6천만 원이 과다하다고 보아 위약금을 1억 원으로 감액한 사례.
주문
1. 피고는 원고에게 460,000,000원 및 이에 대하여 1998. 4. 7.부터 1999. 7. 14.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚을 때까지는 연 25%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 이를 5분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 부담으로 한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

이유
1. 기초 사실
아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 3, 6, 8호증, 갑 제5호증의 1 내지 4, 을 제2, 5호증, 을 제4, 8호증의 각 1, 2의 각 기재 및 영상, 증인 권위상, 조규암, 김유중의 각 증언, 증인 박영진, 정용호의 각 일부 증언과 변론의 전취지에 의하여 이를 인정할 수 있다.
가. 피고는 그 소유의 인천 부평구 부평 5동 153의 3 지상에 지상 12층, 지하 3층의 상가 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 신축하여 이를 임대하는 사업을 추진하기로 하고, 우산건설 주식회사와 도급계약을 체결하여 1996. 9.경 이 사건 건물의 신축공사에 착수하였다.
나. 원고는 현돈화와 동업으로 나이트클럽을 경영하기로 하고 1997. 2. 21. 피고로부터 신축중인 이 사건 건물 중 지하 1층 979.42㎡(이하 ‘이 사건 건물 부분’이라고 한다)를 임차하면서 피고가 제공한 임대차계약서 양식을 사용하여 아래와 같이 약정하였다.
(1) 임차보증금은 1,650,000,000원으로 하되 그 중 650,000,000원을 실제로 지급하고, 나머지 1,000,000,000원은 이에 대한 월 2%의 비율에 의한 이자에 상당한 20,000,000인을 차임으로 매월 지급한다.
(2) 위 650,000,000원의 임차보증금은 계약당일 계약금 160,000,000원을, 1997. 4. 25. 1차 중도금 100,000,000원을, 같은 해 7. 25. 2차 중도금 100,000,000원을, 입주시 잔금 290,000,000원을 각 지급한다.
(3) 임차기간은 이 사건 건물에 대한 준공검사일로부터 5년으로 한다.
(4) 피고는 1997. 10. 하순경까지 이 사건 건물을 완공하여 원고와 현돈화가 이 사건 건물부분에 입주하여 영업할 수 있도록 한다.
(5) 원고와 현돈화가 이 사건 임대차계약에서 정하여진 임차보증금의 납부조건을 위반할 경우 이 사건 임대차계약의 계약금 160,000,000원을 피고의 소유로 한다.
다. 원고와 현돈화는 위 임대차계약에서 정하여진 대로 피고에게 1997. 3. 21. 계약금 160,000,000원을, 같은 해 4. 25. 1차 중도금 100,000,000원을 각 지급하였으나 그 중 약속어음으로 지급된 100,000,000원이 부도가 났고, 피고가 부도처리된 약속어음금의 지급을 독촉하자 현돈화는 같은 해 8. 9. 위 임대차계약에 따른 모든 권리를 포기하고 원고와의 동업관계에서 탈퇴하였다.
라. 이에 원고는 1997. 8. 25. 피고와 임차조건은 종전 임대차계약과 동일하게 유지하면서 임차인을 원고 1인으로 변경하여 다시 임대차계약을 체결하였는데, 다만 그 계약 체결일을 종전 임대차계약의 체결일인 1997. 3. 21.로 소급하였고, 임차조건 중 임차보증금의 지급방법을 이미 지급된 160,000,000원을 계약금으로 인정하면서 나머지 490,000,000원에 대하여 1997. 8. 25. 1차 중도금 160,000,000원을, 입주 전에 2차 중도금 40,000,000원을, 입주시 잔금 290,000,000원을 각 지급하는 것으로 변경하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다).
마. 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고에게 1997. 8. 25. 1차 중도금 160,000,000원을, 같은 달 30. 2차 중도금 40,000,000원을 지급하였고, 또한 나이트클럽을 경영하기 위하여 주식회사 인포텍을 설립한 후 같은 해 9. 5. 주식회사 인포텍의 명의로 인테리어업자인 김유중과 이 사건 건물 부분에 대하여 공사기간은 3개월, 공사대금은 750,000,000원으로 한 인테리어공사계약을 체결하였다.
바. 한편, 피고로부터 이 사건 건물의 신축공사를 도급받은 우산건설 주식회사는 골조공사 부분을 대익종합건설 주식회사에 하도급 주었는데 대익종합건설 주식회사가 시공중 부도가 나 하도급업자가 갑자기 범우주택 주식회사로 교체되고, 또한 피고가 시공업체에 공사대금을 제대로 지급하지 않아 분쟁이 발생함에 따라 이 사건 건물의 신축공사는 예정대로 순조롭게 진행되지 아니하였다.
사. 이 사건 건물 부분의 경우에도 1997. 6.경 골조공사와 내부공사중 방수공사는 되었으나 벽면, 바닥 등의 내부공사는 진행되지 않았고, 1998. 2.경에 이르러 구조물공사는 모두 완성되었다. 그런데 이 사건 건물 부분에 복층골조공사는 전혀 이루어지지 않았고, 설계도면에도 복층공사는 포함되어 있지 아니하였는데, 다만 이 사건 건물 부분의 층고는 원래의 설계도면상의 4.3m에서 5.5m로 높여져 있었다.
아. 원고는 피고에게 구두로 수차례에 걸쳐 약정대로 1997. 10. 하순경까지 이 사건 건물을 완공할 것을 최고하다가 1998. 2. 7. 내용증명우편으로 피고에게 이 사건 건물의 신축공사가 지연되고 있어 내부 공사를 할 수 없고, 복층공사도 사실상 불가능한 상태에 있는 등 피고가 이 사건 임대차계약에 따른 채무를 이행하지 않고 있음을 이유로 이 사건 임대차계약을 해제하겠다는 의사를 표시하여 같은 달 10.경 도달하였다.
자. 이 사건 건물은 1998. 9. 3. 완공되어 준공검사가 이루어졌다.
2. 원고의 청구에 관한 판단
가. 원고의 주장
원고는, 이 사건 건물이 약정기일까지 완공되지 아니하고 이 사건 건물 부분의 복층공사도 사실상 불가능한 상태에 있었는데도 피고가 이 사건 임대차계약에 따른 의무를 이행하지 않을 의사를 명백히 하여 이 사건 임대차계약을 해제하였으므로 피고는 원상회복의무로서 원고에게 원고로부터 지급받은 임차보증금 360,000,000원, 위약금 160,000,000원, 합계 520,000,000원을 지급하여야 한다고 주장한다.
나. 판 단
(1) 계약해제의 적법 여부
(가) 먼저 피고가 원고에게 이 사건 건물 부분의 바닥과 천장의 중간 부분에 바닥 면적의 2분의 1에 해당하는 복층을 만들어 주기로 약정하였는가에 대하여 살펴보면, 갑 제3, 8, 11호증의 각 기재와 증인 김유중의 증언에 의하면 피고는 1997. 6. 11. 내용증명 우편으로 현돈화에게 임차보증금으로 수령한 260,000,000원 중 부도가 난 100,000,000원에 대한 지급을 독촉하면서 피고가 임차인의 요구를 받아들여 이 사건 건물 부분의 복층공사에 상당한 인력 및 자재를 투입하며 최선을 다하고 있음을 밝힌 사실, 원고는 같은 해 9. 5. 김유중과 이 사건 건물 부분의 인테리어공사에 대한 도급계약을 체결하면서 복층 부분에 대한 구조물공사는 포함시키지 아니하고 단지 복층 부분의 바닥타설공사만을 그 공사범위에 포함시켰던 사실, 피고의 대표이사인 윤상호는 같은 해 9.경 복층공사를 요구하는 원고에게 공사면적이 증가되어 준공에 어려움이 있으므로 일단 준공검사를 받은 후에 복층공사를 하여 주겠다고 말한 사실이 인정되고, 이에 반하는 증인 박영진, 정용호의 각 일부 증언은 믿지 아니하며 을 제12, 13, 17호증의 각 기재만으로 위 인정을 뒤집기에 부족한 바, 위 인정 사실에 의하면 피고는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 원고에게 이 사건 건물 부분에 복층을 설치하여 주도록 구두로 약정하였다고 봄이 상당하다.
(나) 그런데 기초 사실에서 인정한 바에 의하면 피고는 이 사건 건
물을 1997. 10. 하순경까지 완공하여 원고가 이 사건 건물 부분에서 나이트클럽의 영업을 할 수 있도록 하고 원고는 입주시 잔금 290,000,000원을 지급하기로 약정한 사실, 원고는 피고에게 수차례에 걸쳐 같은 해 10. 하순경까지 이 사건 건물을 완공하여 줄 것을 최고하였으나 이 사건 건물은 1998. 9. 3.에야 완공되어 준공검사가 이루어진 사실, 이 사건 건물 부분의 경우 복층공사는 설계도면에 포함되어 있지 아니하고 실제로 이 사건 건물의 준공검사가 될 때까지도 복층골조공사는 전혀 이루어지지 아니한 사실, 원고가 1998. 2. 7. 피고에게 이 사건 건물의 신축공사가 지연되고 피고가 복층을 설치하여 주지 아니한다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해제하겠다는 의사를 표시하여 같은 달 10.경 도달한 사실이 인정된다.
(다) 위 인정 사실에 의하면 이 사건에 있어서 원고가 이 사건 임대차계약을 해제하겠다는 의사를 표시한 1998. 2. 7. 당시 이 사건 건물은 약정된 완공기일로부터 3개월이 이미 지난 상태로써 상당한 기간 내에 완공될 가능성이 전혀 없었고, 특히 피고는 이 사건 건물의 설계도면에 임차목적물 전체면적의 3분의 1에 해당하는 복층공사를 포함시키지 아니하였고 실제로 복층골조공사도 전혀 이루어지지 아니하였으며, 증인 정용호의 일부 증언에 의하면 이 사건 건물의 설계도면상의 연면적은 9,881.53㎡로 원·피고 사이에 약정된 146평의 복층공사를 하게 되면 그 면적이 10,000㎡를 초과하게 되어 주차대수가 14대가 늘어나고, 정화조의 용량도 늘여야 될 뿐 아니라 건물과 인접 토지와의 공간도 넓혀야 하므로 사실상 정상적인 설계변경을 통하여는 위 복층공사가 불가능하였던 사실을 인정할 수 있는바, 위 사실 등으로 미루어보면 이 사건 건물 부분의 복층공사는 불가능한 상태에 있어서 피고가 그 공사를 사실상 거절하고 있는 상태이었으므로 이에 따른 채무를 이행하지 아니할 것이 명백하였다 할 것이고, 따라서 원고로서는 피고의 이 사건 건물의 완공의무와 동시이행의 관계에 있는 자신의 채무인 잔금 290,000,000원의 이행제공을 하지 아니하고서도 피고의 채무불이행을 이유로 이 사건 임대차계약을 해제할 수 있으므로 이 사건 임대차계약은 1998. 2. 10. 적법하게 해제되었다 할 것이다.
(2) 임차보증금 청구 부분
위 (1)항에서 살펴본 바와 같이 이 사건 임대차계약은 1998. 2. 10. 적법하게 해제되었으므로 피고는 원상회복의무로서 원고에게 원고로부터 수령한 임차보증금 360,000,000원을 반환할 의무가 있다.
(3) 위약금 청구 부분
(가) 이 사건 임대차계약에서 원고가 임차보증금의 납부조건을 위반할 경우 이 사건 임대차계약의 계약금 160,000,000원을 피고의 소유로 하기로 약정한 사실, 피고가 이 사건 임대차계약을 위반하여 약정된 기일까지 이 사건 건물을 완공하지 아니하고, 이 사건 건물 부분의 복층공사를 전혀 하지 않은 사실, 이러한 피고의 채무불이행을 이유로 하여 이 사건 임대차계약이 1998. 2. 10. 적법하게 해제된 사실은 기초 사실과 위 (1)항에서 인정한 바와 같다.
(나) 그런데 원고가 이 사건 임대차계약에 정하여진 임차보증금의 납부조건을 위반할 경우 계약금이 피고에게 귀속되도록 한 위 약정은 결국 위약금 약정에 해당한다고 할 것인바, 먼저 이러한 위약금 약정에 따라 이 사건 임대차계약의 다른 상대방인 원고도 피고에게 계약금에 상당한 위약금의 지급을 구할 수 있는지에 대하여 살펴보면 이 사건 임대차계약서(갑 제1호증)는 피고가 일방적으로 인쇄한 양식으로서 그 자신에게 불리한 조항을 자발적으로 포함시킬 가능성은 희박한 점, 위 위약금 약정의 문언 그대로 피고만이 아무런 손해배상에 관한 입증 없이 원고에게 위약금의 지급을 구할 수 있다고 해석하는 경우 이 사건 임대차계약은 원고에게 일방적으로 불리하여 형평성을 상실하게 되는 점, 또 증인 박영진의 증언에 의하면 이 사건 임대차계약의 체결시 피고를 대리하였던 박영진 스스로도 위 위약금 약정에 따라 원고도 당연히 피고에게 위약금의 지급을 구할 수 있는 것으로 이해하고 있었던 사실을 인정할 수 있는 점 등을 종합하여 보면 피고가 이 사건 임대차계약을 위반한 경우에도 위 위약금 약정은 적용된다고 봄이 상당하다.
(다) 나아가 피고가 원고에게 지급하여야 할 위약금의 액수에 대하여 살펴보면 이 사건 임대차계약상의 전체 임차보증금은 1,650,000,000원이나 실질적으로 피고가 수령하게 될 임차보증금은 650,000,000원이고, 그 나머지는 그에 상당한 차임을 지급하기로 약정되어 있는바, 이 사건 임대차계약에서 위약금으로 정하여진 계약금 160,000,000원은 전체 임차보증금을 기준으로 하면 10%에 미치지 않으나 실제로 피고가 수령하게 될 임차보증금 650,000,000원을 기준으로 하면 약 24%에 해당하여 그 액수가 과다한 점을 고려할 때 위약금의 액수는 100,000,000원으로 제한함이 상당하다 할 것이다.
3. 결론
그렇다면 피고는 원고에게 460,000,000원(=임차보증금 360,000,000원+위약금 100,000,000원) 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날인 1998. 4. 7.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결선고일인 1999. 7. 14.까지는 민법 소정의 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚을 때까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 25%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.