정부가 임대차2법 시행만으로 수도권 전세 가격이 크게 올랐다고 보기 어렵다는 입장을 내놓은 가운데 경제학자들은 임대차법을 빼놓고는 전세가격 상승을 설명하기 어렵다고 평가한다.
임대차2법(전‧월세상한제, 계약갱신청구권)을 시행한 지난 7월 말 이후 수도권 전세가격이 크게 올랐다.
  정부는 "임대차법 도입 영향만으로 결론 내리기 어렵다"는 입장이다.
  "저금리와 가구 분화, 상위 입지 이동 수요 등이 작용했다"고 설명한다.
  그러나 경제학자들은 임대차법을 빼놓고는 짧은 기간에 가파르게 오른 전세가격을 설명하기 어렵다고 평가한다.
  근거는 경제원론이다.
  중앙일보는 22일 복수의 경제학자 자문을 받아 임대차법 시행 후 시장 변화를 '수요·공급' 모형으로 분석했다.
  이는 가격과 가격 통제 정책에 따른 상품 수급, 사회가 얻을 후생 변화 등을 설명하는 경제학의 기본 틀이다.
  ①전세 난민, 왜 생겼나 수요자인 임차인이 갖게 된 계약갱신청구권(2+2년)은 가격을 특정 수준(기존 임대료의 5%)으로 억제하는 '가격상한제' 구실을 한다.
  가격상한제를 시행하면 공급자(임대인)가 시장 가격보다 헐값에 물건을 내놔야 하므로 공급량이 준다.
  임대주택 수익성 하락, 거주 요건 강화 규제 등이 결합하면서 공급 자체도 준다.
  값이 싸진 만큼 수요량이 공급량을 넘어서는 '초과수요'가 생긴다.
  최근 '전세난'이 발생한 이유다.
  ②전세가격은 왜 폭등하나계약 갱신을 못 했거나, 이사를 해야 할 사람은 새집을 구해야 한다.
  신규 계약 시장에선 가격 상한제가 작동하지 않는다.
  예비 수요자 입장에선 한번 계약하면 최소 4년은 살 수 있어 임대 수요는 는다.
  여기에 정부 설명처럼 저금리와 가구 분화 등이 결합해 사회 전반의 임대 수요가 증가한다.
   상대적으로 살기 좋은 입지에선 기존 임차인이 계약을 갱신하고, 임대인은 실거주를 선택한다.
  이 때문에 공급도 준다.
  매물은 귀한데, 수요는 몰리는 공급자 우위 시장이 형성된다.
  공급자가 갑인 시장에선 임대인은 종합부동산세와 재산세 등 보유세 부담을 수요자에 전가하기도 쉽다.
  조세 부담 귀착 효과까지 결합하면서 신규 계약 시 임대료가 폭등한다.
  그럼 임대차법의 혜택은 누가 볼까.
  수요·공급 모형에서 사회적 후생 변화를 관찰하면 이를 알 수 있다.
  홍남기 경제부총리가 본인 주택(경기도 의왕 소재)에 살던 임차인에 위로금을 줘 내보내고, 실거주를 선택한 행동도 경제학으로 설명할 수 있다.
  ③홍 부총리 실거주, 합리적인 이유임차인이 계약 갱신에 성공하면 소비자 후생이 증가한다.
  시장 가격보다 싼값에 계약한 이점을 누리기 때문이다.
 