서울 강남 재건축 아파트의 국민주택 규모(전용 84㎡) 분양가가 지금보다 5억원 더 내려가 주변 시세보다 10억원 넘게 저렴할 전망이다. 7월 말부터 본격 시행에 들어간 분양가상한제 적용을 받아 분양할 단지다. 상한제 분양가는 땅값과 건축비를 합쳐 정한다.
 서울 강남 재건축 아파트의 국민주택 규모(전용 84㎡) 분양가가 지금보다 5억원 더 내려가 주변 시세보다 10억원 넘게 저렴할 전망이다.
  7월 말부터 본격 시행에 들어간 분양가상한제 적용을 받아 분양할 단지다.
  현재 주택도시보증공사(HUG)의 규제 가격보다 3.
 3㎡당 1000만원 넘게 싸다.
   본지가 익명을 요구한 부동산연구기관에 의뢰해 강남 재건축 단지 두 곳의 상한제 분양가를 시뮬레이션한 결과 3.
 3㎡당 3500만~4500만원으로 예상됐다.
  시뮬레이션 대상 단지는 이미 분양해 상한제를 피한 곳인데, 분양가 비교를 위해 조사 대상으로 삼았다.
  공사비 등 실제 비용을 반영하기에도 용이하다.
   상한제 분양가는 땅값과 건축비를 합쳐 정한다.
  재건축 사업장 등 민간택지 분양가 상한제의 분양가 산정 원칙에 따라 토지비는 감정평가 금액으로 매겼다.
  건축비는 재건축 계획상의 비용을 기준으로 정부의 기본형 건축비에 가산비용을 더했다.
    두 단지 모두 강남에 있지만 분양가 차이는 꽤 났다.
  주로 땅값 때문이다.
  건축비는 3.
 3㎡당 930만~940만원으로 비슷했다.
  하지만 토지비가 2600만~3100만원으로 20% 가까이 벌어졌다.
  연구기관 관계자는 “규모, 땅 모양, 대중교통 접근성 등 입지여건에 따라 땅값 차이가 크다”고 말했다.
    두 단지 중 저렴한 단지는 지하철역에서 더 멀고 단지 규모도 다른 단지의 3분의 2 수준이다.
  개별공시지가도 10~20% 차이 난다.
  두 곳 모두 강남 최고의 입지는 아니어서 더 좋은 입지 여건을 갖춘 단지의 분양가는 3.
 3㎡당 4000만원을 넘길 것으로 예상한다.
  연구기관 측은 “공시지가 차이 등을 고려하면 강남 최고 분양가가 3.
 3㎡당 4500만원 정도 나올 수 있다”고 말했다.
    시뮬레이션 분양가는 ‘로또’로 불리는 HUG 가격보다도 많게는 30%가량 낮다.
  상한제 시행 전 강남에서 HUG 규제에 따른 최근 분양가가 3.
 3㎡당 최고 4891만원이다.
  주변 새 아파트 시세가 3.
 3㎡당 7000만~8000만원이다.
   상한제 적용 분양가는 주변 시세의 반값 수준이다.
  상한제 분양가가 3.
 3㎡당 3500만원이면, 전용 84㎡ 기준으로 12억원 선이다.
  HUG 분양가는 17억원 정도이고, 주변 시세는 24억~27억원에 달한다.
    상한제 분양가가 확 내려가는 이유는 정부가 땅값을 평가할 때 개발이익을 배제하고 원가를 기준으로 산정하게 했기 때문이다.
 