서울 서초구 반포동 반포3주구 재건축 조합원들이 입주 후 재건축부담금으로 내야 할 조합원당 평균 예정금액이다. 역대 최고다. 조합원은 ‘폭탄’을 맞는 셈이지만 뒤집어 보면 재건축 ‘황금알’을 얻는 대가다. 4억200만원. 재건축부담금은 재건축 사업 동안 해당 지역 평균 집값 상승분보다 많은 초과이익이 있어야 나온다. 4억200만원 부담금을 내려면 조합원당 초과이익이 8억7400만원이다.
4억200만원.
  지난달 기준 전국 평균 아파트값(3억8000만원, 한국감정원)보다 많은 금액으로 웬만한 지방 아파트를 살 수 있다.
  서울 서초구 반포동 반포3주구 재건축 조합원들이 입주 후 재건축부담금으로 내야 할 조합원당 평균 예정금액이다.
  역대 최고다.
  지난 23일 서초구청이 조합으로부터 관련 자료를 받아 산정해 조합에 통보했다.
  조합원은 ‘폭탄’을 맞는 셈이지만 뒤집어 보면 재건축 ‘황금알’을 얻는 대가다.
  재건축부담금은 재건축 사업 동안 해당 지역 평균 집값 상승분보다 많은 초과이익이 있어야 나온다.
 4억200만원 부담금을 내려면 조합원당 초과이익이 8억7400만원이다.
  앞으로 재건축해 지을 아파트값에서 멸실되는 기존 집값과 사업비용, 해당 지역 평균 집값 상승분을 빼면 이만큼 남을 것이라는 말이다.
 집값은 시세의 70~80% 수준인 공시가격으로 계산하고 기존 집값 산정 기준 시점은 준공 10년 전이다.
 반포3주구는 지은 지 50년 가까운 5층짜리 전용 72㎡ 1490가구다.
  삼성물산이 재건축 시공을 맡아 2024년 말 준공 목표로 전용59~165㎡ 최고 35층 2091가구로 다시 태어난다.
 9억원에 가까운 초과이익이 예상되는 이유는 재건축 개발이익이 상당해서다.
  재건축으로 짓는 아파트 규모가 기존의 3.
 5배 정도로 커지면서 기존 조합원 몫을 제외하고 일반에 팔 수 있는 일반분양분이 많기 때문이다.
  30%가량인 600여가구가 일반분양분이다.
 일반분양분만으로 공사비를 포함한 사업비를 대부분 충당할 수 있다.
  거의 비용을 들이지 않고 재건축하는 셈이다.
  여기다 재건축으로 많은 시세차익을 기대할 수 있다.
  조합이 추정한 바에 따르면 부담금 계산 기간 10년(2014년 12월 말~2024년 12월 말) 동안 재건축 전후로 조합원 집값(공시가격 기준)이 평균 9억원에서 24억원으로 15억원 뛴다.
  공시가격 기준이어서 시세로 환산하면 평가 차익이 20억원 정도 된다.
  15억원에서 10년간 서초구 평균 집값 상승률(예상치)을 적용한 평균 상승분과 일부 추가분담금을 뺀 금액이 초과이익 8억7400만원이다.
 높은 재건축 기대감에 반포3주구 몸값은 그동안 고공행진을 해왔다.
  2014년 말 12억원에서 지금은 10억원 뛴 22억원 정도다.
  실거래가 최고가는 지난 6월 24억2000만원이다.
 근 반세기 전 준공 시점부터 보면 엄청난 상승세다.
  반포3주구의 등기부등본상 공식 이름은 ‘에이아이디(AID)차관주택’이다.
 