주변 인구가 상가 조성의 핵심 변수이며 인구수가 적으면 상가의 사업성도 나빠지는데 김 내외주건 대표는 산업 구조가 바뀌고 있으니 도시계획 수준을 정비해야 한다고 주장했다.
 삼송역 주변 오피스텔 단지를 기획한 시행사 대표는 “스타필드가 들어서면 주변으로 유동 인구가 퍼지는 ‘낙수 효과’를 기대하는 게 분양 당시 전망이었다”며 “하지만 방문객이 (스타필드) 안에만 있고 밖으로 퍼지지 않는다”고 말했다.
  그는 “여기에 코로나19까지 겹쳤다”며 “디지털 시대를 맞아 (오프라인에) 어떤 공간이 필요한지 다시 고민해야 할 것 같다”고 덧붙였다.
  상가를 조성할 때 핵심 변수 중 하나는 주변 인구다.
  당초 예상보다 인구수가 적으면 상가의 사업성도 나빠진다.
  현재는 가구당 평균 3.
 5명으로 계산해 소비액을 추산한다.
  실제 신도시 개발 후 인구는 더 적은 수준이다.
  특히 1인 가구의 비중은 빠르게 느는 추세다.
  “80년대 잣대로는 주거환경 변화 못 따라가, 도시계획 정비해야” 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “그동안 가구당 인원수는 줄고 온라인 거래 비중은 늘면서 상업용지를 줄여야 한다는 지적이 있었다”며 “하지만 초기 사업계획을 세울 때 사업성을 좋게 보이려고 상업용지 축소를 못 하고 있는 것”이라고 말했다.
  한국토지주택공사(LH)가 신도시에서 땅을 공급할 때 근린생활시설 용지는 최고가 입찰을 한다.
  가장 비싼 가격을 써낸 사업자가 땅을 가져가는 방식이다.
  반면 주택 용지는 미리 정한 공급가로 추첨한다.
  근린생활시설의 사업성에 따라 LH가 차지할 몫이 크게 달라질 수 있는 이유다.
  미래를 위해 개발을 유보하는 땅(유보지)을 늘리자는 목소리도 있다.
  도시 주거환경이 급격하게 변하는 만큼 수요 변화에 따라 유연하게 개발할 수 있게 비워두는 땅이다.
  성남 분당구 정자동 카페거리가 본보기가 될 수 있다.
  분당신도시를 만들 때 업무용지로 계획했지만 땅이 팔리지 않았다.
  LH는 이 땅을 10년가량 비워뒀다.
  결국 국토교통부에서 주상복합 용지로 변경하면서 땅을 팔 수 있었다.
  도시계획 전문업체인 사이트랩의 김현무 대표는 “젊은 층이 유입하면서 브런치 문화와 카페의 수요가 생겨나고 주상복합 1층이 카페거리로 개발된 것”이라고 말했다.
  그는 “신도시가 들어서기 전에는 알 수 없었던 수요”라며 “계획 단계에서 토지의 용도를 100% 지정해 공급하는 데는 무리가 있다”고 덧붙였다.
  김신조 내외주건 대표는 “코로나19로 산업 구조가 확연히 바뀌고 있다”며 “1기 신도시를 개발할 때와 큰 차이가 없는 도시계획 수준을 근본적으로 정비할 필요가 있다”고 말했다.
 