정부의 임대차보호법을 비롯한 각종 대책에 대해 김 주택정책연구실장은 단기간에 전세시장을 안정시킬 수 없다며 서둘러 주택 공급을 늘려야 한다고 말했다.
 주택 중 아파트 입주가 더 많이 줄어든다.
  내년 3만6000가구로 올해(5만3000가구)보다 30%가량(1만7000가구) 감소한다.
   내년엔 기존 전셋집 감소도 더 심해질 전망이다.
  재건축 조합원의 거주 입주가 본격화하고 쉽게 매도하기 위해 전셋집을 빈집으로 남겨두는 주인도 늘어날 것이기 때문이다.
  여기다 신규 전세 수요가 더욱 늘어난다.
  주택 수요 단위인 서울 일반가구 수가 주춤하다 지난해부터 많이 늘어나고 있다.
  지난해 늘어난 서울 일반가구 수가 5만6000여가구로 2만5000~3만가구 사이인 예년의 2배가 넘었다.
     일반가구 수 증가는 올해도 이어지고 있다.
  일반가구 수 집계가 아직 안 되지만 서울 주민등록 세대 수가 올해 9월까지 7만8000여세대 늘어 이미 지난해 연간 증가 수(6만3000여세대)보다 많다.
  지난해 이후 입주물량이 예년보다 많았어도 전셋값이 올해 강세로 돌아선 배경이다.
  허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “전세 수요가 급증하는데 공급이 줄어들어 전세 ‘병목현상’이 심해질 것”이라고 말했다.
     전세시장의 차별화가 두드러질 전망이다.
  세제 거주요건 강화 등으로 신규 분양 계약자와 다른 집에 전세로 사는 유주택자가 입주 주택과 본인 소유 주택으로 들어갈 가능성이 크다.
  변세일 국토연구원 연구위원은 “세입자 연쇄 이동이 일어나며 이들이 살던, 상대적으로 선호도가 떨어지는 지역에선 전세매물이 늘어나는 반면 이들이 입주하는 지역의 전세난이 가중될 것”이라고 말했다.
    정부는 전세난 해결책을 찾기 어려운 신규 계약으로 규제를 확대할 수 있다.
  표준임대료 등으로 직접적인 가격 제한을 두는 것이다.
  계약갱신청구권의 전·월세상한제(상한선 5%)를 당장 신규 계약에 적용하긴 어렵다.
  이는 임대료를 파악할 수 있는 전·월세 거래 신고제가 시행된 뒤 가능한데 신고제가 내년 6월 시행한다.
  이현석 건국대 부동산학과 교수는 “시장 가격을 무시한 임대료 규제는 매매시장 규제와 얽혀 복잡해진 전세시장 문제를 더욱 악화시킬 뿐”이라고 지적했다.
   전세난을 가중시킨 임대차보호법을 비롯해 실거주를 요구하는 각종 정부 대책의 수정을 요구하는 목소리도 나온다.
  김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "매매시장과 달리 가수요가 없는 전세시장은 단기간에 안정시킬 수 없다"며 "전세 수요를 분산시키면서 주택 공급을 서둘러 늘려야 한다"고 말했다.
 