도시재생의 주요 원칙의 첫 번째로는 심층적 실태분석, 두 번째는 구체적이고 정량화할 수 있는 목표 설정, 세 번째는 지역의 사회, 경제, 문화, 자연, 자원의 최대 활용, 네 번째는 합리적인 의사결정과정을 통한 이해관계자들과의 파트너십 도출, 다섯 번째는 설정된 전략 추진 과정 평가 및 도시 현황 모니터링이 있다.
물리적 환경변화에 초점을 두었던 기존 도시재개발의 방식들과 달리 도시 재생은 통합적이고 종합적인 비전을 지향하고 있으므로, 더욱 전략적이고 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있다. Roberts and Sykes(2000)와 김남용(2009)이 제시한 도시재생의 주요 원칙은 다음과 같다. 첫째, 심층적인 실태분석이 선행되어야 한다. 과거로부터의 변동추세와 현재의 도시 상황에 대한 면밀한 분석을 기반으로 물리적 환경, 사회구조, 경제기반을 동시에 개선하는 것을 도시재생의 목표로 삼아야 한다. 즉, 환경적 경제적 사회적으로 지속가능하도록 도시재생 전략을 수립하여야 한다. 둘째, 가급적 구체적이고 정량화할 수 있는 목표를 설정해야 한다. 목표의 달성 여부를 측정할 수 있는 지표를 개발하고, 이를 위한 자료의 축적도 필요하다. 셋째, 지역의 사회 경제 문화 자연 자원 등을 최대한 활용해야 한다. 특히 지역 자원 가운데 아직 시장에서 거래되지 않은 어메니티(Amenity) 또는 관광자원과 같은 비시장재(Non-commodity)가 시장에서 거래될 수 있도록 하는 것이 필요하다. 넷째, 합리적인 의사결정과정을 통해 이해관계자들의 합의 및 파트너십을 도출해야 한다. 반면 소수 이익집단의 목소리가 크게 반영되는 이른바 ‘올슨의 법칙’은 지양해야 한다. 다섯째, 설정된 전략들의 추진 과정을 평가하고, 변화하는 도시 현황을 모니터링해야 한다. 도시 쇠퇴는 자본주의의 본질인 불균형적 성장이 가져온 필연적 결과다(Harvey, 1989). 따라서 도시 쇠퇴는 인구의 급격한 감소를 더욱 심화시키는 요인이 되었으며, 대륙 간 또는 국가 간 차이가 다소 존재하기는 하나, 현존하는 네 개 도시 중 하나 이상의 도시가 1990년부터 2000년 사이에 인구가 감소한 것으로 나타나고 있다(Oswalt and Rieniets, 2006). 성공적인 도시재생을 위해 인구 변화에 대한 지속적인 모니터링이 요구되는 이유다.