물리적 재생은 사회간접자본과 서비스 환경 등을 대상으로 하는 재생활동이며 이 대상은 도시 번영 및 삶의 질 수준, 도시의 변화를 가시적으로 입증한다. 따라서 균형적 개발을 유도하는 것이 관건이며 특히 구도심의 체계적 개발이 필요하다.
물리적 재생은 도시의 외관을 구성하는 건물과 함께 도로, 상하수도와 같은 사회간접자본과 공원 및 토지, 무형적인 서비스 환경 등을 대상으로 추진하는 재생활동을 의미한다. 도시와 근린주구시설의 물리적 외관은 도시 번영과 삶의 질 수준을 직접적으로 나타내며, 거주민과 입주 기업의 자존심으로 연결되기 때문에 재생의 중요한 대상으로 인식된다. 물리적 개선은 그 자체만으로는 도시재생의 성공을 담보하지 못하지만, 경우에 따라서는 도시재생의 주된 동력으로 작용하며 필수적인 요소로 꼽힌다. 나아가 물리적 개선은 도시의 변화를 가시적으로 입증하는 요소다. 따라서 이와 같은 물리적 도시재생은 변화와 개선의 효과가 더욱 극명하게 드러날 수 있도록, 쇠퇴지역 또는 쇠퇴하고 있는 도시를 대상으로 기성 시가지의 정비와 신도심지의 개발이 균형적으로 이루어질 수 있도록 유도하는 것이 관건이다. 특히 구도심의 경우에는 경제 인구 사회 문화 교통 등 복합적 요소들이 어우러져 지역의 중심지 역할을 수행할 수 있도록 체계적인 개발이 요구된다.