금융기관이 담보물인 부동산에 저당권을 설정하고 자금을 대출하는 모기지대출은 대출자가 모기지론을 이용해 자금을 조달할 수 있다. 이러한 대출과 관련된 시장을 1차 시장이라하고, 1차 시장으로부터 실행된 주택대출을 유동화하는 것을 2차 시장이라 한다.
모기지대출이란 금융기관이 대출 실행 시 담보물인 부동산에 저당권(Mortgage)을 설정하고 자금을 대출하는 것을 말한다. 만기까지 자금이 묶이는 일반적인 대출의 경우와 달리, 모기지대출은 대출자가 보유하고 있는 모기지론을 직접 매각하거나 채권을 담보로 MBS를 발행하여 자금을 조달할 수 있다. 이러한 최초대출실행업무(Origination), 대출자산의 심사 및 인수(Underwriting), 대출마감 및 대금지급(Closing and Funding), 대출자금 조달 업무(Funding), 채권 사후관리(Servicing) 등 기능별로 분화된 일련의 대출과 관련된 시장을 1차 시장으로 정의하고, 1차 시장으로부터 실행된 주택대출을 자본시장과 연계하여 증권화하여 유동화하는 것을 2차 시장이라 한다. 2차 시장의 참여자는 주택대출을 실행한 금융기관과 지니매(Ginnie Mae), 패니매(Fannie Mae), 프레디맥(Freddie Mac) 등의 유동화기관(GSE) 및 민간 MBS 발행기관, 그리고 MBS 투자자들로 이루어진다.