양도소득세 부담의 증가에 따라 주택 보유자가 양도시점을 뒤로 미루게 되는 것을 동결효과라 한다. 현행 1세대 1주택 양도소득세 비과세제도는 요건 만족 시 양도차익과 양도 횟수에 상관없이 비과세 혜택을 제공해 주택 양도 시 자본이득에 대한 양도소득세가 부과되지 않는다. 이는 동결효과의 약화로 거주이동이나 주택거래가 자주 발생할 수 있음을 의미한다.
양도소득세 부담이 증가할수록 주택 보유자는 양도시점을 뒤로 미루려는 유인을 가지며 이를 소위 동결효과(lock-in effects)라고 한다. 반대로 양도소득세 부담이 감소할수록 동결효과가 약화되어 주택 보유자가 양도시점을 뒤로 미루려는 유인이 저하된다. 현행 1세대 1주택 양도소득세 비과세제도는 보유요건을 만족하고 양도가액이 9억원 미만인 경우 양도차익에 상관없이 비과세 혜택을 제공한다. 그리고 양도횟수에 상관없이 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 양도차익을 노린 거주이동 현상 또는 주택거래가 자주 발생할 수 있다. 다음의 경우를 살펴보자.  A와 B는 1세대 1주택 보유자이며, 1세대 1주택 양도소득세 비과세제도의 보유요건 및 주택 가격요건을 만족한다고 가정하자. 따라서 이경우, 주택 양도 시 발생하는 자본이득에 대해 양도소득세가 부과되지 않는다. A는 1기, 2기, 3기 동안 동일한 주택을 보유하고, B는 2기에 주택을 팔고 새로 구입한 주택은 3기까지 보유한다고 가정한다. 이때 논의의 편의를 위해 B는 2기의 대체 취득한 주택은 양도한 주택과 동일한 가격을 가진다고 가정한다. 그리고 논점을 흐리지 않기 위해 다른 투자 자산에 대해서는 고려하지 않는다. 3기에서 A와 B가 보유한 주택가격은 각각 식 (Ⅲ-1)과 식 (Ⅲ-2)로 표현된다.