이주형(2009)에서 우리나라는 도시 성장이 거의 포화점에 이르렀으며 이로 인해 도시 내에 여러 부분에서 문제가 발생하고, 도시가 제 기능을 수행하지 못하는 상태에 이르자 도시재생이라는 개념이 등장한 것이라고 하였다.
이주형(2009)은 도시재생이라는 개념이 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 나타난 결과이며 각 국가와 도시마다 그 성격을 달리한다고 강조하면서, 우리나라는 대도시는 물론 중소도시까지도 도시 성장이 거의 포화점에 이르렀다고 지적하였다. 인구집중과 연담화(Con-urbanization) 현상으로 인한 도시내 시설 과밀현상은 개발 가능한 토지가 거의 존재하지 않는 용량의 한계를 가져왔다. 기본적으로 토지는 물리적 범위가 제한되어 있기 때문에 공간적인 확장은 한계에 부딪힐 수밖에 없으며, 이러한 한계는 곧 도시의 자정능력을 상실시키고 시설의 노후화를 진행시킨다. 이로 인해 도시 내에 사회적 경제적 물리적 영역의 문제들이 발생하고, 도시가 제 기능을 수행하지 못하는 상태에 이르자 도시재생이라는 개념이 등장한 것이라고 설명하였다.