임대사업자에게 혜택이 증가하는 한편, 보증의무 등 요건도 강화됐다. 1996년~ 2002년 동안 법개정을 통해 민간이 자금을 모아 투자하는 임대주택조합제도를 도입했다.
이후 민간에 의한 임대주택 공급을 활성화하기 위해 임대사업자에게 주어지는 혜택이 지속적으로 증가하는 한편 이에 상응하는 보증의무 등과 같은 요건도 강화되었다. 1996년 말 법 개정내용을 보면 임대사업자에게 토지수용권까지 부여하였으며 임대기간 종료 후 민간임대주택은 무주택세대주 이외에도 분양할 수 있도록 하였다. 2000년 1월에는 임대사업자 등록에 대한 권한을 건설교통부 장관에서 기초자치단체에 이관하였다. 2002년 말에는 법률 개정을 통해 민간이 자금을 모아 임대주택에 투자하는 임대주택조합제도를 도입하여 민간을 통한 임대주택공급을 활성화하고자 하였다.