도시는 도시화 단계를 거쳐 교외화가 되면서 도심공동화 현상을 겪게 된다. 이 단계에서 도시 구조 개편을 위한 도시재생정책이 필요하며, 이 정책의 성공은 도심을 다시 재집중화한다.
도시는 인구가 집중하는 도시화 단계에 이어 교외화 현상에 따른 탈집중화 단계를 거치게 된다. 이 과정에서 기존 시가지의 쇠퇴와 도심공동화 현상이 발생하게 되는데, 다른 한축에서 정보·지식산업, 문화산업 등을 중심으로 한 업무시설에 대한 수요와 노령화 사회로의 진전에 따른 노년층 주택 수요가 도심지에 새롭게 나타난다. 이 단계에서 국가 차원의 도시재생정책이 필요하게 된다. 도시재생정책은 쇠퇴지역의 문제를 해결하기 위한 정책이자 도시의 구조 개편을 통해 경쟁력을 향상시키는 정책이기도 하다. 도시재생정책이 성공하게 되면 도심에 다시 인구와 기능의 유입이 발생하는 재집중화 단계에 이른다(그림 3-4 참조).