부동산실명법은 명의신탁약정이 무효라 규정하고 있다. 따라서 신탁자와 수탁자 사이에는 형법상 보호되는 위탁 신임관계가 인정되지 않는다.
이에 대하여 신탁자와 수탁자 사이의 사실상의 신임관계까지 부정할 수는 없다는 이유로 배임죄가 성립된다는 주장이 있다. 살피건대 부동산실명법은 입법자의 결단으로서 명의신탁약정이 무효임을 선언하고 있고(제4조 제1항), 매도인이 선의인 경우에도 동조 제2항 단서에 의하여 동조 제2항 본문의 적용이 배제될 뿐 동조 제1항은 의당 적용된다. 나아가 부동산 명의신탁행위 등은 범죄행위(제7조 제1항 제1호, 제2항)이다. 이러한 신탁자와 수탁자 사이에서는 법률상이든 사실상이든 형법상 보호되는 위탁신임관계를 인정할 수 없다고 보아야 한다. 대법원은 민사판결에서, 신탁자와 수탁자 사이에 신탁자의 지시에 따라 부동산의 소유 명의를 이전하거나 그 처분대금을 반환하기로 한 약정이 있다고 하더라도 이는 결국 명의신탁약정이 유효함을 전제로 신탁부동산 자체 또는 그 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것에 해당하여 무효라고 판시하고 있다.