도시재생은 도심공동화 현상에 따른 도심 내 쇠퇴지역이 주 대상이고 이를 방지하기 위한 다방면적 재생을 추진한다. 이는 물리적인 지역 개선을 포함하여 쇠퇴지역의 인프라 재정비 및 공동체 회복, 삶의 질 향상과 복지를 포괄하는 개념이다.
도시재생에 대한 법적 정의와 함께 학술적인 개념화도 계속적으로 진행되었는데 연구자별로 관점에 다소 차이를 보이지만, 도시재생법의 법적 정의에서 제시된 배경이나 목적, 방향과 그 개념이 크게 다르지 않다. 대상은 도심 내의 쇠퇴지역이고, 배경으로 시가지의 노후화 및 지역경제침체 등으로 인한 도심공동화와 도시쇠퇴가 주로 제시되고 있으며 이를 방지하기 위해서 새로운 기능을 도입하여 환경과 경제 및 생활의 재생을 추진한다는 점이 강조된다. 또한 좁은 의미로는 도시 노후화로 인해 쇠퇴한 지역을 물리적으로 개선하는 것을 의미하지만, 최근에는 쇠퇴 지역의 인프라 재정비와 함께 사회공동체 회복, 삶의 질 향상, 주거복지 등을 포괄하는 넓은 의미에서 이해될 수 있는 개념으로 확장되는 추세이며 도시재생을 도시문제를 치유하는 행위나 도시의 회생을 위한 종합처방처럼 적극적으로 해석하기도 한다.