대규모 물류단지개발사업에 물류 관련 운영 경험이 없는 사업자들이 참여하는 것은 상업시설과 지원시설 개발을 통해 사업성을 확보할 수 있기 때문으로 보인다. 이들은 엄격히 따지면 물류단지 실수요자가 아니지만 투자이익을 위해 물류단지 개발에 관심을 갖는다. 
최근 물류단지 실수요 검증제도에서 대규모로 개발하려는 사업시행자는 엄밀한 의미에서 물류단지 실수요자가 아닐 가능성이 높다. 사업시행자 대부분은 물류창고, 물류터미널 등을 운영한 경험의 거의 없고 물류단지 개발에 따른 투자이익에 초점을 둔 사업자에 불과한 상황이다. 이러한 대규모 물류단지개발사업은 대규모 사업비가 소요되어 자금조달의 어려움, 분양의 위험성 가중등을 내포하고 있다. 그럼에도 사업시행자들이 물류단지를 개발하고자 하는 것은 물류단지의 주요 시설 중의 하나인 상업시설과 지원시설을 개발할 수 있기 때문으로 풀이된다. 상업시설은 대형 할인매장, 전문상가, 아울렛 등으로 개발이 가능하기 때문에 유동인구가 많다면 어느 정도 사업성을 담보할 수 있는 사업으로 볼 수 있다. 지원시설의 경우 아파트, 주택단지 등 주거시설을 개발할 수 있어 이 또한 사업자가 많은 관심을 가지는 분야이다. 상업시설과 지원시설을 건설하기 위해서 물류단지는 중소규모가 아닌 대규모로 개발되어야만 충분한 부지를 확보하여 사업성을 확보할 수 있기 때문이다.