명의신탁약정을 매도인이 알았다면 부동산실명볍에 의해 소유권이전등기는 무효이기에 수탁자의 부동산 매매는 불법이다. 매도인은 소유명의 회복까지 매매대금 반환 거절이 가능하기에 소유명의회복이 불가능하면 매도인과 수탁자는 위탁신임관계가 아니다. 계약당사자가 아닌 신탁자는 매도인에게 소유권이전등기청구를 할 수 없다. 피해를 보지 않은 매도인은  횡령죄의 피해자가 아니다.
한편 매도인에 대한 관계에서 횡령죄가 성립된다는 견해가 있다. 생각건대, 형식적으로 보면 매도인이 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정을 알면서 매매계약에 따라 수탁자 앞으로 신탁부동산의 소유권이전등기를 마친 경우 부동산실명법 제4조 제2항 본문에 의하여 수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이므로, 신탁부동산의 소유권은 매도인에게 그대로 남아 있게 되고, 수탁자가 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 부동산을 제3자에게 처분하면 이는 매도인의 소유권 침해행위로서 불법행위가 되므로 위 주장은 타당한 일면이 있다.그러나 실질적으로 보면 수탁자로부터 매매대금을 수령한 매도인으로서는 그 부동산에 관한 소유명의를 회복하기 전까지는 수탁자에 대하여 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있는데, 계약명의신탁에서수탁자의 제3자에 대한 처분행위가 유효하게 확정되어 소유명의의 회복이 불가능한 이상, 매도인으로서는 동시이행관계에 있는 매매대금 반환채무를 이행할 이유도 없으므로 매도인과 수탁자 사이에서는 위탁신임관계라고 할 만한 것이 없게 된다. 또한 신탁자는 매도인과 매매계약 당사자가 아니어서 매도인에 대하여 소유권이전등기청구도 할 수 없으므로, 매도인으로서는 특별한 사정이 없는 한 수탁자의 처분행위로 인하여 어떠한 손해도 입은 바가 없어 횡령죄의 피해자라고 할 수도 없으므로 위 주장은 타당하지 않다.