3개의 지가 평가 제도의 지가 체계 불합리성의 문제로 지가공시법 제정을 통해 공시지가 제도를 도입하게 됐다.
이 분야에 있어서 시세를 정확히 반영을 해야 되는데 현실에 있어서는 시세 대비 공시가격의 비율인 현실화율이 매우 낮기 때문에 이 제도에 대한 신뢰의 문제가 많이 제기되어 왔었습니다. 저희가 검토해본 바에 의하면 공시가격이 처음 출발하게 됐던 것은 1989년 이전에는 건설부의 기준시가 제도와 내무부가 지방세를 매기기 위한 시가표준액 제도, 그다음에 국세청의 기준시가 제도와 같이 3개의 지가 평가제도가 있었는데, 이렇게 다원화되다 보니까 지가 체계의 불합리성이 많이 문제가 돼서 1989년도에 '지가공시법'을 제정을 통해서 공시지가 제도를 도입하게 되었습니다. 그런데 처음 도입할 때부터 이미 현실화율이 매우 낮았기 때문에 많은 한계를 안고 출발했던 데다가 이런 한계가 있었다면 그 뒤에 점진적으로 현실화율을 높여서 시세를 많이 반영하도록 공시가격제도를 운용했어야 되는데 현실화율을 높이게 되는 경우에 있어서는 세부담이나 건강보험료 같은 것들이 증가될 우려가 있다는 점들 때문에 일관성 있게 개선하지 못해왔던 것들이 사실입니다. 게다가 여러 가지 부동산 시장의 여건이라든가 여러 가지 민원 이런 문제들 때문에 현실화율을 높이려는 이런 노력들이 한때는 정체된 그런 상황들도 있었습니다. 무엇보다도 현실화율의 지표로 사용하고 있는 실거래가 반영률이라는 게 결국 실거래가를 기준으로 해야 되는데 실거래가라는 게 모든 부동산에서 발생하는 것들이 아니라 따라서 건수도 좀 부족하게 되고, 또 실거래가 발생하지 않는 시기나 지역 같은 경우에 있어서는 편중의 문제도 발생하고, 또 표본이 연속적으로 매년 발생하는 것이 아니기 때문에 불연속적으로 발생하는 등 여러 가지 문제가 있어서 좀 더 명확하게 현실화율을 높이기 위한 통계 제도 같은 것들이 필요하다는 점들이 지적이 되었습니다.