토지와 달리 해역은 '유체'로 구성돼 환경영향 범위가 넓고 원상회복이 어렵고 매매가 불가하다. 해역이용적정가격은 수익구조와 환경영향범위 등을 종합적으로 고려해 산정해야 한다. 
해역은 기본적으로 토지와는 다른 특성을 갖는다. 토지와는 다른 해역의 특성은 ‘유체(流體)’로 이루어졌다는 점이다. 이에 따라 해역은 이용·개발행위에 따른 환경영향의 범위가 더 넓고, 이용·개발이후에 원상회복이 어려우며 해역 이용·개발입지를 선정할 때 자연적 특성을 우선적으로 고려하게 된다. 또한 우리나라에서는 ‘토지’는 그 자체에 시장가격을 정해 매매 혹은 임대의 대상으로 삼았지만, ‘해역’은 시장에서 매매할 수 있는 대상이 아니다. 따라서 해역이용적정가격은 ‘이용행위 유형’에 따른 경제적 수익구조에 대한 이해와 해역의 환경영향범위 등을 종합적으로 고려해서 산정해야 할 필요가 있다.