항만법에 편입된 조항은 항만재개발을 새로운 개념을 도입했지만 실제 도심 주변지역을 지정하고 이를 포함시켜 개발하지 않았다. 이에 더하여 제도적인 한계점도 있었다.
2007년 제정되었다가 현재 항만법에 편입된 『항만과 그 주변지역의 개발 및 이용에 관한 법률』및 현행 『항만법』은 항만재개발을 규정하면서 공통적으로 항만재개발의 개념에 ‘항만과 주변지역의 개발’이라는 것을 포함은 시켰으나, 실제 위 각 관련 법령을 근거로 실시된 항만재개발사업을 살펴보면 항만 구역 외에 도심의 주변지역을 지정하고 이를 사업구역에 포함시켜 개발한 사례는 없었다. 또 현행 항만법에는 주변지역의 지정 절차나 그 범위에 대한 구체적인 내용이 부재하여 주변지역을 포함한 재개발을 시행하고 싶어도 법 제도적으로 뒷받침해주지 못하는 현실적인 장애도 있었다.