해역 개발은 토지의 경우보다 위험성이 높고 수익안정성도 상대적으로 낮아서 등급분류와 가치평가에서 고려해야 할 요인들이 복잡하며 도시토지에 비해 입지조건평가가 더 중요하게 작용한다.
셋째, 토지보다 해역 개발은 위험성이 크고 수익안정성도 비교적 낮다. 이에 따라 등급 분류와 가치 평가에서 고려해야 할 요인들이 상대적으로 복잡하다. 넷째는 해역의 입지조건 평가가 도시 토지 평가에서보다 더 중요하다. 해역의 기능은 해역의 자연속성에 근거하여 이루어진다. 예를 들어 해수욕장용 해역 사용은 모래 질이 좋은 백사장이 필요하지, 기반암 해안이나 자갈 해안이 필요한 것이 아니다. 그러나 도시의 토지는 경제 입지와 교통 입지의 영향을 크게 받는다. 도심은 인구 유동, 물류, 정보의 유통 등을 위한 중심지 역할을 수행하기 때문이다. 해역은 균질성을 지니며, 자연속성이 해역 기능 선택에 보다 결정적인 영향을 미친다.