토지와 해역은 위치 고정성 등의 여러 특징으로 인해 시장가격형성원리로 책정되며 여러 정채들에 따라 가격변동이 있다. 또한 토지가 위치한 곳의 환경 및 사회경제적 차이에 따라 질이 다르다.
토지가격과 해역이용가격은 모두는 일반적으로 수요-공급 원리에 따라 결정되며, 정부정책과 지역의 사회경제적 수준과 자연환경의 속성에 따라 영향을 받는 공통점이 있다. 즉, 토지와 해역은 위치 고정성, 희소성, 개발의 효용성 등을 지니고 있기 때문에 시장의 가격형성원리에 따라 결정되며, 국토․해양개발정책 등에 따라 그 가격은 영향을 받는다. 또한 개별 해역과 토지가 위치한 지역의 환경적․사회경제적 차이에 따라 해역과 토지의 질의 차이가 발생한다. 토지와 해역에 지정된 용도에 따라 영향 요인이 다르고 수익성도 다르다고 하더라도 토지와 해역은 그 이용에 따라 모두 수익성을 지니고, 현재이익 뿐만 아니라 미래이익도 기대할 수 있다