부동산실명법에 따라 매도인과 수탁자 사이의 물권변동의 목적을 달성할 수 없는 매매계약은 무효가 되고, 매도인은 계약의 무효로 인한 원상회복 및 등기 말소를 구할 수 있으며 당사자들 사이에 어떠한 관계도 없으므로 어떠한 청구권도 인정되지 않는다.
부동산실명법 제4조 제2항 본문에 따라 매도인과 수탁자 사이의 매매계약은 원시적으로 물권변동이라는 목적을 달성할 수 없는 계약으로 무효가 된다. 이에 따라 부동산 소유권은 매도인에게 그대로 남아 있게 되고, 매도인은 수탁자에게 매매계약의 무효로 인한 원상회복 또는 소유권에 기하여 소유권이전등기의 말소 내지 진정명의회복을 위한 소유권이전등기를 구할 수 있다. 이에 대하여 수탁자는 매도인에게 이미 지급한 매매대금의 반환을 구할 수 있다. 매도인과 신탁자 사이에는 매매계약이나 이전등기에 관한 어떠한 관계도 없으므로 서로에게 어떠한 청구권도 인정되지 않는다. 반면 명의신탁약정이 무효이므로, 신탁자는 수탁자에게 소유권이전등기청구를 할 수 없다. 한편 신탁자는 수탁자에게 자신이 제공한 매매대금 상당의 부당이득반환청구권을 갖고, 이를 보전하기 위하여 수탁자를 대위하여 매도인에 대한 매매대금반환청구권을 행사할 수 있다. 다만 이 경우 수탁자의 무자력을 주장․입증해야 한다.