가장임차인은 민법상 임대계약상의 임차인을 뜻한다. 임대차계약을 체결하였지만 보증금을 지급하거나 실제 사용, 수익을 하지 않은 임차인을 말한다. 최근 다양한 방법으로 임차목적물을 이용하기에, 법을 악용하여 부당한 이득을 취하는 임차인이 늘었다. 이에 법에 따라 그들의 우선변제권을 인정하지 않고 이들을 가장임차인이라 칭하였다. 이는 대법원 1999년 4월 13일 선고에 처음 등장하였다.
실무상 가장임차인이라는 표현이 많이 사용된다. 이는 민법상 통정허위표시에 따른 임대차계약상의 임차인을 의미하는 듯하다. 주로 형식상만 임대차계약을 체결한 것으로 하였을 뿐 임대차보증금을 지급한 사실이 없거나 임차목적물을 사용, 수익한 외관만 만들었을 뿐 실제 사용, 수익은 하지 않은 임차인을 칭한다. 하지만, 근래에는 다양한 방법으로 임차목적물을 사용, 수익한 듯한 외관을 작출하고 있어 임차목적물을 실제 사용, 수익하였는지 판단하기 쉽지 않고, 그래서인지 하급심 판결례 중에는 임차목적물을 어느 정도 사용, 수익하였다고 하더라도 기존 채권의 회수에 주된 목적이 있은 임차인이나 법을 악용하여 부당한 이득을 취하는 임차인 등 법에 따라 우선변제권을 인정받을 수 없는 모든 임차인을 가장임차인으로 칭한 것들도 있다.     대법원이 가장임차인이라는 표현을 직접 쓴 것은 대법원 1999. 4. 13. 선고 99다1697 판결에서 “피고가 이 사건 주택에 관한 가장임차인으로 볼 여지가 충분하므로, 피고가 이 사건 주택에 거주하지 않은 사실관계에서..”라고 한 것과, 대법원 2001. 5. 15. 선고 2001다18513 판결에서 “원심으로서는 라금주가 실제로 이 사건 아파트의 방 1칸을 금 800만 원에 임차하였는지 아니면 가장임차인에 불과한지의 여부 (중략)에 관하여 나아가 심리하고”, 라고 한 것이 있는데, 임차목적물을 실제 사용, 수익하지 않은 임차인을 가장임차인으로 칭하는 듯하다.