탈법행위가 정교해져가고 있어 정당한 소액임차인을 판단하는 것은 어렵다. 소액임차인은 다른 담보권자의 지위가 해제되어도 그 보증금의 회수를 보장받는 예외규정을 두고 있으므로 정당한 소액임차인은 임차물을 실제 사용, 수익하여야 하지만 이를 판단하는 것은 쉽지 않다. 법을 악용하여 부당이득을 취하는 임대차계약에 대한 깊은 논의가 필요하다.
실무상 소액임차인으로 보호받기 위해 행해지는 탈법행위는 날로 정교해져 가고 있어서 정당한 소액임차인을 판단하는 문제는 쉽지가 않다. 대법원 판례가 설시한 바와 같이 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정이므로, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때 법에 의하여 보호되는 정당한 소액임차인은 임차목적물을 사용, 수익하는데 주된 목적이 있는 임차인이어야 하는 것은 지극히 당연하고, 대상판결도 그와 동일선상에서 판시한 것으로 보이고, 타당한 결론이다. 다만 임차목적물을 실제 사용, 수익하였는지를 판단하는 것은 쉽지 않고, 이에 더 나아가 임차목적물을 사용, 수익하는데 주된 목적이 있는 임대차인지를 판단하는 일은 더더욱 어려운 일임은 분명하다. 앞서 본 바와 같이 임대차보증금의 액수, 임차부동산에 그 가치를 초과하는 근저당, 가압류 등의 존재 여부, 임대차계약 및 대항요건의 구비 시점, 해당 주택을 임차할 필요성, 거주의 태양, 임대차계약 체결 과정 등을 종합하여 법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 하는 임차인 또는 기존 채권 회수에 주된 목적이 있는 임차인을 가려내야 할 것이다. 또한, 법을 악용하여 부당한 이득을 취하는 임대차계약과 관련한 사안은 앞으로 판례가 더 축적되어 더욱 심도 깊은 논의를 할 수 있기를 기대한다.