주택임차인이 대항력을 갖는 지 여부는 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건에 의해 결정되는 것이므로 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 계약을 체결했다고 해서 임차인이 대항력을 갖지 못한다고 볼 수 없다.
주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다.  원심은 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결을 원용하고 있으나, 이 판결은 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 법 제8조 제1항 소정의 최우선변제권을 행사함으로써 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우에는 법상의 소액임차인으로 보호받을 수 없다는 법리를 선언한 판결이므로 이 사건에 원용할 만한 판례가 아니다.