신탁자는 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있다. 수탁자가 임의로 부동산을 제3자에게 매각한 경우 부동산실명범에 따라 제3자는 유효하게 그 소유권을 취득하고, 신탁인은 매도인이 아닌 수탁자에게 부당이득 반환을 요구할 수 있다.
신탁자는 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있다. 다만, 신탁자는 수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 하여 신탁부동산에 관한 소유권이전등기를 구할 수 없다. 수탁자가 임의로 부동산을 제3자에게 매각한 경우 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 특별한 사정이 없는 한 제3자는 유효하게 그 소유권을 취득하게 된다. 이 경우 신탁자는 매도인을 상대로 매매대금의 반환을 구하거나 자신에게 부동산의 소유권이전등기를 요구할 수 없고, 매도인은 수탁자로부터 부동산에 관한 소유권을 회복하기 전까지는 이와 동시이행관계에 있는 매매대금의 반환채무 이행을 거절할 수 있다. 다만 이 경우 매도인의 신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되고 그 결과 신탁자는 부동산의 소유권을 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입게 되는 반면, 수탁자는 부동산의 처분대금이나 보상금을 취득하는 이득을 얻게 되므로, 수탁자는 신탁자에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 또한 수탁자의 이러한 처분행위는 신탁자에 대한 횡령죄가 성립하므로 수탁자는 신탁자에 대하여 불법행위로 인한 손해배상책임을 부담한다. 이처럼 수탁자가 제3자에게 신탁부동산에 대한 처분행위를 한 경우 3자간 등기명의신탁에 의한 소유권이전등기의 무효로써 제3자에게 대항할 수 없다고 하더라도, 이는 당초의 약정에 따른 신탁자에 대한 소유권이전등기의무가 이행된 것으로는 볼 수 없으므로, 선급금의 대물변제를 위해 도급인이 수급인 회사의 임직원들에게 이른바 3자간 등기명의신탁에 의한 방법으로 부동산소유권을 이전한 경우 대물변제의 효력이 발생할 수 없다.