Het is 1922 en dus een paar jaar na de eerste wereldoorlog, waarin de twee broers van Frances Wray zijn omgekomen. Haar vader is in diezelfde periode overleden, maar waar Frances liefdevol de herinneringen aan haar broers koestert, ergert ze zich bijna dagelijks aan hetgeen haar vader haar en haar moeder heeft nagelaten: "De meubels waren allemaal van donker hout en moesten eveneens geregeld worden afgenomen. Haar vader had een passie gehad voor 'het Engeland van weleer', een stijl die in het geheel niet strookte met de zwierige uitstraling van het vroegnegentiende-eeuwse pand: in elk hoekje stond wel een logge stoel of kist. 'Vaders verzameling' werden de stukken genoemd toen haar vader nog leefde."
Het is aan Frances om het grote huis, inclusief 'vaders verzameling', schoon te houden omdat haar moeder te oud is, en er geen geld meer is voor dienstmeisjes of andere bedienden. 'Vaders verzameling' bleek echter nep en waardeloos, en dus moeten Frances en haar moeder een aantal kamers van hun prachtige, grote woning in Camberwell verhuren. Of het huis verkopen. Ze hebben voor het eerste gekozen.

Lilian en Len Barber zijn de aanstaande huurders, hoewel Frances en haar moeder bij voorkeur de term huisgenoten gebruiken als ze met buren en vrienden over de nieuwe bewoners spreken. Len verkoopt verzekeringen en Lilian is de dochter van een winkelier. De huisgenoten arriveren op de eerste bladzijde en Frances ziet ze, staand voor het raam, aankomen: "Er kwam een bestelauto aanrijden. Dat waren ze toch niet? Ze had een kar verwacht, misschien zelfs dat de twee te voet zouden komen. Maar inderdaad, de auto kwam met afgrijselijk piepende remmen naast het trottoir tot stilstand en ze zag de drie inzittenden voorovergebogen naar haar opkijken, mevrouw Barber tussen haar man en de chauffeur in."

Het is in het begin voor iedereen wat ongemakkelijk, maar langzamerhand wennen Frances en haar moeder een beetje aan de nieuwe bewoners die overduidelijk uit een ander deel van de samenleving komen. Vooral de familie van Lilian is kleurrijk, luidruchtig, maar zeer hartelijk, zoals Frances ondervindt wanneer ze hun zus en dochter komen opzoeken in dat mooie huis. Kort daarna ontdekt Frances dat het huwelijk van Lilian en Len niet zo geweldig is als het op het eerste gezicht lijkt en dat ook de wederzijdse families elkaar niet erg op prijs stellen. Voor wie al eerder boeken van Sarah Waters heeft gelezen, is het niet verbazingwekkend dat zij ervoor zorgt dat Lilian en Frances elkaar opzoeken. Dat heeft verstrekkende gevolgen. Niet alleen voor Frances, haar moeder en de Barbers, maar ook voor de rest van de familieleden, vrienden én de buren.

De huisgenoten begint als een lichtvoetige sociale roman, waarin Waters heel secuur en gedetailleerd laat zien wat er in de jaren vlak na de eerste wereldoorlog gebeurde in Engeland. Ze laat bijvoorbeeld zien hoe mensen uit voorheen strikt gescheiden klassen ineens met elkaar te maken krijgen en hoe rollen tussen mannen en vrouwen veranderd zijn en veranderen. Daarna wordt het een liefdesverhaal, waarbij de ene geliefde getrouwd is en dus overspel pleegt en de ander moet trachten de verhouding voor haar steeds wantrouwiger moeder verborgen te houden. Uiteindelijk komt vrijwel iedereen in de Old Bailey terecht en resulteert het verhaal in een intrigerend rechtbank-'drama'.

Daarmee is de kracht, maar ook de zwakte van de roman verteld: een prima, soms ‘tongue-in-cheek’ geschreven begin, wordt opgevolgd door een voorspelbaar, drakerig dramatisch middendeel, dat uitnodigt tot ‘wegleggen’. Gelukkig wordt de doorzetter door Waters beloond met een sterk derde deel, waarin politie en justitie aan de slag moeten om de dader van het misdrijf te vinden en te berechten. Daar vindt Waters namelijk na enige tijd weer die licht spottende toon terug, waarmee ze de wijze waarop de rechtspraak zo’n honderd jaar geleden plaatsvond prachtig neerzet. Helaas is het daarmee 'geen eind goed, al goed' ,omdat de drakerigheid van het middendeel daarvoor teveel kwaad heeft aangericht.