คำพิพากษาศาลฎีกา: การเช่าอสังหาริมทรัพย์
การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีหลักเกณฑ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ ว่า “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”
จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่นตึกแถวพิพาทจากโจทก์เป็นเวลา ๒๑ ปีนับแต่วันที่ ๘ มิถุนายน ๒๕๓๒ แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง ๓ ปี คือวันที่ ๘ มิถุนายน ๒๕๓๕ เท่านั้นแต่หลังจากครบกำหนดดังกล่าวแล้ว จำเลยยังคงเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๗๐ ซึ่งโจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ใด แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ใน มาตรา ๕๖๖ เมื่อปรากฎว่าโจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ใน มาตรา ๕๖๖ เมื่อปรากฎว่าโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทภายใน ๖๐ วัน นับแต่วันได้รับหนังสือ จำเลยได้รับเมื่อวันที่ ๓๐ มกราคม ๒๕๔๔ ตามใบตอบรับไปรษณีย์ การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงมีผมตามกฎหมายแล้ว จำเลยต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท หาใช่โจทก์ก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๑๙๖/๒๕๕๒)
บันทึกเอกสารหมาย จ.๔ มีข้อความว่า “ข้าพเจ้านาง บ.(จำเลย)ขอรับว่าเป็นหนี้ค่าเช่าที่ขายของคุณ อ.(โจทก์)จริงตามคำบอกกล่าวของทนายที่แจ้งมาแล้วนั้น แต่นาง บ.(จำเลย)ขอลดหนี้จะชำระเพียง ๗๐,๐๐๐บาท จึงยังตกลงกันไม่ได้ ทรายจึงต้องสอบถามจากคุณ อ.(โจทก์) เจ้าหนี้เสียก่อนว่าจะมีความเห็นประการใดจึงได้ลงชื่อกันไว้ต่อหน้าพยาน” เป็นเรื่องที่จำเลยยอมรับว่าได้เช่าที่ดินโจทก์และยังค้างค่าเช่าอยู่จริง เมื่อจำเลยลงลายมือชื่อในบันทึกดังกล่าวย่อมถือเป็นเป็นหลักฐานการเช่าอันจะทำมาฟ้องร้องขอให้บังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ มาตรา ๕๓๘ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๒๔๖/๒๕๕๐)
ก.มาตรา ๕๓๘ ใช้บังคับเฉพาะสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น หากเป็นสัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์เท่านั้น หากเป็นสัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่ง เช่น เรือมีระวางตั้งแต่หาตันขึ้นไป แพและสัตว์พาหนะ ย่อมไม่ตกอยู่ในบังคับมาตรา ๕๓๘ เช่นการเช่าเรือยนต์ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๓๔/๒๔๘๐)
การเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ การเช่าช่วงที่ดินพิพาทถือเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งจึงต้องตกอยู่ภายใต้บังคับของ ป.พ.พ มาตรา ๕๓๘ ซึ่งจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ
เมื่อจำเลยเข้าไปอยู่มนที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าเช่าช่วงจากโจทก์ แต่ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าช่วงจากโจทก์แต่อย่างใด และไม่ปรากฎว่ามีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อของ จำเลยจึงไปอาจยกการเช่าช่วงขึ้นใช้ยันโจทก์ได้ การที่จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทจึงต้องถือว่าจำเลยอยู่โดยอาศัยสิทธิของโจทก์ จำเลยจะอ้างว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินแก่โจทก์แล้วเพื่อต่อสู้ว่าโจทก์ จำเลยจะอ้างว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินแก่โจทก์แล้วเพื่อต่อสู้ว่าจืก์ไท้ทัอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหาได้ไม่ เมื่อโจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยอยู่ในที่พิพาทอีกต่อไปอละได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยยังคงอยู่ในที่ดินพิพาทต่อมาย่อมเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๒๗๕/๒๕๕๑)
คำมั่นจะให้เช่า มิใช่สัญญาเช่าใช้ไม่อยู่ในบังคับมาตรา ๕๓๘ เช่นกันเพราะ มาตรา ๕๓๘ ใช้บังคับเฉพาะสัญญาเช่า อสังหาริมทรัพย์เท่านั้นตัวอย่างเช่น ในสัญญาเช่ามีข้อความว่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า ๒ ปี ตามสัญญาแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเช่าต่อไปได้อีก ๒ ปี ถ้าประสงค์และเมื่อได้แต้งความประสงค์เช่าต่อแก่ผู้ให้เช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และถ้าหากได้ทำสัญญาต่อไปดังกล่าว เมื่อครบกำหนดอีกครั้งหนึ่งผู้เช่าคงมีสิทธิจะเช่าต่อไปได้อีก ๒ ปี ในเงื่อนไขดังกล่าวมาข้างต้น และต่อจากนั้นถ้าผู้เช่าคงครอบครองสถานที่เช่าอยู่ ให้ถือว่ายังคงเช่าต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
หรือในกรณีทำสัญญาเช่าห้องกันสามปีและมีข้อสัญญาต่อไปอีกหนึ่งข้อว่า เมื่อสิ้นสัญญา ฉบับนี้แล้ว ผู้ให้เช่ายินดีที่จะทำสัญญาต่อให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกเป็นงวดๆจนครบ ๑๐ ปี กรณีเช่นนี้เป็นคำมั่นจะให้เช่า เมื่อผู้เช่าแสดงเจตนาขอเช่าต่อไปก่อนหมดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าผูกพันต้องให้ผู้เช่าได้เช่าตามระยะเวลาที่ให้คำมั่นไว้ไม่ได้ความตกลงดังว่านี้หาใช่เป็นการทำสัญญาเช่าโดยมีกำหนดเวลาเกินกว่า ๓ ปี ไม่ และการให้คำมั่นดังกล่าวแล้ว แม้จะเป็นการตกลงให้เช่าติดต่อกันรวมแล้วเกิน ๓ ปี ก็ไม่อยู่ในบังคับของมาตรา ๔๓๘ ที่จะต้องจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๒๖/๒๔๙๐,๙๗๖/๒๔๙๕)
แม้คำมั่นจะให้เช่าจะผู้พันผู้ให้เช่าในอันที่ต้องยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินต่อไปอีกและผู้ให้เช่าไม่อาจถอนคำมั่นนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ตาม แต่ก็มิได้ห้ามคู่สัญญาในอันที่ตะคกลงกันยกเลิกคำมั่นนั้นสัยได้ ดังนั้นเมื่อจ้อเท็จจรงฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยตกลงยกเลิกคำมั่นนั้นเสียแล้ว คำมั่นดังกล่าวย่อมสิ้นผลไป โจทก์ก็ย่อมไม่อาจบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปภายหลังครบกำหนดเวลาเช่าได้อีกทั้งการตกลงกันยกเลิกคำมั่นดังกล่าวก็หาใช่การที่จำเลยถอนคำมั่นเพียงฝ่ายเดียวอันจะเป็นการต้องห้ามชัดแจ็งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะกรรมดังที่โจทก์กล่าวอ้างในฎีกาไม่
แม้จะสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วก็ตาม แต่ข้อความในสัญญาเช่าต่างคอบแทน ข้อ ๓ ท้ายสัญญาเช่าเป็นคำมั่นที่จำเลยให้โอกาสดแก่โจทก์ในอันที่ตะค่อสัญญาเช่าได้อีกเท่านั้นจึงเป็นเพียงข้อตกลงที่แยกต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าได้และคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่มีบทบัญญัติกฎฆมายใดที่ระบุให้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย เพียงแต่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญก็มีผลใช้บังคับได้แล้ว ดังนั้นเมื่อคำมั่นจะให้เช่าไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การทำบันทึกยกเลิกคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกัน บันทึกข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์(คำพิพาทษาฎีกาที่ ๓๐๗๘ - ๓๐๗๙
/๒๕๕๒)
คำมั่นที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วเป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาและอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม ซึ่งโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่ามาจากมารดาโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ก็ตาม แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าตึกแถวพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอให้บังคับโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปได้ตาม ป.พ.พ มาตรา ๕๓๘ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาเช่า (คำพิพาทษาฎีกาที่ ๗๓๘๖/๒๕๔๘)
ข. การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยเจตนาหลีกเลี่ยงบทบัญญัติ มาตรา ๕๓๘ เช่น “ จำเลยทำสัญญาเช่าขึ้นพร้อมกัน ๒ ฉบับ ลงวันที่ในสัญญาเช่าขึ้นพร้อมกัน ๒ ฉบับลงวันที่ในสัญญาและระยะเวลาที่เช่าติดต่อกันรวมได้กว่า ๓ ปี ต้องการหลีกเลี่ยงกฎหมายย่อมฟ้องร้อง บังคับกันได้เพียงสามปี ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์ มาจตรา ๕๓๘ซึ่งการฟ้องร้องให้บังคับคดีดังกล่าวหมายความรวมถึงการที่ยกขึ้นกล่าวอ้างต่อสู้ให้บังคับคดีไปตามข้อกล่าวอ้างนั้นด้วย เพราะการบังคับคดีย่อมทำได้ด้วยกันทั้งสองฝ่าย ฯลฯ”(คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๖๗๖/๒๕๒๘) ผู้ร้องทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับเจ้าของเดิมพร้อมกัน ๓ ฉบับ รวมระยะเวลาเช่า๘ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมบังคับกันได้เพียง ๓ ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรก สิทธิของผู้ร้องที่จะอยู่ในตึกแถวที่เช่าจึงมีอยู่ถึงวันครบกำหนดตามสัญญาดังกล่าว ไม่ว่าผู้ใดจะเป็นเจ้าของตึกแถวและที่ดินสิทธิของผู้ร้องก็มีอยู่คงเดิม (คำพิพากษาฎีกาที่๙๙๒/๒๕๓๑) นอกจากนี้ยังมีคำพิพากษาฎีกาที่ ๑๙๘๕/๒๕๒๖, ๒๖๕๕/๒๕๒๖ ๒๕๘๗ ---๒๕๘๙/๒๕๒๑, ๑๘๘๐/๒๕๑๘,๑๒๔๙/๒๕๑๕,๗๘๖/๒๕๑๓ , ๘๕๗/๒๕๐๓, ๑๘๑/๒๕๓๕ วินิจฉัยในแนวเดียวกัน
การทำสัญญาเช่ากันใหม่เพื่อขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมในระหว่างที่เวลาเช่าเดิมยังมีอยู่ ก็ถือเป็นการหลีกเลี่ยงบทบัญญัติ มาตรา ๕๓๘ เช่นกัน
ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินมีกำหนด ๕ ปี เมื่อทำสัญญาดังกล่าวแล้ว ๑ ปี จึงทำสัญญากันเองเช่ากัน ๓ ปีนับแต่วันสิ้น สัญญาที่ทำต่อพนักงานนั้น ถือว่าเป็นการขยายเวลาเช่าเดิม เป็นการหลีกเลี่ยงการที่จะต้องทำสัญญาเช่าต่อเจ้าพนักงาน สัญญาเช่าที่ทำกันใหมจึงไม่สมบูรณ์ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๑๖/๒๔๙๒)
โจทก์กับพวกได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยมีกำหนด ๒ ปี นับแต่วันที่ ๓๑ มีนาคม ๒๕๒๑ ถึงวันที่ ๓๐ มีนาคม ๒๕๒๓ ครั้นวันที่ ๒๑ มีนาคม ๒๕๒๒ จำเลยได้ทำหนังสือให้โจทก์กับพวกเช่าอีก๔ ปี นับตั้งแต่วันที่ ๑ เมษายน ๒๕๒๔ เป็นต้นไป ตามพฤติการณ์แห่งคดีแสดงให้เห็นว่าขณะทำหนังสือเพื่อโจทก์กับพวกจะเช่าต่อไปอีก ๔ ปี เวลาเช่าเดิมยังมีอยู่อีก ๑ ปี จึงจะครบกำหนดเช่า เห็นได้ว่าเป็นการทำสัญญากันใหม่เพื่อขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมออกไปจึงเป็นการหลีกเลี่ยงการไปทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ มาตรา ๕๓๘ ข้อตกลงเช่ากันใหม่อีก ๔ ปี จึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย (คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๐๑๓/๒๕๓๓)
ค. การได้สิทธิตามสัญญาเช่ามาโดยคำพิพากษาตามยอมไม่อยู่ในบังคับ มาตรา๕๓๘
ข้อเท็จจริงมีว่า เมื่อวันที่ ๕ มีนาคม๒๕๑๔ โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินมีโฉนดตามฟ้องมีกำหนด ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๕ มีนาคม ๒๕๑๔ ถึงวันที่ ๕ กุมภาพันธ์ ๒๕๒๔ ต่อมาจำเลยฟ้องโจทก์ขอให้ศาลบังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่ามีกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาโจทก์ในฐานะจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน สัญญาดังกล่าวมีกำหนดการเช่าเกิน ๓ ปี มิได้จดทะเบียนการเช่าเป็นโมฆะ และจำเลยใช้ที่เช่าผิดวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าเป็นการผิดวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่า ขอให้ยกฟ้องและขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่เช่า ผลที่สุดโจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยโจทก์จำเลยยอมถือปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่ ๕ มีนาคม ๒๕๑๔ ต่อไป ศาลพิพากษาตามปรากฎตามคดีของศาลชั้นต้นหมายเลขแดงที่ ๒๗๐๒/๒๕๒๐ ซึ่งสัญญาดังกล่าวมีกำหนดระยะเวลาการเช่า ๑๐ ปี ครั้น ยัง ไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่า ๑๐ ปีโจทก์ฟ้องคดีนี้ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่เช่าโดยอ้างเหตุว่าสัญญาเช่าซึ่งกำหนดระยะเวลาเช่า ๑๐ ปี นั้นมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาดังกล่าวจึงมีผลบังคับเพียงสามปีเท่านั้น บัดนี้พ้นกำหนดระยะเวลา ๓ ปีแล้ว คดีมีปัญหาว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่
พิเคราะห์แล้วเห็นว่า สัญญากประนีประนอมยอมความซึ่งซาลได้พิพากษาตามยอมนั้นนคดีถึงที่สุดแล้ว ปรากฎตามคดีของศาลชั้นต้นหมายเลขแดงที่ ๒๗๐๒/๒๕๒๐ คำพิพากษานั้นย่อมมีผลผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธิพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๔๕ วรรคแรก เมื่อสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งมีคำพิพากษาตามยอมระบุว่าจำเลยมีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าต่อไปจนครบกำหนดเวลา ๑๐ ปี ตามสัญญาเช่าจึงเป็นเรื่องสิทธิของจำเลยที่ได้มาโดยผลของคำพิพากษา จำเลยย่อมได้สิทธิตามคำพิพากษานั้นโดยสมบูรณ์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยให้มีผลบังคับคดีผิดไปจากคำพิพากษาที่ผูกพันโจทก์อยู่ ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ บัญญัติว่า การเช่าอหังสาริมทรัพย์ ถ้ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปีนั้น เห็นว่า เป็นบทกฎหมายที่บังคับคู่ความที่ฟ้องร้องบังคับกันตามสัญญาเช่าที่มีกำหนดการเช่าเกินกว่าสามปีหรือคลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ให้มี ผล บังคับกันได้เพียงสามปี ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับกรณีที่เป็นปัญหาอยู่ในคดีนี้ ฯลฯ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๑๒๗/๒๕๒๗)
กรณีตามคำพิพากษาฎีกาดังกล่าวเป็นเรื่องสิทธิการเช่าที่ได้มาโดยผลของคำพิพากษาตามยอม แต่ถ้าเป็นกรณีที่คู่ความตกลงกันยอมให้เช่าพิพาทมีกำหนดว่าสามปีแล้วถอนฟ้องไปโดยศาลมิได้พิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความผลย่อมเป็นไปตามมาตรา ๕๓๘ หากมิได้ จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมีผลบังคับกันได้เพียง ๓ ปี
บิดาโจทก์เคยฟ้องขับไล่จำเลย แล้วตกลงประนีประนอมกัน โดยบิดาโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่พิพาทมีกำหนด ๕ ปี และบิดาโจทก์ถอนฟ้อง ศาลอนุญาติ ตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาล สัญญาประนีประนอมตามรายงานกระบวนพิจารณาดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๗ ระหว่างบิดาโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อบิดาโจทก์ตายที่พิพาทเป็นมรดกตกได้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบิดาโจทก์ที่มีต่อจำเลย แต่บิดาโจทก์กับจำเลยตกลงกัน ศาลมิได้พิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น ย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิพิเศษใด ๆนอกเหนือจากสัญญาเช่าอสังหารืมทรัพย์ธรรมดาทั่ว ๆไป เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาเช่า จึง มีผลบังคับกันได้เพียง ๓ ปี ตามมาตรา ๕๓๘ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๓๕๙/๒๕๓๐)
ง. การเช่าที่ฝ่าฝืนมาตรา ๕๓๘ นั้น กฎหมายมิได้บัญญัติว่าการเช่าจะต้องเป็นโมฆะ
กฎหมายบัญญัติแต่เพียงว่า จะฟ้องร้องให้บังคับหาได้ไม่เท่านั้น (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๕๐/๒๕๐๘, ๑๓๙๙/๒๕๒๐) หรืออาจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี เช่น หนังสือสัญญาเช่าห้องที่โจทก์จำเลยทำกันมีกำหนด ๔ ปี แต่มิได้ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น หาตกเป็นโมฆะไม่ ตาม ป.พ.พ มาตรา ๕๓๘ ให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง ๓ ปี (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๖/๒๕๐๓, ๑๑๙๖/๒๕๕๒)
จ. การฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าและเรียกค่าเสียหาย ไม่มีกฎหมายใดบังคับให้ต้องแนบสัญญาเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดมาพร้อมกับฟ้อง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๘ บังคับแต่เพียงว่าในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดหรือไม่ย่อมสามารถนำสืบได้ในชั้นพิจารณา การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับฟ้องของโจทก์ซึ่งฟ้องโดยไม่แนบสัญญาเช่ามาพร้อมกับฟ้อง จึงไม่เป็นการฝ่าฝืน ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๘(คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๓๐๓/๒๕๓๒) และคำพิพากษาฎีกาที่ ๑๒๔๕/๒๕๓๒) และคำพิพากษาฎีกาที่ ๑๒๔๕/๒๕๑๗ วินิจฉัยเช่นกัน
ฉ. กรณีที่จำเลยยื่นคำให้การยอมรับว่าได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์จริง กรณีเช่นนี้จึงไม่จำต้องใช้สัญญาเช่าเป็นพยานหลักฐานแม้สัฐฐาเช่าจะไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ก็ไม่ต้องห้ามตามประมวลรัษฎากร มาตรา๑๑๘
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่ากับโจทก์ตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าท้ายฟ้องแล้วผิดสัญญา ขอให้ขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย จำเลยให้การว่าหนังสือสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องเป็นสัญญาที่โจทก์เจ้าของที่ดินรวมและจำเลยมีเจตนาให้เป็นสัญญาซื้อขายโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า ตามคำให้การของจำเลยดังกล่าวถือได้ว่าจำเลยให้การยอมรับว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวกับโจทก์จริง เพียงแต่อ้างว่าหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวกับโจทก์จริง เพียงแต่อ้างว่าหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นสัญญาซื้อขายกรณีเช่นนี้จึงไม่จำต้องใช้หนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นพยานหลักฐานแม้หนังสือสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวจะไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ตามคำรับของจำเลยว่ามีการทำหนังสือสัญญาเช่ากันจริงไม่ต้องห้ามตามประมวลรัษฎากรมาตรา ๑๑๘ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๗๒๐/๒๕๕๐)
คำว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่นั้นมีความหมายสองประการ คือ
๑. จะฟ้องร้องให้บังคับคดีตามสัญญาเช่าไม่ได้ เช่น ผู้เช่าไม่มีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเช่าห้องพิพาทต่อไป(คำพิพาทฎีกาที่ ๑๕๒๐/๒๕๐๘, ๒๗๐๓/๒๕๒๔) หรือผู้ให้เช่าจะฟ้องเรียกค่าเช่าจากผู้เช่าหาได้ไม่ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๘๐/๒๕๓๔, ๑๘๑/๒๕๓๕, ๒๒๘๘/๒๕๒๓,๑๗๙๒/๒๕๒๔, ๘๖๙/๒๕๒๐, ๑๓๙๙/๒๕๒๐, ๒๘๐/๒๔๙๐) การเช่าตึกแถวเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันไว้เป็นหนังสือแล้ว ผู้ให้เช่าจะฟ้องร้องบังคับเอาค่าเช่าไม่ได้และจะบังคับเอาค่าเสียหายก็ไม่ได้ เพราะผู้ให้เช่าโดยละเมิด (คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๒๘๘/๒๕๒๓)
โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาท โดยซื้อที่ดินมาจาก ว. จำเลยได้เช่าจากว. ในอัตราค่าเชื่อเดือนละ ๑๐๐,๐๐๐ บาท นับ แต่โจทก์ได้ซื้อที่ดินมา จำเลยไม่เคยชำระค่าเช่าส่วนของโจทก์ให้แก่โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยนำค่าเช่าที่ดินไปชำระให้แก่โจทก์เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยนำค่าเช่าที่ดินไปชำระให้แก่โจทก์เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า แม้โจทก์ไม่ได้ฟ้องเรียกค่าเช่าแต่เป็นการฟ้องเรียกค่าตอบแทนจากการใช้ที่ดินที่กำหนดจำนวนแน่นอนเป็นรายเดือนแม้จะเรียกชื่ออย่างอื่นที่แท้ก็คือค่าเช่า เมื่อโจทก์ไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยเป็นผู้รับผิดแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องตาม ป.พ.พ มาตรา ๕๓๘ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๕๒๕/๒๕๔๒)
อย่างไรก็ดี การเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือผู้ให้เช่าก็ยังฟ้องฐานละเมิดให้ขับไล่โดยอาศัยกรรมสิทธิ์ได้เพราะมิใช่เป็นการฟ้องร้องให้ชำระหนี้ตามสัญญาเช่าแต่อย่างใด (นัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๕๖๗/๒๕๐๕, ๑๔๑๓/๒๕๑๓, ๑๖๐๐/๒๕๒๐, ๒๓๗๖ -- ๒๓๘๙/๒๕๒๑, ๒๘๐๒/๒๕๒๕ , ๑๓๑๗/๒๕๒๖, ๕๐๗๒/๒๕๓๘, ๒๖๘๘/๒๕๔๔)
คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๕๓๕/๒๕๔๔ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “.....คดีมีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่าเมื่อโจทก์และจำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าต่อกัน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ นั้น เห็นว่า การที่โจทก์บรรยายฟ้องและนำสืบเกี่ยวกับเรื่องจำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์ก็เป็นเพียงให้เห็นในเบื้องต้นว่าจำเลยเข้าไปอยู่ในตึกแถวของโจทก์โดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่า แต่เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ต่อไปและบอกกล่าวให้จำเลยออกจากตึกแถวดังกล่าวแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย จึงมิใช่การฟ้องขับไล่โดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่า แต่เป็นการฟ้องเพื่อใช้สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของโจทก์จากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๓๖ จึงไม่ได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา ๕๓๘ แม้โจทก์จะไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลย โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้
ฟ้องโจทก์เป็นเรื่องที่โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทใช้สิทธิติดตามเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของโจทก์จากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือครอบครองตาม ป.พ.พ มาตรา ๑๓๓๖ แม้โจทก์จะบรรยายฟ้องว่าจำเลยเคยเช่าบ้านพิพาทของโจทก์เป็นเวลา ๓ ปี โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันไว้ แต่โจทก์ก็บรรยายฟ้องต่อมาว่าสัญญาเช่าบ้านพิพาทที่จำเลยมีต่อโจทก์ได้ครบกำหนดแล้ว และโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทอีกต่อไป การบรรยายฟ้องของโจทก์ในลักษณะนี้เป็นการบรรยายเท้าความย้อนให้จำเลยเข้าใจว่า เหตุที่จำเลยมีสิทธิเข้าไปอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทของโจทก์ในเบื้องแรกก็เนื่องมาจากโจทก์เคยให้จำเลยเช่าบ้านพิพาท เป็นเวลา ๓ ปีมาก่อนเท่านั้น เมื่อสัญญาเช่าบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยครบกำหนดแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอาศัยอยู่ในบ้านหลังดังกล่าวต่อไป คำฟ้องโจทก์มิใช่คำฟ้องขอให้บังคับคดีตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงมิได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา ๕๓๘ แห่ง ป.พ.พ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้อง”(คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๓๑๙/๒๕๓๘, ๕๐๗๒/๒๕๓๘)
การครอบครองที่ดินในฐานะผู้เช่าเป็นการครอบครองที่ดินแทนผู้ให้เช่า แม้ครอบครอง เกิน ๑๐ ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครองครองตาม ป.พ.พ มาตรา ๑๓๘๒
การฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายในกรณีที่การเช่ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือนั้น มิได้เป็นการฟ้องร้องบังคับตามสัญญาเช่าแต่เป็นการฟ้องโดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในที่พิพาทต่อไปและบอกกล่าวให้ออกแล้วจำเลยไม่ยอมออกจึงตกเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๒๙/๒๕๒๙)
๒. คำว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่นั้น หมายความรวมถึงฟ้องแย้งด้วย เช่น เมื่อฟ้องแย้งของจำเลยระบุชัดว่า การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือจำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งให้บังคับคดีเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากโจทก์ได้เพราะต้องห้ามตามมาตรา ๕๓๘ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๘๐/๒๕๓๔ และ ๑๘๑/๒๕๓๕) และมิได้หมายความถึงผู้ที่จะเป็นโจทก์ฟ้องร้องอย่างเดียว แต่หมายความรวมถึงการต่อสู้คดีด้วยเพราะการบังคับคดีย่อมทำได้ด้วยกันทั้งสองฝ่าย (นัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๒๖๗๖/๒๕๒๘, ๑๙๘๕/๒๕๒๗, ๕๓๗/๒๕๒๑, ๒๘๐๒/๒๕๒๕, ๗๐/๒๕๒๒, ๑๔๓๐ ๑๔๘๒/๒๕๑๐, ๗๐๐/๒๕๑๕ , ๒๖๕/๒๕๐๘,๑๒๒๖/๒๕๐๘, ๑๓๓-๒๕๐๗, ๒๓๗/๒๕๐๔)
ดังนั้น การเช่าที่ฝ่าฝืนมาตรา ๕๓๘ เช่น ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หากมีแต่เพียงหลักฐานเป็นหนังสือ แต่มิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นย่อมฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียงสามปีตามมาตรา ๕๓๘ ผู้เช่าไม่อาจฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ เช่น ทำสัญญาเช่าที่ดินกันเองมีกำหนดระยะเวลา ๒๐ ปี จะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียงสามปีตามมาตรา ๕๓๘ โจทก์ไม่อาจฟ้องขอให้บังคับคดีกันได้เพียงสามปีตามมาตรา ๕๓๘ โจทก์ไม่อาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่าได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๗๑๔/๒๕๒๒ อ้างฎีกาที่ ๖๙๘/๒๕๒๒) นอกจากนี้ยังมีคำพิพากษาฎีกาที่ ๒๕๒๑/๒๕๑๙, ๑๕๓๘, ๑๕๓๘/๒๕๐๙, ๑๔๐๙/๒๕๐๘, ๑๑๗๕/๒๕๐๒ วินิจฉัยเช่นกัน
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดระยะเวลากว่าสามปี หากมีข้อตกลงหรือระบุในสัญญาเช่าว่าจะไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานกันภายหลัง เช่น ระบุในสัญญาเช่าว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนด ๖ เดือน หลังจากวันทำสัญญาเช่า ดังนี้ถ้าผู้ให้เช่าไม่ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ผู้เช่าจะฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้หรือไม่นั้น แต่เดิมมีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยได้ดังนี้
คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๘/๒๕๑๗ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกินกว่า ๓ ปีหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าจะมีผลใช้บังคับเต็มตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า ต่อเมื่อได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว หากไม่จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หรือตกลงกัน หรือระบุในสัญญาเช่าว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้เช่าจะฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๕๒๑/๒๕๑๙การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดเวลา ๑๔ ปี และมีข้อความว่า ผู้ให้เช่าจะร่วมกับผู้เช่ายื่นคำร้องขอจดทะเบียนการเช่าภายใน ๗ วันนั้นสีญญาเช่าจะมีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า ๓ ปีเมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยทะเบียนการเช่ามีกำหนดเวลา ๑๔ ปีไม่ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๘๐๐ – ๑๔๐๓/๒๕๓๕ สัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยร่วมมีกำหนดระยะเวลาเช่า ๓๐ ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง ๓ ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ แม้สัญญาเช่าระบุว่า เมื่อได้ชำระค่าเช่าครบแล้ว เจ้าของที่จะจัดให้จดทะเบียนสัญญาเช่า จำเลยร่วมก็ไม่มีสิทธิบังคับโจทก์ทั้งสี่ให้ไปจดทะเบียนได้ การที่โจทก์ทั้งสี่ไม่จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วมจะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาหาได้ไม่ และเมื่อโจทก์ทั้งสี่บอกเลิกสัญญาเช่าซึ่งถือว่าเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาเนื่องจากโจทก์ทั้งสี่ไม่ทักท้วงในการที่จำเลยร่วมอยู่ต่อมาภายหลังสัญญาเช่าสิ้นกำหนดลงตามมาตรา ๕๖๖ และ ๕๗๐ แล้ว โดยให้เวลาก่อนฟ้องเกินกว่า ๒ เดือน สัญญาเช่าย่อมระงับไป โจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยร่วมได้
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๕๘๓/๒๕๓๘ โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่าอาคารพร้อมที่ดินกับจำเลยมีกำหนด ๘ ปี ๖ เดือน ๕ วัน ตกลงกันว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนด ๖ เดือน หลังจากวันทำสัญญาโจทก์ก็ไม่มีสิทธิที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตามที่ตกลงกันได้
คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๓๓๗/๒๕๕๐ เมื่อโจทก์ที่ ๒ และจำเลยทั้งแปดมีเจตนาที่จะจดทะเบียนการเช่าและได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานแล้ว แต่ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าให้เสร็จในวันเดียวกันได้ เพราะต้องประกาษให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านก่อนมีกำหนดเวลา ๓๐ วัน การที่จำเลยทั้งแปดได้ขอยกเลิกหนังสือมอบอำนาจจากโจทก์ที่ ๒ ดำเนินการจดทะเบียนการเช่าดังกล่าวแทนจำเลยทั้งแปดในเวลาต่อมาเป็นเหตุให้โจทก์ที่ ๒ ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าได้นั้นจึงเป็นการไม่ชอบ ดังนั้น การที่โจทก์ที่ ๒ ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งแปดจดทะเบียนการเช่าจึงเป็นการขอให้จำเลยทั้งแปดปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้มีการจดทะเบียนซึ่งจะทำให้มีผลบังคับเต็มตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเชิ มิใช่การฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าหรือโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่าซึ่งฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง ๓ ปี โจทก์ที่ ๒ จึงฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งแปดจดทะเบียนการเช่าได้ไม่ขัดต่อ ป.พ.พ มาตรา ๕๓๘
คดีนี้มีข้อเท็จจริงที่แตกต่างจากแนวคำพิพากษาฎีกาดังกล่าวแต่เพียงว่าผู้เช่าและผู้ให้เช่าได่ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว แต่ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าให้เสร็จในวันเดียวกันได้เพราะต้องประกาศให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านก่อน ต่อมาผู้ให้เช่าได้ขอยกเลิกการจดทะเบียนการเช่านั้นเสียศาลฎีกาจึงวินิจฉัยว่าผู้เช่าฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด ๓๐ ปีได้
ปัจจุบัน มีคำพิพากษาฎีกาที่ ๒๐๖/๒๕๔๒ (ประชุมใหญ่) วินิจฉัยกลับหลักดังกล่าวว่า สัญญาเช่าที่มีกำหนดอายุการเช่ากว่าสามปีนั้น ตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าสัญญาดังกล่าวย่อมมีผลบังคับได้เพียงสามปีข้อกำหนดในสัญญาเช่าให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาเช่าให้เรียบร้อยภายในกำหนดนั้น ย่อมมีผลผูกพัน ผู้ให้เช่าและผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติตามตราบเท่าที่สัญญาเช่ามีผลบังคับได้คือ ๓ ปี ตามมาตรา ๕๓๘ ดังนั้น เมื่อผู้เช่าฟ้องร้องเพื่อบังคับใช้สิทธิดังกล่าวภายในระยะเวลาที่สัญญาเช่ายังมีผลบังคับได้ตามกฎหมายผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามข้อผูกพันนั้นศาลจึงบังคับให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าได้
สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยลงวันที่ทำสัญญาคือ ๑๒ กุมภาพันธ์ ๒๕๓๖ ซึ่งกำหนดอายุการเช่าไว้เป็นเวลา ๒๐ ปี ๒ เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ ๑ กุมภาพันธ์ ๒๕๓๖ เป็นต้นไปจนถึงวันที่ ๓๑ มีนาคม ๒๕๕๖ ตราบใดที่ยยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่า สัญญาดังกล่าวนี้ย่อมมีผลบังคับได้เพียง ๓ ปี คือมีผลบังคับจนถึงวันที่ ๑ กุมภาพันธ์ ๒๕๓๙ ข้อกำหนดต่าง ๆ ทุกข้อในสัญญาเช่าพิพาทย่อมมีผลผูกพันคู่สัญญาตามระยะเวลาดังกล่าวเช่นกัน ดังนี้ ข้อกำหนดให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาให้เรียบร้อยภายในวันที่ ๓๑ มีนาคม ๒๕๓๖ ตามข้อ ๕ และ ๖ แห่งสัญญาเช่าพิพาทย่อมมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยให้ต้องปฏิบัติตามตราบเท่าที่สัญญาเช่าดังกล่าวมีผลบังคับได้คือวันที่ ๑ กุมภาพันธ์ ๒๕๓๙ เช่นกัน เมื่อปรากฎว่าโจทก์ได้อาศัยข้อกำหนดแห่งสัญญาเช่าข้อที่ ๕ และ ๖ บอกกล่าวเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้คือไปจดทะเบียนการเช่าตั้งแต่วันที่ ๒๖ กันยายน ๒๕๓๗ และฟ้องร้องเพื่อการบังคับใช้สิทธิดังกล่าวเป็นคดีนี้เมื่อวันที่ ๑๗ มกราคม ๒๕๓๙ ภายในระยะเวลาที่สัญญาเช่าพิทพาทซึ่งรวมถึงข้อกำหนดข้อ ๕ และ ๖ ยังมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย จำเลยจึงมีหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามข้อผูกพันนั้น จำเลยไม่มีเหตุใด ๆ ที่จะหลุดพ้นความรับผิดตามสัญญาที่ได้ผูกพันไว้โดยชอบดังกล่าว จึงชอบศาลจะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่านั้นได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๐๖/๒๕๔๒) และมีคำพิพากษาฎีกาที่ ๕๕๔๒/๒๕๔๒ วินิจฉัยเช่นกัน
(๑)สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นั้น ไม่อยู่ในบังคับมาตรา ๕๓๘ ไม่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และผู้เช่ามีอำนาจฟ้องขอให้ผู้ให้เช่าไปจัดการจดทะเบียนการเช่าได้ (นัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๗๙๑/๒๕๐๑, ๑๒๓๖/๒๕๐๑, ๑๖๒๗/๒๕๐๕, ๑๐๐๒/๒๕๐๙, ๔๑๒/๒๕๑๑, ๙๔๔/๒๕๑๒, ๒๐๑๖/๒๕๒๔, ๒๕๑๖/๒๕๓๑, ๑๗๑/๒๕๓๓,๔๑๕๖/๒๕๓๓, ๔๙๓๙/๒๕๓๓, ๔๙๑/๒๕๔๐,๔๕๑/๒๕๕๑)
เมื่อจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดิน และตามสัญญาเช่าที่ดินได้ระบุไว้ว่าเมื่อครบ ๓๐ ปี ตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่าทันทีโดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ทั้งสิ้น สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแม้จะทำสัญญาเช่าที่ดินเกินกว่า ๓ ปี แต่ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ผูกพันบังคับกันได้ โจทก์จึงมีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๓๘/๒๕๔๐)
อย่างไรก็ดี กรณีที่จะอ้างว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดานั้น จำเลยจะต้องให้การต่อสู้ไว้ในศาลชั้นต้นด้วย จะยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นอุทธรณ์ฎีกาไม่ได้
จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในศาลชั้นต้นว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาแต่เพิ่งหยิบยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาเช่นนี้ฎีกาของจำเลยจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์อันเป็นฎีกาที่ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๔๙ วรรคหนึ่ง (คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๓๔๖/๒๕๔๘)
(๒)พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ มาตรา ๒ ให้การเช่านามีการควบคุมตามพระราชบัญญัตินี้และให้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ ทั้งนี้ ไม่ว่าจะมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่ก็ตาม
(๓)พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ มาตรา ๔ แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว
บทบัญญัติของกฎหมายที่เกียวกับกำหนดเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์ การเรียกเอาอสังหาริมทรัพย์อันเดียวกันโดยอาศัยสัญญาเช่าต่างราย การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า
(ก)มาตรา ๕๔๐ อันอสังหาริมทรัพย์ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้นท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี
(ข)มาตรา ๕๔๓ บุคคลหลายคนเรียกร้องเอาอสังหาริมทรัพย์อันเดียวกัน อาศัยมูลสัญญาเช่าต่างราย ท่านให้วินิจฉัยดังต่อไปนี้
(๑) ถ้าการเช่านั้นเป็นประเภทซึ่งมิได้บังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องจดทะเบียนท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้ทรัพย์สินไปไว้ในครอบครองก่อนด้วยสัญญาเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ
(๒) ถ้าการเช่าทุก ๆ รายเป็นประเภทซึ่งบังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องจดทะเบียนท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้จะทะเบียนการเช่าของตนก่อนนั้นมีสิทธิกว่าคนอื่น ๆ
(๓) ถ้าการเช่ามีทั้งประเภทซึ่งต้องจดทะเบียนและประเภทซึ่งไม่ต้องจดทะเบียนตามกฎหมายยันกันอยู่ไซร้ ท่านว่าผู้เช่าคนที่ได้จดทะเบียนการเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าเว้นแต่ผู้เช่าคนอื่นจะได้ทรัพย์สินนั้นไปไว้ในครอบครองด้วยการเช่าของตนเสียก่อนวันจดทะเบียนนั้นแล้ว
(ค)มาตรา ๕๖๙ อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
ป้ายกำกับ: การเช่าอสังหาริมทรัพย์